今回ご紹介するのはプレミアムレジデンス町屋です!

[物件概要]

売主:三信住建
設計:IAO竹田設計
施工:三信住建
価格:2938万円~5298万円(第1期先着順)
専有面積:31.00㎡~63.09㎡
総戸数:29戸
規模:11階建て
交通:東京メトロ千代田線「町屋」駅徒歩12分 京成本線「町屋」駅徒歩14分 都電荒川線「町屋駅前」駅徒歩13分
所在地:東京都荒川区町屋六丁目
竣工予定:2022年7月中旬

駐車場:1台 月額:25000円
自転車置場:40台(スライドラック2段式34台、2段式ラック6台) 月額:200円~400円
バイク置場:3台(屋外に平置1台、屋内に平置2台)月額:2500円

管理費(月額)9500円~19200円
修繕積立金(月額)4990円~10160円

地図はこちらです↓

画像出典:プレミアムレジデンス町屋公式HP

JV物件での売主や施工会社としてはよく目にする三信住建が売主となるプレミアムレジデンスブランドとなります。これまでもプレミアムレジデンス千葉県立美術館前など記事化した物件はありますがあちらは施工が松村組でした。三信住建×三信住建だと日暮里が記憶に新しいところで妙蓮寺などいくつか供給していましたが数は少ないです。今作もそうですが日暮里、妙蓮寺も外観デザインが素敵なものでしたから今後の供給も楽しみです。

立地は町屋駅から徒歩12分、尾竹橋通り沿いとなります。

駅距離はありますが歩道が整備され電線が地中化された道のりですから徒歩12分にしてはそこまで苦に感じにくいでしょう。周辺に賃貸マンションがありますし、ドン・キホーテへ買い物へ出かける方もいますから夜間でもそこそこ人通りがあります。

1フロア3戸で角住戸率68%(2LDKと3LDKが角)、南面が接道しているため全戸南西向きとできています。尾竹橋通り沿いは南面が接道しておらずやむなく東方向などにバルコニーを振るマンションも多い中で南面接道は強みとなります。バルコニー側面も窓のため採光を取り込みやすくなっています。

駅近でない小規模マンションではあるのですがだからこそ商品力を高めてきています。設計はIAO竹田設計です。

接道面に和モダンの木目調ルーバー、その先のエントランスアプローチからホールへはクランクインとなるのですが壁面は濃い色の鎧ボーダータイルとしておりそれがホールまで続いています。アプローチの正面には植栽を設けてくれますし、ホール正面の間接照明で照らされたデザインウォールなどなどザ・分譲マンションらしさが出ています。

外観正面はバルコニーのスパンを少なくして縦ラインを強調、ベージュとダークグレイを使い分けておりパッと見て分譲マンションもしくは高級賃貸マンションとわかるようなレベルです。尾竹橋通り沿いにマンションは点在しているのですがここまで見た目にこだわるというのは珍しいですね。町屋駅から建設地までの間にあるパークホームズ町屋も接道面の植栽が豊かで良い印象ですがそれと同じく通り沿いでは目立つものとなるでしょう。

空地率はかなり少なめですが接道面はそれなりの植栽としてくれています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※販売済み、販売中、販売前の予定含む

Aタイプ 2LDK 42.04㎡ 管理費(月額)12800円 修繕積立金(月額)6770円

画像出典:プレミアムレジデンス町屋公式HP

2階 3688万円 坪単価290万円
3階 3788万円 坪単価297万円
4階 3858万円 坪単価303万円
5階 3878万円 坪単価304万円
6階 3898万円 坪単価306万円
7階 3928万円 坪単価308万円
8階 3948万円 坪単価310万円
9階 3978万円 坪単価312万円
10階 3998万円 坪単価314万円

Bタイプ 1LK 31.00㎡ 管理費(月額)9500円 修繕積立金(月額)4990円

画像出典:プレミアムレジデンス町屋公式HP

2階 2888万円 坪単価308万円
3階 2938万円 坪単価313万円
4階 2948万円 坪単価314万円
5階 2958万円 坪単価315万円
6階 2968万円 坪単価316万円
7階 2978万円 坪単価317万円
8階 2988万円 坪単価318万円
9階 2998万円 坪単価319万円
10階 2998万円 坪単価319万円

Cタイプ 3LDK 63.09㎡ 管理費(月額)19200円 修繕積立金(月額)10160円

画像出典:プレミアムレジデンス町屋公式HP

2階 4888万円 坪単価256万円
3階 4988万円 坪単価261万円
4階 5158万円 坪単価270万円
5階 5178万円 坪単価271万円
6階 5198万円 坪単価272万円
7階 5228万円 坪単価273万円
8階 5248万円 坪単価275万円
9階 5278万円 坪単価276万円
10階 5288万円 坪単価277万円
11階 5298万円 坪単価277万円

Dタイプ 2LDK 56.12㎡ 管理費(月額)17100円 修繕積立金(月額)9040円
11階 5288万円 坪単価311万円

平均坪単価は約295万円です。

Cタイプの3LDKは狭いながらも効率良いですね。洋室1の柱は気になりますがカウンター部分にダブルベッドが置けて明るい寝室とできますし、キッチンには窓とどでかいウォークインパントリーが付いてきます。全体的に間取り押しという感じではないですが価格に無茶がないのは救いです。

斜め方向が抜けるため住戸によってはスカイツリーも望めそうです。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが2LDK以上は食洗機が付いてきます。キッチン側面パネル、トイレ手洗い器&ローシルエットトイレ、1LK含めて床暖房(電気式ではあります)、浴室ダウンライト、室内物干しなどなど大きなコストコントロールはないのですが平均坪単価300万円弱ならキッチン天板天然石などであれば嬉しかったですね。

室内扉をツートンカラーのレザー調に、シューズインクローゼットの扉下部をカットしたりと細かい部分もこだわっていました。各引き戸も上吊りでソフトクローズありなど全体的に真面目だなぁ~という印象です。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・パークホームズ町屋 2015年築 町屋1 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約270万円

・ジグゼ町屋 2015年築 町屋6 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約190万円

・クレヴィア町屋 2016年築 町屋3 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約235万円

上記相場からプレミアムレジデンス町屋の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 63.09㎡ 10階 5288万円(新築時) → 4500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約306円、単価としては重たいですが戸数からすると致し方ありません。

駐車場は平置き1台です。

建設地

【住むレーション】

[千代田線]

町屋 8:03発
北千住 8:06着

町屋 8:00発
西日暮里 8:02着
千駄木 8:05着
根津 8:07着
湯島 8:09着
新御茶ノ水 8:11着
大手町 8:14着
二重橋前 8:16着
日比谷 8:18着
霞ヶ関 8:20着
国会議事堂前 8:22着
赤坂 8:24着
乃木坂 8:26着
表参道 8:28着
明治神宮前 8:30着

[京成線]

町屋 8:02発
新三河島 8:04着
日暮里 8:06着
京成上野 8:11着

[都電荒川線]

町屋駅前 8:00発
町屋二丁目 8:00着
東尾久三丁目 8:01着
熊野前 8:05着
宮ノ前 8:06着
小台 8:08着
荒川遊園地前 8:09着
荒川車庫前 8:15着
梶原 8:16着
栄町 8:17着
王子駅前 8:21着

[都営バス]

尾竹橋 8:01発
千住桜木 8:05着
千住竜田町 8:08着
千住中居町 8:09着
千住二丁目 8:11着
北千住駅前 8:13着

町屋三丁目 7:38発
一本松 7:39着
町屋一丁目 7:41着
町屋駅前 7:49着

都営バスの停留所も近く、北千住で買い物した後などの利用にも便利です。

日常の買い物はドン・キホーテが徒歩3分、ココスナカムラが徒歩4分、コモディイイダが徒歩7分、尾竹橋通り沿いのコンビニなど充実しています。

通学校は第五峡田小学校(はけた)で徒歩7分、原中学校で徒歩8分です。

【総評】

投資系のマンションとは明らかな違いがありますし、実需系の新築マンションとしてもザ・大手ブランドに負けないものとなっています。

「駅近をウリにできないからできるだけコストカットして価格抑えなきゃ」ではなく「駅から少し離れるからこそ商品力で勝負」という真面目さを感じられる物件です。

1LKと2LDKも㎡100万円を切っていますし、全体的に価格も無茶な感じは一切ありません。派手さはないけど真面目なマンションを望む方に合う出物です。

通常であれば三信住建が土地を仕入れてそれをデベロッパーに卸し、数%から1割シェアに入ることが多い(大規模だとウェリス稲毛など)ものの新日本建設スタイルで自社仕入れからの自社施工、そして自社販売。それでおわらず自社管理からの自社による大規模修繕(もちろん選ぶのは管理組合ですが初期から値上がりをできるだけ抑えた長期修繕計画としてくれている)となります。

今後銀座ギャラリーにおいて他物件の案内もしていく予定とのことでした。

動画もご覧ください!

■プレミアムレジデンス町屋 建設地周辺レポート

■プレミアムレジデンス町屋 モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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2 件のコメント

  • いつも楽しく拝見しております。プレミアムレジデンス町屋の記事・動画も楽しく拝見しました。尾竹橋通り沿いには今後シエリア町屋やクリオ町屋サザンマークスの隣には野村不動産のマンションも建ちそうです。また評判の良い第四峡田小の近くにはJR西日本の分譲マンションも建つようです(尾竹橋通りからちょっと内に入りますが新三河島駅前にはクリオのマンションもまた建ちます)。あまり取り上げられることの少ない荒川区ですとアドレスやハザード問題が付いて回るかと思いますが今後も荒川区のマンションも取り上げて頂けると嬉しいです。

    • おってん様

      マンションマニアです!情報、コメントいただきありがとうございます!

      荒川区のマンションも引き続きウォッチしていきます!!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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