今回ご紹介するのはプラウドタワー芝浦です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:竹中工務店
価格:未定
専有面積:40.16㎡~180.35㎡
総戸数:421戸
規模:33階建て

交通:
JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩11分
JR山手線・京浜東北線「高輪ゲートウェイ」駅徒歩18分
都営浅草線・三田線 「三田」駅徒歩13分
京急線 「泉岳寺」駅徒歩13分
JR各線「品川」駅より都営バス「品川駅港南口」行きバス約8分、芝浦四丁目バス停下車徒歩1分

所在地:東京都港区芝浦四丁目
竣工予定:2023年1月中旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドタワー芝浦公式HP

2018年に記事化した日本航空田町ビル跡地開発となります。

プラウドタワー芝浦(予想) 日本航空田町ビル跡地にてマンション建設か

上記記事内で

~都心や都心近接エリアでみんなが良いなぁ~欲しいなぁ~と思う新築マンションが一般のサラリーマンが買える価格で販売されるというのはしばらくなさそうですね。~

と書いているように記事公開から三年半ほど、マンション価格はどんどん高くなっています。

今作も平均坪単価としては500万円にのってきそうな感じではありますが(予定価格がざっくりすぎてなんとも)、坪単価500万円以下のお部屋も多く設定されていますし、竹中工務店施工ということでいつものプラウドタワー以上に商品力もありますから注目して損はないでしょう。

芝浦四丁目ということでキャピタルやアイランドなど住宅も多く、通学校の芝浦小学校は目の前となりますから子育てファミリーにウケが良いでしょう。逆に子育てファミリーでないと駅距離や商業施設などなど、刺激としては少し弱い立地となります。それもあってか今の時代にしては広めの70㎡超え住戸を多く設けるなどメインターゲットが子育てファミリーであることは間違いないでしょう。

最寄りは田町駅で徒歩11分ですが2020年3月に暫定開業した高輪ゲートウェイ駅へも将来的には徒歩10分ちょっとの表記とできそうです。現状では線路を超えたルートとなりますが将来的には芝浦・港南地区へも車両基地を超えてデッキがくるでしょうから今以上に便利になることでしょう。(グローバルゲートウェイ品川の1街区は物件から近い位置にくる。2街区と3街区付近からデッキへ繋がりそう?)

田町駅前では2020年にムスブ田町が全館オープン、駅前での買い物がより便利になりました。同じく田町駅前の東工大田町キャンパスは36階建ての複合ビルへ生まれ変わる予定です。2030年の供用開始予定とまだ先ではありますが開発の続く田町駅と高輪ゲートウェイ駅の間ということで伸びしろが大きいことはたしかなこととなります。港区全体として見ても住宅の開発よりもオフィス等の開発のほうが多いのが特徴的ですね。

プラウドタワー芝浦は旧海岸通りに面しているのですが完成して驚く(現状は柵があるためわかりにくい)のは空地率の高さでしょう。旧海岸撮り沿いの敷地の約半分が公開空地「PLAZA」となり建物自体は接道からぐっと東側に寄ります。

当然空地率が高いことは総合設計制度活用のためではあるのですが足元が緑豊かというのは絶対的に気持ちが良いですからね~。緑豊かな公開空地を二層吹き抜けのエントランスホールから望めるのですがホールの窓も大窓となっています。緑だけでなく水景も望めるなど外からもホール内からも季節を感じられるのは素敵すぎます。

※ブランズタワー芝浦などなどタワマンの多くは容積や高さ確保のために公開空地が多くなるのは珍しいことではなく、むしろ当たり前の話ではあるのですが今作は土地形状が綺麗で公開空地を造りこんでいることが評価できるポイントです

建物もコーナー部分の梁下が高く(梁が下がっていない)、サッシの背が高くなりますから室内からの開放感はもちろん外から見ても美しいものとなります。頭頂部には湾曲したティアラを、27階と28階の二層吹き抜けのスカイラウンジが外観デザインの味付けにもなっています。

全体的に木調デザインとなっており、高輪ゲートウェイ駅と一体感出るあたりがさすがの竹中工務店。まさに「建築作品」です。良い意味でいつもの野村のタワマン感はなく、こちらも良い意味で竹中のやりたいことをやれている(売主からのコストコントロールなんて無視無視無視無視。?笑)のだろうなぁ~と。

竹中工務店×野村不動産と言えばプラウド南麻布や元麻布が有名どころではありますがもっと現実的な価格帯だと竹中工務店社宅跡地のザ・マスターズガーデン横濱上大岡が記憶に新しいところですね。相場からすればけしてお安いわけではなかったものの上大岡であれだけの高級低層マンションに出会えたことに興奮したものです。(ザ・マスターズガーデンは筆頭売主が竹中工務店であったためプラウドではなかった)

エントランスホールは田町駅側と高輪ゲートウェイ駅側それぞれに出入口があり中央部にコンシェルジュカウンター、その先にメールコーナーとエレベーターとなっています。そのためどちらの駅を利用してもサブエントランス利用とならないのは素晴らしいですね。

共用施設としては2階にテレワークスペース、27階と28階に二層吹き抜けのスカイラウンジ(都心方面)、ラウンジの28階部分にフィットネス、27階にゲストルーム2部屋、屋上デッキ(レインボーブリッジとお台場の花火が見れます!)があります。その他保育所が入ります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[1LDK]

第一期での供給予定なし

[スーペリア(28階以下の2LDK以上)]

55WEタイプ 2LDK 55.34㎡ 西向き
3階~12階 7000万円~7999万円 坪単価418万円~坪単価477万円

77WA-Sタイプ 3LDK 77.55㎡ 南西角
3階~12階 9700万円~10999万円 坪単価413万円~坪単価468万円

72WIタイプ 3LDK 72.58㎡ 西向き
13階~28階 9700万円~10699万円 坪単価441万円~坪単価487万円

83WF-Sタイプ 3LDK 83.09㎡ 南西角

画像出典:プラウドタワー芝浦公式HP

13階~28階 12700万円~13699万円 坪単価505万円~坪単価545万円

68EIタイプ 2LDK 68.48㎡ 東向き
13階~28階 9700万円~10699万円 坪単価468万円~坪単価516万円

79NA-Wタイプ 3LDK 79.07㎡ 北西角
13階~28階 11700万円~12999万円 坪単価489万円~坪単価543万円

[プレミアム(29階以上の全部屋)]

80㎡台 16000万円台~
90㎡台 18000万円台~
100㎡台 19000万円台~

124㎡(最上階) 28000万円台~
167㎡(最上階) 35000万円台~
180㎡(最上階) 40000万円台~

ざっくりとした予定すぎて平均坪単価はわかりませんが坪単価500万円切の部屋も多く設定されます。価格設定の特徴としてはブランズタワー芝浦は眺望苦しい部屋と眺望良い部屋の価格差を大きくしていましたがプラウドタワー芝浦はそこまで差を付けていません。そもそも囲まれ感薄い立地のため眺望が苦しくない部屋が多いのですよね。

好みは分かれるでしょうけども人気の向きとしてはレインボーブリッジビューの東となりそうでしょうか。単価も西より東が若干高めになりそうです。南向きは運河ビューですし眺望・採光面で苦しさがない住戸ばかりです。

北西向きは東京タワーが見えると思いますが東工大が建て替わると難しいかもですね。

設備仕様としてはディスポーザー、リビング天カセ、キッチン水栓浄水器独立、一種換気(おそらく全熱ではないはず)、リビング横洋室ウォールドアハイタイプ(間取りによっては大きな1枚ドア)などなど単価なりのものとなりそうです。プレミアムになると浴室が日ポリ化工になるなどグレードアップします。(スーペリア以下の浴槽もTOTOの全面タイル商品ですから安っぽさはまったくないです)

構造は二重床・二重天井、免震です。

基本天井高はけっこう頑張っており12階までが2600mm、13階から28階が2630mm、29階から32階が2730mm、最上階の33階が3000mmです。リビング天井が折り上げになっています。

内廊下を採用、各戸玄関前宅配ボックスもあります。

維持費は未定でした。コンシェルジュサービスあり、24時間有人管理(夜間2名体制)です。

エレベーターは各階停止で4基+1基(非常用&引っ越し作業時やごみ回収時兼用)です。非常用を除いても1基あたり85戸なので多すぎず少なすぎずでしょう。

駐車場はタワーパーキングで設置率約39%、屋内での作業&サブエントランスありですから作業中も住戸との行き来も雨に濡れません。サブエントランスを抜ければすぐにエレベーターホールとなります。

周辺相場を確認しましょう!

[売買]

パークタワー芝浦ベイワードオーシャンウイング 2005年築 芝浦2丁目 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約350万円(2019年の坪単価約315万円)

芝浦アイランドグローヴタワー 2006年築 芝浦4丁目 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約375万円(2019年の坪単価約360万円)

芝浦アイランドケープタワー 2006年築 芝浦4丁目 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約350万円(2019年の坪単価約335万円)

キャピタルマークタワー 2007年築 芝浦4丁目 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約375万円(2019年の坪単価約350万円)

インプレストタワー芝浦エアレジデンス 2014年築 芝浦2丁目 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約380万円(2019年の坪単価約355万円)

東京ベイシティタワー 2014年築 芝浦4 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約380万円(2019年の坪単価約370万円)

・リストレジデンス芝浦 2014年築 芝浦4 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約万円(2019年の坪単価約330万円)

グローバルフロントタワー 2015年築 芝浦1 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約455万円(2019年の坪単価約430万円)

クラッシィハウス芝浦 2017年築 芝浦4 新築時の坪単価約360万円 現在の坪単価約415万円(2019年の坪単価約440万円)

[賃貸]

・芝浦アイランドグローヴタワー ㎡単価月額約4200円

・キャピタルマークタワー ㎡単価月額約4200円

・東京ベイシティタワー ㎡単価月額約4200円

築年数の差などを考慮すると周辺相場から見ても割高感ありません。

あくまで今の相場ではありますが平均的な部屋を10年間所有しても坪単価400万円くらいなら動きそうですよね。将来のことはわかりませんが周辺の進化が大きいことはたしかですから駅距離はあるもののリセールバリューに大きな心配(残債割れ)はしなくても良いのではないでしょうか。

建設地

【住むレーション】

[山手線]

田町 8:01発
浜松町 8:03着
新橋 8:06着
有楽町 8:08着
東京 8:10着

田町 8:00発
高輪ゲートウェイ 8:02着
品川 8:04着
大崎 8:07着
五反田 8:10着
目黒 8:12着
恵比寿 8:14着
渋谷 8:17着

[浅草線]

三田 8:00発
大門 8:02着
新橋 8:05着
東銀座 8:07着
宝町 8:09着
日本橋 8:10着

[三田線]

三田 8:01発
芝公園 8:02着
御成門 8:04着
内幸町 8:05着
日比谷 8:07着
大手町 8:09着

三田 8:06発
白金高輪 8:08着
白金台 8:11着
目黒 8:14着

[京急線]

泉岳寺 6:45発
品川 6:47着
羽田空港第3ターミナル 7:02着
羽田空港第1・第2ターミナル 7:05着

[都営バス]

芝浦四丁目 7:56発
八千代橋 7:56着
藻塩橋 7:58着
田町駅東口前 7:58着
田町駅東口 7:59着

芝浦四丁目 8:01発
高浜橋 8:01着
水道局管理事務所前 8:02着
港南一丁目 8:03着
品川駅港南口 8:08着

目の前にバス停があるため田町駅や品川駅へほとんど歩かずして行き来することも可能です。

日常の買い物は肉のハナマサ、ピーコックストア、ムスブ田町のライフが徒歩10分圏内となります。コンビニは物件近くにあります。

通学校は目の前の芝浦小学校(表記上徒歩3分)、港南中学校で徒歩15分です。選択制で新たに開校する芝浜小学校へも通えるかもですがどうしてもそこにこだわるならブランズのほうが確実です。

【総評】

言わずもがなではありますが港区×山手線(JR線)にこだわる方にウケが良い東京湾岸エリアとなります。港区にこだわらないよ~山手線(JR線)あまり使わないよ~という方であればブランズタワー豊洲やパークタワー勝どきなどのほうが駅に近く合ってくるでしょう。

そこは通勤先などで好みはわかれるところですが港区×山手線(JR線)を魅力に感じる方にはとても魅力の出物でしょう。

デメリットはわかりやすく駅距離です。三田駅から地下鉄も利用できるとはいえ徒歩13分ですからそれなりに距離があります。

ただ、キャピタルやアイランドがしっかりとした単価で動いているように駅距離があったとしても住環境と価格のバランスで選ばれていることはたしかです。

駅距離のあるマンションを何も調べずに「駅距離あるから資産性低いでしょ」なんて言う方もいそうですがそれは違います。駅距離ある物件がちゃんと中古で動いているのか動いていないのかで判断しなければなりません。芝浦エリアは駅距離あるマンションもしっかりと動いています。それだけ住環境に魅力があるということです。

まぁ駅距離あると言っても田町駅徒歩10分前後なので贅沢な話ですが東京湾岸エリアは駅近、なんなら駅直結のパークタワー勝どきも話題の真っ只中ですし徒歩10分前後でも遠いと言われてしまうので一応ご説明ということでした。

キャピタルやアイランドは室内の設備仕様などハイスペックなわけですが今作はそれに負けないため周辺の買い替えも多そうですね。キャピタルやアイランドの方が見ても「住み替えたい!!」となるレベルと感じます。

もともと野村不動産が所有していたビルの建て替え(新規入札案件ではない)事業だけあり価格の割にスペック高いという点は中長期的に住む目線で購入検討される方にとっては大きな魅力となるでしょう。(もしも入札案件であったならばスペックを落とさないとこの単価での販売は無理)

モデルルームが公開されましたら見学して再度記事化いたします!

動画もご覧ください!

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