今回ご紹介するのはザ・パークハウス浦和岸町です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:川口土木建築工業
価格:4600万円台~8900万円台(予定)
専有面積:55.57m2~90.98m2
総戸数:137戸(事業協力者住戸26戸含む)※他に管理室、事業協力者店舗各1戸
規模:地上15階建
交通:JR京浜東北線・JR湘南新宿ライン・JR上野東京ライン「浦和」駅徒歩7分
所在地:埼玉県さいたま市浦和区岸町7丁目
竣工予定:平成30年11月下旬

地図はこちらです↓

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お待たせいたしました!問い合わせが多い同マンションですがモデルルームグランドオープン初日に見学してきました!こちらのマンションのご相談をいただく方の多くから「ザ・パークハウス浦和岸町とプラウド浦和高砂マークスどちらがいいですか?」という質問をされます。マークスのほうはモデルルームオープン前ですから現状では【立地】でしか比較することができませんが、私の答えとしては

同じ価格であれば迷わずにザ・パークハウス浦和岸町がおすすめ!

となります。もちろんマークスのほうがお安ければ良い勝負となるでしょう。マークスがどのような価格設定にするのかは情報がありませんがザ・パークハウス浦和岸町と同じ価格となれば迷わずにザ・パークハウス浦和岸町に決めるべきでしょう。

これは「マークスがダメという話ではなく、アドバイスする立場からすれば同じ価格ならザ・パークハウスをおすすめするほかない」ということです。当然マークスにも魅力はあるでしょうから見学して記事にできればと思います。

ではなぜ同じ価格ならザ・パークハウス浦和岸町がおすすめなのか?これは完全に立地です。同マンションは大宮台地、マークスは坂下(低地)となります。坂下通りに面しているマークスはザ・パークハウス浦和岸町に比べて低い位置に建設されます。駅距離も大差ありませんし同じ価格なら答えは言わずもがなですよね?

岸町7丁目アドレスということで浦和駅の賑わいから程よく離れた住宅エリアとなります。住宅エリアと言っても同マンションの用途地域は商業地域ですから15階建てという高い建物が建設できるわけです。低層階になると囲まれ感はありますが配棟計画が上手いため2LDKの列を除けば低層階でも圧迫感は少なくなります。これは住戸の前に駐輪場を配置してそこに植栽を設けるなど工夫があるからです。もともと旅館があった場所となりますから当時の情緒溢れる趣を再現したものとなっています。

では同マンションのデメリットは何か?それは地権者住戸(店舗は華道教室)が多いことです。地権者住戸の多くは賃貸として出されることが予想されますから賃貸マンションとしての意識を持つ方が入居します。しかしながらそこそこの家賃となりますからむしろ住民の層としては良くなるはずです。ただ、地権者住戸が多いということはそれだけ地権者の意見が強くなりますからそこをどうとらえるかですね。

浦和駅からの交通アクセスは東京方面、新宿方面、さらにその先の横浜方面へと多くの駅へ乗り換えなしで行けるためどこへ行くにも便利です!欲を言えば京浜東北線の南浦和止まりをもう少し減らして大宮まで運行してほしいものです。(南浦和駅の方は始発が少なくなり怒るでしょうけど。)
 
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それでは予定価格と間取りの一部を共有いたします。※価格や管理費はすべて予定です

Aタイプ 55.57㎡ 西向き 管理費・修繕積立金の合計(月額)16350円
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6階 4600万円台 坪単価273万円
14階 5000万円台 坪単価297万円

I1タイプ 81.26㎡ 南東向き 管理費・修繕積立金の合計(月額)23910円
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7階 7300万円台 坪単価296万円
15階 7800万円台 坪単価317万円

駐車場 78台 16000円~20000円 (月額)
駐輪場 274台 100円~400円 (月額) 他にレンタサイクル3台あり
バイク置き場 6台 1500円 (月額)

周辺相場を確認しておきましょう!

まずは駅前タワー2棟から!

・エイペックスタワー浦和 浦和駅徒歩2分 2003年築 坪単価250万円程度
・ライオンズマンションコスタ・タワー 浦和駅徒歩4分 2005年築 坪単価240万円台~坪単価280万円台程度

次にザ・パークハウス浦和岸町と同じく岸町アドレスの築浅マンションです!

・プラウド浦和岸町マークス 浦和駅徒歩9分 2006年築 坪単価220万円台程度
・グランシティユーロパレス浦和岸町 浦和駅徒歩9分 2007年築 坪単価180万円台程度
・パークホームズ浦和岸町サウスレジデンス 浦和駅徒歩8分 2008年築 坪単価230万円台程度
・エクセレントプレイス浦和岸町 浦和駅徒歩9分 2010年築 坪単価180万円台程度
・イニシア浦和岸町 浦和駅徒歩10分 2013年築 坪単価200万円台程度

で動いています。

あくまで今の相場観だと仮定してザ・パークハウス浦和岸町の将来価値は

(新築時)Aタイプ 55.57㎡ 6階 4600万円台 → (築10年時) 3300万円~3700万円台

と予想します。

【総評】

相場から見てもお安くはないですが仕様はディスポーザー、食器洗い乾燥機、床暖房、ミストサウナ、可動式ルーバー面格子、バルコニー隣戸との境が上まであるボード、ドアキャッチャー各部屋、浴室ダウンライト、保温浴槽、浴室扉ダブルハンガー、天井高最大2800mm、廊下側の洋室もアウトフレームなどハイグレードなものとなっています。高いだけの価値はあると感じました。

野村さんとしては「地所さんと同じ価格じゃ勝てない」ということをわかっているからこそ販売を遅らせているのでしょうか。入居はマークスの方が早いのに先手必勝で攻めてきた地所さんさすがですね。野村さんVS地所さん、なんだかワクワクします!同エリアで大手さん同士が競い合うというのはエンドユーザーにとってはお互いが身を削ってくれたり仕様を上げたりしてくれるのでメリットがありますし、マンション評論家としても楽しくて仕方ありません(笑)

記事内画像出典:ザ・パークハウス浦和岸町公式HP

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~2018年1月30日追記~

販売価格:5788万円~8258万円
間取り:3LDK・4LDK
専有面積:66.43㎡~90.98㎡

管理費(月額)12900円~17660円(月額)
修繕積立金(月額)6650円~9110円(月額)

駐車場:78台 機械式77台、身障者用平置1台) ※ 他に来客用駐車場兼作業車スペース、店舗用駐車場平置各1台 16000円~20000円(月額)
自転車置場:274台※他にレンタサイクル(平置)3台 100円~400円(月額)
バイク置場:6台 1500円(月額)

[西向き]

Eタイプ 70.50㎡
4階 5788万円 坪単価271万円

F1タイプ 72.05㎡
6階 5998万円 坪単価275万円
11階 6298万円 坪単価288万円

Bタイプ 66.43㎡
11階 5798万円 坪単価288万円

[南東向き]

Jタイプ 90.98㎡
4階 8258万円 坪単価300万円

Cタイプ 69.28㎡
9階 6128万円 坪単価292万円

Dタイプ 69.28㎡
8階 6088万円 坪単価290万円
12階 6238万円 坪単価297万円

Hタイプ 72.24㎡
12階 6498万円 坪単価297万円

2018年1月時点の未供給住戸は約30戸となります。

周辺相場を確認しましょう!

・パークホームズ浦和岸町サウスレジデンス 2008年築 浦和駅徒歩8分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約230万円

・エクセレントプレイス浦和岸町 2010年築 浦和駅徒歩9分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約235万円

・ライオンズ浦和岸町 2010年築 浦和駅徒歩11分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約215万円

・イニシア浦和岸町 2013年築 浦和駅徒歩10分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約225万円

・プラウド浦和岸町サンクアージュ 2013年築 浦和駅徒歩7分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約250万円


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