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今回ご紹介するのはグランシエロ戸田公園ルクシアです！
［物件概要］
売主：川口土木建築工業 トリニティ・イデア
設計：川口土木建築工業
施工：川口土木建築工業
価格：4798万円〜6098万円
専有面積：60.00㎡〜66.21㎡
総戸数：53戸
規模：11階建て
交通：JR埼京線「戸田公園」駅徒歩12分
所在地：埼玉県戸田市下前一丁目
竣工予定：2025年8月下旬
引き渡し予定：2025年9月下旬
駐車場：16台（平置駐車場15台、車椅子使用者用駐車場1台）月額13000円・14000円
自転車置場：106台 （スライドラック式65台、二段ラック式41台）月額200円・300円
ミニバイク置場：2台 月額1500円
管理費（月額）8900円〜9800円
修繕積立金（月額）7020円〜7750円
インターネット使用料（月額）850円
地図はこちらです↓
画像出典：グランシエロ戸田公園ルクシア公式HP
JR埼京線の戸田公園駅から東方向へ徒歩12分、中山道を超えた中央通り沿いに位置しています。
川口土木建築工業が売主・設計・施工のグランシエロブランド(売主としてはトリニティ・イデアとのJV)、中広域で見ると知名度は高くないもののご地元の方からすればむしろ安心と感じる方が多いことでしょう。
駅距離はありますがベルクスとマルヤスが徒歩3分、ベルクが徒歩7分、マミープラスが徒歩11分、駅のビーンズ(サミットストア)が徒歩12分など徒歩圏内でも買い物施設が充実していますし、ハザードマップでがっつり色がつくエリアですがフラットな街並みですから自転車で北戸田のイオンモール、錦町のビバモール、ララガーデン川口も日常使いすることができます。
今作の駅距離になってくると車を持つ方ばかりにはなりますが徒歩と自転車でも買い物の選択肢が多いため日常の買い物利便性はかなり高いものとなっています。
また、通学校に関しても小中一貫の戸田東小中学校で徒歩5分前後、さらにこどもの国が徒歩8分というのも子育てファミリーからすればかなりのストロングポイントになってくるでしょう。
現地は北側の中央通りと南側の一方通行道路が接道した逆L字の土地形状、従前もマンション(1階店舗)がありました。
主開口部は全戸南向き、接道向かいは住居系地域で背の低い建物ばかりのため低層階でも日当たり抜群、中層階になれば視界も抜けてきます。中央通りは背中側のため『静かめな住環境なのに通り沿いだからこその日常買い物利便性、そして日当たり＆眺望良好』となっています。
建物を南に寄せて北側を駐車場としているなど敷地の使い方にゆとりを感じられるのも良いですね。
南側のエントランスアプローチは両サイドの植栽が豊かですし、中へ入ってからも曲線を取り入れた品の良いエントランスホールからエレベーターの間でも緑を感じることができます。そのエレベーターも住戸食い込み型でないのが好印象です。
外観デザインはぱっと見シンプルではあるもののコンクリート合板と豊かな植栽の組み合わせは竣工してみると美しそうですね。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 66.21㎡
9階 5998万円 坪単価299万円
11階 6098万円 坪単価304万円
A′タイプ 3LDK 66.21㎡
画像出典：グランシエロ戸田公園ルクシア公式HP
Bタイプ 3LDK 63.9㎡
画像出典：グランシエロ戸田公園ルクシア公式HP
Cタイプ 2LDK＋S 60.83㎡
画像出典：グランシエロ戸田公園ルクシア公式HP
Dタイプ 2LDK+S 60㎡
画像出典：グランシエロ戸田公園ルクシア公式HP
3階 4948万円 坪単価272万円
11階 5298万円 坪単価291万円
平均坪単価は約290万円です。
間取りに関してはシンプルに狭いですね…(手が届く価格に抑えるために専有面積調整)
収納率は頑張ってくれていますが元々の専有面積が苦しい中で収納をいじめていないがゆえに洗面室と浴室はファミリータイプとしては今一つです。
一部住戸は共用廊下側の柱も外に逃がすなど努力を感じられる部分もありますがせっかくの南向きでありながら連窓サッシでないのは惜しいですね。
設備仕様としてはディスポーザーがありません。さすがに食洗機は付いていますがトイレは古めかしいタンク式など特別感はありません。(周辺の賃貸マンションからの一次取得者層がメインターゲットのため事業としては違和感ないでしょう)
周辺相場を確認しましょう！
■ルイシャトレ戸田公園セレスタ
2008年築 戸田公園駅徒歩12分
新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約195万円
動き一例
約70㎡
新築時3900万円台
中古時3900万円台
■グランシンフォニア
2012年築 戸田公園駅徒歩8分
新築時の坪単価約175万円
現在の坪単価約225万円
動き一例
約68㎡
新築時3500万円台
中古時4700万円台
約75㎡
新築時3600万円台
中古時5200万円台
■プレシス戸田公園ヴェルデ
2026年竣工予定 戸田公園駅徒歩7分
新築時の坪単価約355万円
新築販売中
上記相場からグランシエロ戸田公園ルクシアが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Bタイプ 3LDK 63.9㎡ 8階 5538万円 → 4350万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は敷地内北側の屋外で設置率約30％、すべて平置きです。
駐車場は屋内で設置率200％です。
管理費は㎡単価月額約148円、平置駐車場の収入が活きているのかとてもリーズナブルです。
管理会社は大京アステージとなります。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ルイシャトレ戸田公園セレスタ 総戸数70戸 管理費㎡単価月額約172円
■グランシンフォニア 総戸数923戸 管理費㎡単価月額約157円
■プレシス戸田公園ヴェルデ 総戸数67戸 管理費㎡単価月額約280円
【住むレーション】
［埼京線］
戸田公園 8:00発
浮間舟渡 8:03着
北赤羽 8:05着
赤羽 8:08着
十条 8:11着
板橋 8:14着
池袋 8:18着
新宿 8:24着
渋谷 8:29着
恵比寿 8:32着
大崎 8:35着
戸田公園 8:03発
武蔵浦和 8:08着
中浦和 8:10着
南与野 8:12着
与野本町 8:15着
北与野 8:16着
大宮 8:20着
［路線バス］
東部浄水場 7:41発
～中略～
川口駅西口 7:59着
公団前 7:41発
～中略～
西川口駅西口 7:50着
公団前 7:51発
～中略～
戸田公園駅西口 8:02着
近くのバス停留所から路線バスに乗車すれば京浜東北線の駅へもダイレクトアクセスが可能、戸田公園駅から西方向へ徒歩10分超となると京浜東北線が身近でなくなってしまう中で京浜東北線側に寄っているというのは使い勝手良いですね。
高速道路の出入口までの距離としては北戸田側と比べると劣ってはきますが都心方面へは橋を超えて5号線の中台もしくは板橋本町へ向かうことも容易のため外環との使い分けは便利です。
【総評】
駅からは離れますが買い物利便性は高いですし、日当たりも眺望も良好ということで『駅から離れただけの価値がある』と言えるでしょう。
数ある戸田物件の中でも駅に近いマンションに負けない魅力を感じることができます。
ただ、価格に関しては坪単価論でいけばそこそこお高いですね。
坪単価200万円台前半で良質な中古マンションが購入できてしまうエリアで買い物利便性が高いとはいえ駅徒歩12分で坪単価300万円弱は重たいです。
ただ、そんなことは売り手側は百も承知ですから部屋を狭くすることでグロス合わせをしてきています。
良質な中古マンション＝70㎡ 約4800万円
今作＝60㎡ 約5000万円
そのため『狭くたって新築マンションじゃなきゃダメなんです！！』という方にとってはむしろ高評価となることでしょう。
そういった価値観(予算感)の方からすると66㎡台の角住戸はグロスが重たくなり検討が難しいですから『狭くても安い部屋から売れる』という印象を受けました。
『予算は5000万円を大きく超えられない…』『でも中古は嫌だ…』『リセールバリューよりも新築という気持ちよさが大事』という方は検討候補の一つにしてみると面白いのではないでしょうか。
『戸田市内で販売中の新築マンションとしては立地や価格などの総合点が高い』ですからね！
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