今回ご紹介するのはプラウド板橋区役所前です！
［物件概要］第一期販売戸数26戸
売主：野村不動産
施工：新日本建設
価格：3938万円～5278万円
専有面積：35.12㎡～42.79㎡
総戸数：60戸
規模：13階建て
交通：都営三田線「板橋区役所前」駅徒歩4分
所在地：東京都板橋区仲宿
竣工予定：2022年1月下旬
駐車場：3台 平置2台、身障者優先平置1台 月額32000円～33000円
駐輪場：55台 垂直2段式スライド式53台、平置自転車置場2台、他に店舗用自転車置場1台 月額400円～1000円
ミニバイク置き場：5台 月額2000円～3000円
管理費：月額14430円～17540円
修繕積立金：月額7680円～9330円
地図はこちらです↓
画像出典：プラウド板橋区役所前公式HP
都営三田線の板橋区役所前駅から徒歩4分、賑わいを見せる仲宿商店街沿いとなります。
すべての部屋がコンパクトとなっており、私の知る限りはプラウドブランドの中で平均専有面積が一番狭い物件となります。
仲宿商店街沿いですからスーパーマーケットなどなど日常の買い物利便性はとても高いものとなっていますし、自転車やバスで池袋へサクッと行き来できるなど単身者が住んでも便利な立地となっています。板橋区役所前～と聞くとマイナー感あるかもしれませんが駅から近く仲宿商店街沿いということで知らない人ほど来てみると「えっ？こんな便利なんだ！」となるはずです。
中山道沿いと仲宿商店街沿いは背の高い建物が多いものの東方向が住居系エリアとなり背の高い建物がいっきに少なくなりますから駅近×商店街沿いでありながらも囲まれ感薄いのも良いですね。
外観デザインに関しては5階以上のバルコニー部分をガラス手摺とルーバーの組み合わせとするだけでなく角部分にガラススクリーンを設けているのが特徴的です。隔て板もしっかりとトールタイプです。エントランス周りに植栽を、奥まらせたアプローチと風除室を超えると正面にロビーラウンジがきてその先に中庭があるなど外観デザインもエントランス周りも分譲マンションらしさをしっかりと出せています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 2LDK 42.79㎡
画像出典：プラウド板橋区役所前公式HP
5階 5048万円 坪単価390万円
9階 5198万円 坪単価401万円
Bタイプ 1LDK 35.2㎡
画像出典：プラウド板橋区役所前公式HP
9階 4218万円 坪単価396万円
11階 4238万円 坪単価398万円
Cタイプ 1LDK 35.89㎡
画像出典：プラウド板橋区役所前公式HP
8階 4318万円 坪単価397万円
11階 4348万円 坪単価400万円
Dタイプ 1LDK 35.68㎡
2階 3698万円 坪単価342万円
6階 3898万円 坪単価361万円
9階 3968万円 坪単価367万円
Eタイプ 1LDK 35.12㎡
3階 3748万円 坪単価352万円
5階 3848万円 坪単価362万円
8階 3968万円 坪単価373万円
平均坪単価は約380万円です。
主開口部は東と西でサンドイッチ型です。サンドイッチ型ではあるのですがカーペット敷きの内廊下ではなく外廊下となっています。
眺望に関しては東は背の低い建物の先に東板橋公園(こども動物園)もあるなど抜けてきますが西は中山道沿いにライオンズマンションがあったりと正面が狭い道になっているものの被りはあります。
間取りに関しては賃貸風ではなく洋室にも窓があるちゃんとした1LDKとなっているため一次取得者の「脱1R」もしっかりと叶えられますし、柱を外に出してくれているので空間に無駄がないのも良いですね。ただ、全体的に開口部が少ない(Eタイプは窓が多い)のは残念と感じました。とくに東向きは眺望も抜けてきますから窓面多いと嬉しかったですね。
設備仕様に関してはプラウドブランド×坪単価400万円弱ということを考慮すると「ん～これでいいのかプラウドよ」という感じではあります。ディスポーザーがないのは戸数的に致し方ないにしてもキッチン天板は天然石などではないですし、食洗機もなし、浴室ブラケットライト、トイレ手洗いカウンターなし(古めかしくないタンク式)、床暖房なし…など単価からすればもっと頑張ってほしかったですね。ただ、食器棚かエアコンをセレクトにて無償で付けてくれます。玄関前カメラ付きインターホンは付いていますしエレベーターセキュリティを入れる(1階の乗り場にノンタッチキーリーダーあり)などセキュリティ面に気を使ってくれていました。
構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。8階以上は音対策として二重サッシとなっています。
1階の店舗区画はテナント未定ですが飲食関係にはならないとのことです。
ごみ置場は1階のラウンジ真横ではありますが二重扉となっています。
周辺売買相場を確認しましょう！
・日神パレステージ板橋仲宿 2006年築 仲宿 板橋区役所前駅徒歩5分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約235万円
・T-Angle 2006年築 板橋2 板橋区役所前駅徒歩3分 新築時の坪単価約210万円 直近売り出し事例なし
・リビオタワー板橋 2010年築 板橋3 板橋区役所前駅徒歩4分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約290万円
・サンクレイドル板橋区役所前 2012年築 氷川町 板橋区役所前駅徒歩3分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約240万円
・アトラス板橋 2013年築 板橋3 板橋区役所前駅徒歩4分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約265万円
・ルフォン板橋区役所前タワーレジデンス 2014年築 仲宿 板橋区役所前駅徒歩5分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約300万円
周辺賃貸相場を確認しましょう！
・T-Angle 2006年築 板橋2 板橋区役所前駅徒歩3分 ㎡単価約3150円(34.92㎡)
・アトラス板橋 2013年築 板橋3 板橋区役所前駅徒歩4分 ㎡単価約3050円(34.26㎡)
・アトラス板橋 2013年築 板橋3 板橋区役所前駅徒歩4分 ㎡単価約2950円(45.74㎡)
上記相場からプラウド板橋区役所前の将来価値を予想すると
Aタイプ 2LDK 42.79㎡ 5階 5048万円 → 4080万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
利回り計算としては3％前半となります。
駐車場は敷地北側に3台、内1台が屋内ですべて平置き、設置率約5％です。別途来客用が1台あります。
駐輪場は敷地南側に55台、屋外で設置率約91％です。
管理費は㎡単価月額約410円、外廊下でこの単価は重たく感じますね。
・アトラス板橋 総戸数43戸 内廊下 管理費㎡単価月額約201円
・ルフォン板橋区役所前タワーレジデンス 総戸数126戸 外廊下 管理費㎡単価月額約194円
建設地
【住むレーション】
［都営三田線］
板橋区役所前 8:00発
新板橋 8:02着
西巣鴨 8:03着
巣鴨 8:06着
千石 8:08着
白山 8:10着
春日 8:12着
水道橋 8:14着
神保町 8:17着
大手町 8:20着
日比谷 8:22着
内幸町 8:25着
御成門 8:27着
芝公園 8:29着
三田 8:31着
白金高輪 8:34着
［路線バス］
池袋駅 20:03発
～中略～
板橋区役所 20:16着
都営三田線に乗ってしまえば大手町まで20分ほど、現在は6両編成で混雑気味ですが東急・相鉄新横浜線直通に合わせて2022年度から8両編成となりますから混雑緩和にも期待がもてます。(新型車両の6500系は8両編成ですが現在の6300系については未定)
【総評】
個人的にはブランド分けしたほうがいいと思うのですけどね…プラウド板橋区役所前というプラウドブランドだからこそ期待も高まる中でプラウドブランドとしては物足りない部分も多い、でもプラウド価格ということは気になりました。
地所レジみたくパークワンズであったりアーバンス、三井レジであればパークリュクス、大京ならミレスなどブランド分けするのが一般的な中でこのスペック(部屋の広さなども)でもプラウドでいくとなればこれまでの「プラウド＝高級マンション」というブランドに影響しそうな感じもするのですが…(プラウドジェムというブランドを展開している時期もありました)
細かいことを気にする(プラウドスペックや現実的な販売坪単価を求める)方には合わないのですが立地の魅力は大きいですし、東向きは眺望や採光も守られやすいですから高いお金を払ってもいいので立地優先で探されている方には合ってくるでしょう。住んだら明らかに便利な立地ですからね。
室内の設備仕様が…という点も一般的な賃貸マンションよりかは上ですから目が肥えていなければ気になりにくいでしょう。
繰り返しになりますがこのスペックでプラウドブランドを名乗るのはネット社会においてプラスとは思えないのでコンパクトでもプラウドブランドを名乗るのであれば「コンパクトマンションなのにとんでもないレベルの設備仕様！！」くらいにして「コンパクトでもやっぱりプラウドは周りより1ランク2ランク上」と思わせるべきですね。このようなスペックをプラウドブランドで続けるのはリアルプラウドにとってはマイナスだと思いますのでブランド分けしたほうが…とは思ってはしまいます。
ただ…事業者にとっても厳しい時代ですからね…こうでもしないと商売成り立たないわけで少し苦しさの感じられる物件でした。
川口、浦和、大宮のプラウドみたく「周りより価格は高いけど外観や室内設備も周りより1ランク2ランク上」は貫いてほしいと思ってしまいます。(プラウドの上位ブランドがないためプラウド内で別スペックのマンションを造ることはイメージダウンに繋がりかねない)
とはいえ一般的な賃貸よりかは外観や室内の質感などなど総合的に上ですし、立地面の魅力が大きいことはたしかですからちょいと強気の単価(坪単価で計算する方は少ないのですが中古になると周りの中古と広さも合わせて戦うことになる)を飲めるならば魅力が大きいでしょう。近しいエリアで低地OKならザ・パークハウス赤羽フロント、広域ならプラウドタワー亀戸クロスあたりと比較検討してみると面白いでしょう。
動画もご覧ください！
■プラウド板橋区役所前 建設地周辺レポート＆モデルルーム見学後のファーストインプレッション
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