今回ご紹介するのはルネ南柏駅前です!

[物件概要]

売主:総合地所
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:2900万円台(予定)~4900万円台(予定)
専有面積:59.63㎡~78.28㎡
総戸数:59戸
規模:12階建て
交通:JR常磐線「南柏」駅徒歩1分
所在地:千葉県柏市南柏1丁目
竣工:2020年3月

管理費:13900円~18200円
修繕積立金:5970円~7830円

駐車場:2台 月額15000円
駐輪場:二段式98台、平置20台 月額 平置:400円、二段式下段:200円、上段:100円
バイク置場:平置5台 月額3000円

地図はこちらです↓

画像出典:ルネ南柏駅前公式HP

南柏駅近くには分譲マンションが数多くあるのですが「駅徒歩1分」は居住ファミリー向けとしては初ではないでしょうか。

駅徒歩2分としては反対口の南柏ザレジデンスが記憶に新しいところですが駅徒歩1分という表記は響きがいいですね~。実際に歩く距離としてはたいして変わらないもののいつか中古という土俵で戦う時にこの1分表記は強みとなるでしょう。

まずデメリットからお伝えしますと駐車場が2区画しかないことです。設置率としては約3%。これは駅前とはいえ少ないですね~。南柏ザレジデンスは総戸数160戸に対して70区画ほどの平置き駐車場があり、それでもそこそこな抽選(当時モデルルームで聞いた話だと70区画に対して100組ほど希望)となり、実際今現在でも空きがありません。

駅前とはいえ車所有者が多い中で設置率約3%は尖っていますね~。

駐車場が少ないと維持費も影響が出てきます。南柏ザレジデンスの管理費は㎡単価月額約155円に対してルネ南柏駅前は㎡単価月額約233円となってしまいます。

駅徒歩1分ですが線路からは1ブロック離れています。(目の前の敷地は一部青空駐車場)

それでも電車の音はそこそこ拾ってしまう立地ですから二重サッシにて対策しています。こちらは建物内モデルルーム(完成販売)ですから体感できるのは安心材料でしょう。

外観デザインに関しては角部分の色合いを変え、バルコニー手摺はガラスとルーバーで素敵なものとなっているのですが駅前で目立つがゆえに隔て板はトールタイプにしたほうが良かったと感じますね。

接道からすぐにエントランスホールとなってしまうのは分譲感なく残念ですが庇を接道面とエントランスドアの二段階として天井部を黒としていますから駅前ながらONとOFFの切替えができるのはうまいデザインですね~。エントランスホール内もポストが真っ黒で室内番号ないものとなっていますし、1階エレベーターホール前の住戸のみ旅館のような扉を設けているためその住戸に住まう方もそうでない方も通常のマンションとは異なる印象となり素敵に感じるでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※全戸南東向き

Aタイプ 4LDK 78.28㎡ 管理費(月額)18200円 修繕積立金(月額)7830円

画像出典:ルネ南柏駅前公式HP

2階 4000万円台 坪単価168万円
5階 4200万円台 坪単価177万円
10階 4700万円台 坪単価198万円

Bタイプ 3LDK 69.54㎡ 管理費(月額)16200円 修繕積立金(月額)6960円

画像出典:ルネ南柏駅前公式HP

2階 3500万円台 坪単価166万円
5階 3800万円台 坪単価180万円
10階 4200万円台 坪単価199万円

Cタイプ 3LDK 69.54㎡ 管理費(月額)16200円 修繕積立金(月額)6960円

画像出典:ルネ南柏駅前公式HP

2階 3600万円台 坪単価171万円
5階 3800万円台 坪単価180万円
10階 4200万円台 坪単価199万円

Dタイプ 2LDK 59.63㎡ 管理費(月額)13900円 修繕積立金(月額)5970円

画像出典:ルネ南柏駅前公式HP

1階 3000万円台 坪単価166万円
2階 2900万円台 坪単価160万円(販売事務所使用住戸)
5階 3300万円台 坪単価182万円
10階 3800万円台 坪単価210万円

Eタイプ 3LDK 70.68㎡ 管理費(月額)16400円 修繕積立金(月額)7070円
5階 3900万円台 坪単価182万円
10階 4400万円台 坪単価205万円

平均坪単価は約185万円です。

南柏駅近くの分譲マンションを数多く見てきましたが南柏ザレジデンス、ヴィークコート南柏駅前、ローレルコート南柏ファインレジデンスなど玄関前にアルコーブなりポーチがある物件が多かった中で玄関前にゆとりがないのは残念ポイントとなります。

設備仕様としてはディスポーザーなし、トイレは古めかしいタンク式&ウォシュレットリモコン非壁掛け、リビング横スライドウォールなど各引き戸下レール、各収納・扉ソフトクローズなしなどコストカットも多く見受けられましたが今回キッチン部分は頑張っていますね。水回り天板は至って普通の人造大理石なのですがレンジフードがサイドマントル型となっており、さらにはオープンキッチンでガラスのディバインダー完備ですよ!!これは素敵ですね~。青田買いであれば天板を御影石などに変えてより高級感も出せたわけでそこは残念ですが標準仕様でも十分素敵なものとなっています。

そしてそして!ZEH-Mとなっています!

二重サッシ&断熱サッシ、節水シャワーなどはよく見かけますがエアコン連動床暖房は珍しいですね。これは長谷工コーポレーションとコロナが共同開発したエアコン付きヒートポンプ床暖房で双方同時に動かすことで効率的に、そして快適に過ごすことができるでしょう。リビング壁掛け式エアコンが標準装備となっています。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mm~2550mm、梁がほぼ出ない壁内蔵梁工法のため室内空間としては広く感じやすいでしょう。それを活かすためにリビング横のスライドウォールはハイタイプとしてほしかったですが。。。

周辺相場を確認しましょう!

[西口]

・ローレルコート南柏 2002年築 南柏1 南柏駅徒歩3分 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約105万円

・デュオ南柏ステーションパーク 2004年築 南柏2 南柏駅徒歩3分 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約115万円

・パインズマンション南柏フェアエール 2006年築 南柏1 南柏駅徒歩2分 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約130万円

・パークホームズ南柏ステーションアヴェニュー 2006年築 南柏1 南柏駅徒歩3分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約125万円

・ルネサンス南柏駅前 2008年築 南柏1 南柏駅徒歩3分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約130万円 

・プレミスト南柏 2009年築 向小金(流山市) 南柏駅徒歩4分 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約110万円

・南柏ザレジデンス 2015年築 南柏中央 南柏駅徒歩2分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約155万円

・センチュリー南柏 2015年築 南柏1 南柏駅徒歩3分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約135万円

[東口]

・ライオンズ南柏ステーションプラザ 2007年築 南柏駅徒歩2分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約115万円

・ローレルコート南柏ファインレジデンス 2010年築 豊四季 南柏駅徒歩4分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約135万円

・ヴィークコート南柏駅前 2010年築 南柏中央 南柏駅徒歩2分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約150万円

上記相場からルネ南柏駅前の将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 69.54㎡ 5階 3800万円台(新築時) → 3300万円(築10年時)

となります。

駅前ロータリーから撮影

【住むレーション】

[常磐緩行線→千代田線]

南柏 8:01発
北小金 8:04着
新松戸 8:06着
馬橋 8:09着
北松戸 8:11着
松戸 8:14着
金町 8:18着
亀有 8:21着
綾瀬 8:24着
北千住 8:27着
町屋 8:31着
西日暮里 8:34着
千駄木 8:36着
根津 8:38着
湯島 8:41着
新御茶ノ水 8:43着
大手町 8:45着
二重橋前 8:47着
日比谷 8:49着
霞ヶ関 8:51着

[松戸駅から上野東京ライン]

松戸 8:18発
北千住 8:26着
南千住 8:28着
三河島 8:31着
日暮里 8:33着
上野 8:37着
東京 8:43着
新橋 8:47着
品川 8:53着

通学校は豊小学校で約1キロ、豊四季中学校で約2キロとどちらも遠いですね。

日常の買い物施設に関しては駅前にフィールズ南柏(マミーマートなど)、キュア・ラ(カスミなど)がありますし、自転車であれば数分で着いてしまう距離のイオンモール、電車に乗れば1駅で柏ですから困ることはないでしょう。

【総評】

駅近物件が多いエリアながらも希少な駅徒歩1分表記、希少な南東向き(西向きのマンションが多いエリア)と将来中古という土俵で戦う際も有利となる材料が揃っています。

総合地所×長谷工ですから1階エレベーター前の旅館のような扉など良い意味での遊び心も感じられました。

車保有者が多いエリアながらも駐車場が少なすぎるのは残念ですが希少な駅徒歩1分ですから割り切りやすさはあります。

動画もご覧ください!

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