イニシア浦安ステーションサイト　価格と間取り　手持ち花火とプール遊びができるOKUNIWA

今回ご紹介するのはイニシア浦安ステーションサイトです！

［物件概要］

売主：コスモスイニシア
施工：ライト工業・小野良組共同企業体
専有面積：53.35㎡～83.64㎡
総戸数：85戸
規模：7階建て
交通：東西線「浦安」駅徒歩3分
所在地：千葉県浦安市当代島一丁目
竣工予定：2024年2月
引き渡し予定：2024年4月

駐車場：22台（平置4台(身障者用1台含む)、機械式18台)月額17000円～22000円
自転車置場：211台（平置式36台、2段ラック式（下段スライド型）175台（上段77台 下段98台）月額200円～500円
バイク置場：17台　月額1000円

地図はこちらです↓

画像出典：イニシア浦安ステーションサイト公式HP

東西線快速停車駅の浦安駅から徒歩3分、駅近としては総戸数98戸のプラウド浦安が記憶に新しいところですが今作も総戸数85戸とエリア内比較としては規模感あるプロジェクトとなります。(駅近は小規模マンションが多いエリア)

今作は当代島アドレスということで物件名にアドレスを付けることが多い北栄に比べると住環境が劣ってくる(デベロッパーとしてもそのような考えがあるため北栄ではアドレスを物件名に付けるのに当代島では物件名にアドレスを付けない)と言っても違和感ないものの今作は駅徒歩3分×総戸数85戸という利便性×規模感の希少性があるため当代島だからどうこうではなく立地で買いたくなる方が多いでしょう。(もちろん北栄にこだわる方を除く)

用途地域は近隣商業と第1種住居の混在で建設地手前にガソリンスタンドがあるなどわちゃわちゃからは抜けきっていないもののメトロセンター浦安(高架下)を経由できるなど徒歩分数以上に駅が近く感じますし、日常の買い物はワイズマートへ徒歩3分、西友へ徒歩4分、サミットストア(プラウド浦安)へ徒歩6分、ダイエーへ徒歩8分などとても便利です。ハザードマップで色は付いてきますが平坦な街並みのため自転車での移動も便利です。

通学校は浦安小学校で徒歩6分、浦安中学校で徒歩23分です。

建設地は南と西の二面接道で東西に長い土地形状ではあるのですが東から西にかけて土地が斜めになっており南側に浦安サンホテルがあるため低層階は少々囲まれ感があります。

主開口部は浦安サンホテル側の南西向きがボリュームゾーンで通り沿いの南東向き、外部駐車場側の東向きの設定です。

南西向きは浦安サンホテルが目の前にあるものの背が低いですし住戸列によっては浦安サンホテルの青空駐車場を挟むため採光面に期待できる住戸は多いです。南東向きは向かいにマンションがあるため抜け感はありませんが道路幅が約13mあるため離隔はしっかりと確保できます。東向きは現状駐車場ですが向かいに戸建てもあるため抜け感あるわけではありません。

外観デザインはイニシアらしいグレーを基調としてバルコニーの水平ラインを一部せり出し白い線が流れていくのがシンプルながらに素敵ですね。バルコニー隣戸境もスラブtoスラブにして引き締めてくれています。

エントランスアプローチは短めですがエントランスホールの先に手持ち花火とプール遊び(ビニールプール)ができる『OKUNIWA』という共用施設があり、そちらがエントランスホールの大窓から自然と見えてくるため広がりを感じられそうです。手持ち花火NGの公園も多いですから子育てファミリーにとっては魅力が大きいでしょう。子供の成長は数年間であってもその数年間にできる経験が増えることは嬉しいことですよね。エントランスホールからOKUNIWAにかけて緑も多く浦安駅徒歩3分という近さながらも帰宅時に気持ちをリセットしやすいランドスケープという印象を受けました。

価格と間取りの一部を共有いたします！

1LDK　＝　6戸(1LDK＋S含む)
2LDK　＝　16戸(2LDK＋S含む)
3LDK　＝　55戸
4LDK　＝　8戸

【南西向き】

S-Aタイプ　4LDK　83.64㎡

画像出典：イニシア浦安ステーションサイト公式HP

S-K3タイプ　2LDK　58.85㎡

画像出典：イニシア浦安ステーションサイト公式HP

S-B1aタイプ　3LDK　77.29㎡

画像出典：イニシア浦安ステーションサイト公式HP

S-B2bgタイプ　3LDK　77.29㎡

画像出典：イニシア浦安ステーションサイト公式HP

S-F1aタイプ　3LDK　67.41㎡

画像出典：イニシア浦安ステーションサイト公式HP

S-F2bタイプ　3LDK　67.41㎡

画像出典：イニシア浦安ステーションサイト公式HP

【南東向き】　　道路13m

E-Nrタイプ　3LDK　75.14㎡

画像出典：イニシア浦安ステーションサイト公式HP

平均坪単価は約325万円です。

南側に建物があることが影響しているとはいえプラウド浦安の新築販売時より少々お安いですし、プラウド浦安の中古よりもお安いということで気を使った価格設定となっています。コスモスイニシアの供給実績は豊富なエリアですが検討者からすればどうしてもプラウドよりかはブランド力で劣ってしまいがちですし、プラウド浦安で浦安駅近で住宅を探しているアッパー層を刈り取ってしまった後ですから強気の単価では勝負が難しいという判断でしょうか。(買い手にとってはプラス材料)

S-Aタイプは4LDKとしてはけして広いというわけではないものの共用廊下側の柱も外に出すことで無駄がなく、広々3LDKとしても使えるなど今の時代の近郊・郊外新築マンションではなかなかお目にかかれない間取りです。

中住戸でリビングの先に洋室がある間取りは好みは大きく分かれるかと思いますがコーナーサッシの明るい洋室ですから家族のワークスペースとして使うには相性が良さそうです。

その他の住戸も共用廊下の柱を外に出して部屋に入ってすぐの玄関と廊下を広くとるなどいつものイニシアらしさはこの好立地でもしっかりと守られています。

設備仕様はディスポーザーがないなどプラウド浦安に比べるとだいぶ劣ってはきますが低炭素認定住宅(エコ)です。キッチン天板フィオレストーン、食洗機は付いており最上階はリビング横洋室も床暖房、内廊下(その他の階は外廊下)であるなどスペックアップします。

周辺相場を確認しましょう！

・コスモ浦安　1994年築　北栄1　浦安駅徒歩4分　新築時の坪単価約280万円　現在の坪単価約230万円

動き一例　約62㎡　新築時4600万円台　中古時3800万円台(大規模リフォームなし)

・イニシア浦安グランフィールズ　2015年築　猫実5　浦安駅徒歩5分　新築時の坪単価約240万円　現在の坪単価約260万円

動き一例　約72㎡　新築時5400万円台　中古時5800万円台

・プラウド浦安　2022年築　北栄1　浦安駅徒歩3分　新築時の坪単価約345万円　現在の坪単価約370万円

記事作成時点で売り出し住戸あり　4階　71.17㎡　新築時約7000万円　売り出し価格8080万円

上記相場からイニシア浦安ステーションサイトが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

S-F1aタイプ　3LDK　67.41㎡　4階　6898万円　→　6300万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地北側で平置き4台(身障者優先1台含む)、その他は機械式で設置率約25％です。屋外のため作業中も雨に濡れます。

駐輪場も敷地北側の屋外で設置率約248％と駅近ながらも多いのは嬉しいですね。

管理費は㎡単価月額約185円、周辺に小規模マンションが多いためエリア内比較でもお安い水準です。エレベーターは1基です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・コスモ浦安　総戸数35戸　管理費㎡単価月額約209円

・イニシア浦安グランフィールズ　総戸数31戸　管理費㎡単価月額約234円

・プラウド浦安　総戸数98戸　管理費㎡単価月額約337円

～毎月の支払いイメージ～

S-F2bタイプ　3LDK　67.41㎡　3階　6798万円　坪単価333万円

※35年フルローン　変動金利

住宅ローン：月額約173000円
管理費：月額12500円
修繕積立金：月額9400円

合計：月額約195000円

建設地

【住むレーション】

［東西線］

浦安　8:00発
葛西　8:03着
西葛西　8:05着
南砂町　8:09着
東陽町　8:12着
木場　8:14着
門前仲町　8:17着
茅場町　8:21着
日本橋　8:23着
大手町　8:25着
竹橋　8:28着
九段下　8:30着
飯田橋　8:32着

［路線バス］

浦安駅入口　7:39発(始発)
～中略～
新浦安駅北口　7:49着
～中略～
オリエンタルランド本社前　7:59着
舞浜駅　8:05着

浦安駅入口　8:19発(始発)
～中略～
オリエンタルランド本社前　8:39着
舞浜駅　8:44着
東京ディズニーランド　8:49着

首都高の出入口も近いため都心方面だけでなく海浜幕張やそこから先の房総エリアなどへのアクセスも良好です。夢の国がお好きな方にとっても行き来しやすい距離で車や自転車だけでなく路線バスで行き来することも容易です。

【総評】

好立地でありながらもイニシアらしさがしっかりとあるのが嬉しいですね。

売れることだけを考えればもっともっと専有面積調整をしてグロスを抑えたほうが間違いなく売れるでしょう。オール65㎡のほうがむしろ売れたと思います。

そんなことはつくり手もプロなわけで百も承知でしょう。それでも「これだけ好立地だけど部屋の中でもゆとりをもって暮らしてほしいから面積帯も頑張る」という思いが強かったのだと思います。

今の時代にしては専有面積にゆとりがあったり、70㎡弱でも共用廊下の柱が外に出ていたり(共用廊下側のアウトフレームは廊下幅の問題からコスト増です)と間取り面でも頑張っています。

もっともっと狭くていいからお安く買いたかったという方には選択肢が少ないマンションですが好立地でもゆとりをもって暮らしたいという方にはとても合ってきます。

地元民のみならず東西線沿線の23区で探されている方も見学してみると面白いでしょう。

動画もご覧ください！

■イニシア浦安ステーションサイト　建設地周辺レポート

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