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今回ご紹介するのはヴェレーナ浦和ザ・ハウスです！
［物件概要］第2期1次
売主：大和地所レジデンス
施工：森組
価格：3900万円台～5000万円台
専有面積：65.26㎡～73.51㎡
総戸数：52戸
規模：6階建て
交通：JR各線「浦和」駅徒歩15分 同駅バス2分「大在家」バス停下車徒歩3分
所在地：埼玉県さいたま市南区太田窪二丁目
竣工予定：平成31年1月下旬
駐車場：24台［機械式24台（月額：6000円〜11000円）］
自転車置場：104台［上段ラック式36台、下段スライド式68台（月額：100円〜200円）］
ミニバイク置場：6台（月額：2000円）
トランクルーム：4区画［601号室〜604号室（月額：800円）］
インターネットサービス基本料（月額）1620円
自治会費（月額）300円
先着順販売概要
販売戸数：6戸
価格：4349万円～6099万円
間取り：3LDK
専有面積：66.60㎡～75.01㎡
管理費(月額)13050円～14700円
修繕積立金(月額)7330円～8250円
地図はこちらです↓
画像出典：ヴェレーナ浦和ザ・ハウス公式HP
浦和駅から「徒歩15分」と聞くと検討から外してしまう方が多そうですがそれはもったいない。そう思える魅力があるマンションとなります。
まず徒歩15分という部分に関しては駅から遠いことはたしかで駅近がトレンドの時代としては厳しいとしか言いようがないのですが恵まれた徒歩15分となることは注目ポイントです。
浦和駅東口から続く歩道が整備された日の出通り(※一部工事中)をほぼ一直線、そして物件近くになると一歩中へ入るため住宅街に。つまり駅からの道のりは車の通りもそれなりにあり整備された歩道がある道のりで安心・快適、現地は通り沿いではないため静かな環境という恵まれた立地条件となります。
それだけではなくバス便も充実しています。
物件から徒歩2分のバス停からは朝の通勤時、例えば7時台は21本、日中でも10本以上、夜間も浦和駅発23時台まで運行されておりバス利用も便利です。ただし朝は渋滞があるため浦和駅まで10分ほどかかってしまいますから余程の雨などでなければ徒歩で駅まで行く方が現実的です。渋滞に関しては日の出通りの拡幅工事が完了すると少しは改善されるものと思われます。
※日の出通り拡幅工事（3・3・16田島大牧線 太田窪工区 幅員25m 4車線／平成32年度末完成予定）
価格と間取りの一部を共有いたします！
Cタイプ 66.60㎡ 南東向き
画像出典：ヴェレーナ浦和ザ・ハウス公式HP
Bタイプ 72.40㎡ 南東・南角住戸
画像出典：ヴェレーナ浦和ザ・ハウス公式HP
Krタイプ 75.01㎡ 南東向き
画像出典：ヴェレーナ浦和ザ・ハウス公式HP
最上階のペントハウス風住戸は価格はお高めですがなかなかお目にかかれない間取りですね。玄関を開けるとホールになっており正面には窓がありますから部屋に入った瞬間開放感があるでしょう。ルーフバルコニーの真ん中の柱だけがちょっと残念でした。(構造上仕方のない部分ですが)
その他一般的な間取りのほかにも大和地所レジデンスお馴染みのオープンエアリビングがある住戸もあります。
Bタイプの角住戸はいわゆるダイレクトウィンドウとなるわけですがコンサバトリースペースという形でリビングが横に広がっているため圧迫感が少なくなります。ダイレクトウィンドウの場合バルコニーがないため同じリビングの広さでも狭く感じやすいためこの形はとてもいいですね。最上階のペントハウスとさほど変わらない眺望で1割ほどお安いわけで個人的には同マンションでおすすめの間取りとなります。
周辺相場を確認しましょう！
・ライオンズマンション浦和トレヤ 1996年築 緑区原山1丁目 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約120万円
・オーベル浦和シティフォレスト 2003年築 南区大谷場1丁目 新築時の坪単価約150万円 直近事例なし
・パークホームズ浦和ヒルトップレジデンス 2004年築 浦和区本太1丁目 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約140万円
・グランシエロ浦和ヒルプレイス 2005年築 南区大谷場1丁目 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約170万円
・ライオンズ浦和グレイシアヒル 2009年築 南区大谷場1丁目 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約170万円
・ブランシエラ浦和 2011年築 浦和区前地3丁目 新築時の坪単価約240万円 直近事例なし
・プラウドシティ浦和 2013年築 浦和区前地1丁目 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約200万円
・ブランシエラ浦和駒場 2017年築 浦和区駒場1丁目 新築時の坪単価約165万円
・プレシス浦和 2018年9月竣工予定 南区大谷場1丁目 新築時の坪単価約245万円
上記相場からヴェレーナ浦和ザ・ハウスの将来価値を予想すると
Cタイプ 66.60㎡ 2階 4349万円(新築時) → 3700万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
ディスポーザーはありませんがキッチンと洗面台が天然御影石、食洗機標準装備、ミストサウナ、浴室ダウンライト、複層ガラスとグレードは高いですね。ただし床は直床となっています。
【住むレーション】
［国際興業バス］
大在家 8:04発
浦和駅東口 8:13着
浦和駅東口 23:56発
大在家 23:58着
［上野東京ライン］
浦和 8:19発
上野 8:41着
東京 8:49着
新橋 8:53着
品川 8:59着
［湘南新宿ライン］
浦和 8:21発
池袋 8:43着
新宿 8:49着
渋谷 8:55着
【総評】
日の出通りの拡張による恩恵を受けつつも住まいは一歩中へ入った静かな住宅街、しかもバルコニーが日の出通りには向かないため美味しいとこどりのマンションです。
ただ大和地所レジデンスさん、ちょっとブランド戦略がしどろもどろになっているように思えます。上位ブランドと一般的なヴェレーナのグレードの違いがはっきりとしていませんし、必ずしもグランのほうが上とも限らず、さらには今回のザ・ハウスと。もちろんグランとヴェレーナはユーロデザインかどうかの違いなどがあったのですが。
グランはかなりのハイグレードのときだけ使うとかにしないとグランの価値向上が難しくなってしまいますし、もともとヴェレーナでも仕様が高くそこがウリなのにグランがあることでグレードが低いと勘違いしてしまう方も相談者様で実際にでています。(個人的に日綜時代からのファンということもあり厳しい意見になってしまい申し訳ないです)
ここ最近の埼玉エリアだけで見てもヴェレーナ浦和南ザ・テラス、ヴェレーナグラン大宮大門町のように良い立地に高いグレード、それでいて目に優しい価格帯という素晴らしいマンションを多く供給して早期完売を連発している大和地所レジデンスさん、あとはブランド戦略をもっと上手くこなしていけばより魅力あるデベロッパーになるものと思い今後も同社のマンションを楽しみにしています。
大和地所レジデンスも十分大きな会社ですがいわゆる超大手志向の方が増えていることはたしかです。ただ最近では大和地所レジデンス、コスモスイニシアのように超大手のブランド力に負けないマンションをつくるデベロッパーが増えてきています。超大手では冒険になってしまうがために実現されないプランニング、マンションマニアとしては嬉しい限りです。ぜひ検討者の方もブランドばかりに目をとらわれず比較検討していただければ幸いです。それにより超大手もブランド力だけでは勝負できない時代がきて各社プランニングに力を入れてくれるようになれば良いと思っています。
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