今回ご紹介するのはブリシア浦安です!

[物件概要]

売主:ブリス
設計:クレオ一級建築士事務所
施工:多田建設
価格:4799万円~5999万円(記事作成時点販売中の60.64㎡~63.00㎡)
専有面積:37.80㎡~76.21㎡
総戸数:28戸
規模:5階建て
交通:東京メトロ東西線「浦安」駅徒歩10分
所在地:千葉県浦安市北栄4丁目
竣工予定:2021年10月下旬

駐車場:9台(機械式地上4段)月額17000円~24000円
ミニバイク置場:6台 月額2000円
駐輪場:ラック式41台(月額300円)、Ag・Bg・Cg・Dg・Egタイプ専用駐輪場各2台(計10台)(月額使用料/無料)

管理費(月額)11280円~11720円(記事作成時点販売中の60.64㎡~63.00㎡)
修繕積立金(月額)3940円~4100円(記事作成時点販売中の60.64㎡~63.00㎡)

地図はこちらです↓

画像出典:ブリシア浦安公式HP

浦安駅から徒歩10分、駅前の西友で買い物した後に猫実川の遊歩道沿いを歩いて帰宅することもできます。(途中横断歩道がなくなったりするためエントランス側の通りを使うのが一般的ルートとなります)

住居系エリアではないものの住宅も多いですし、利便性も取れると考えればその点は妥協しやすいかと思います。

浦安駅を最寄りとしながらも舞浜、新浦安、市川エリアも身近に感じられるポジションとなります。

主な住戸のバルコニーは川沿い(南西側)に振っているため壁ドンではないものの向かいにはマンションがありそちらの背中を望むことになりますし、土地自体がサンドイッチのように挟まれるため眺望の抜け感に期待できる住戸は少なめです。

外観デザインとしてはバルコニー隣戸境をコンクリートとしていますし、エントランスホールの庇&袖壁など分譲マンションらしさは出せています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Dタイプ 3LDK 60.9㎡

画像出典:ブリシア浦安公式HP

2階 5599万円 坪単価303万円

Eタイプ 3LDK 60.64㎡

画像出典:ブリシア浦安公式HP

2階 4799万円 坪単価261万円

Bsタイプ 3LDK 63㎡

画像出典:ブリシア浦安公式HP

5階 5999万円 坪単価314万円

平均坪単価は約285万円です。

横一列ではなくサンドイッチ型配棟のため角住戸率が約64%と高めです。

専有面積としては今の時代らしい抑え込みですがバルコニーの螺旋階段から続くスカイテラス住戸があるなど選ぶ楽しみはありますね。スカイテラスに関しては35㎡前後ありますからけっこうな広さです。

設備仕様としてはディスポーザーはないのは致し方ないにしても床暖房やトイレ手洗いカウンターなしなどコストコントロール多めです。構造は二重床・二重天井ですが床スラブ厚は180mm(一部異なる)などこちらも抑えめです。

周辺相場を確認しましょう!

・ローズガーデン浦安壱番館 1995年築 北栄4 浦安駅徒歩14分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約165万円

・セントラルメゾン浦安 1996年築 北栄4 浦安駅徒歩12分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約150万円

・ローズガーデン浦安七番館 1997年築 北栄3 浦安駅徒歩12分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約165万円

・プレジール浦安 2000年築 北栄4 浦安駅徒歩14分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約140万円

・レクセルガーデン浦安 2000年築 北栄 浦安駅徒歩16分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約160万円

・ルイシャトレ浦安プロッシモ 2002年築 北栄3 浦安駅徒歩7分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約185万円

・ローズガーデン浦安プレシオ 2004年築 北栄3 浦安駅徒歩9分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約185万円

・ローズガーデン浦安アルティス 2004年築 北栄3 浦安駅徒歩9分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約175万円

・サニーコート浦安 2009年築 北栄4 浦安駅徒歩16分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約155万円

・サンクレイドル浦安 2011年築 北栄3 浦安駅徒歩8分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約170万円

・サンクレイドル浦安Ⅱ 2014年築 北栄4 浦安駅徒歩10分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約195万円

・イニシア浦安北栄 2015年築 北栄3 浦安駅徒歩10分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約240万円

・エクセレントシティ浦安X 2018年築 北栄4 浦安駅徒歩15分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約205万円

上記相場からブリシア浦安の将来価値を予想すると

Eタイプ 3LDK 60.64㎡ 2階 4799万円(新築時) → 3770万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は通り沿いのエントランスホール前に設けられます。機械式で設置率は約32%です。

管理費は㎡単価月額約186円、総戸数からすれば割高感はないでしょう。

建設地

【住むレーション】

[東西線]

浦安 8:00発
西船橋 8:07着

浦安 8:00発
葛西 8:03着
西葛西 8:05着
南砂町 8:09着
東陽町 8:12着
木場 8:14着
門前仲町 8:17着
茅場町 8:21着
日本橋 8:23着
大手町 8:25着
竹橋 8:28着
九段下 8:30着
飯田橋 8:32着
神楽坂 8:35着
早稲田 8:37着
高田馬場 8:40着
落合 8:43着
中野 8:46着

[東京ベイシティバス]

猫実 7:56発
消防本部前 7:57着
海楽 7:59着
美浜東団地 8:00着
新浦安駅北口 8:04着

[京葉線]

新浦安 8:11発
市川塩浜 8:13着
二俣新町 8:17着
南船橋 8:21着
新習志野 8:24着
海浜幕張 8:28着

新浦安 8:10発
舞浜 8:14着
葛西臨海公園 8:17着
新木場 8:20着
潮見 8:23着
越中島 8:26着
八丁堀 8:28着
東京 8:30着

メインエントランス側目の前の北栄四丁目停留所は運行本数が少ないのと新浦安駅まで遠回りのためバスを利用するならやなぎ通りの猫実停留所(徒歩3分)が主となります。

猫実停留所は発着本数も多く、新浦安駅へサクッと行き来することができます。浦安駅発のため到着時刻に大きなズレが発生しにくいのも良いですね。舞浜駅への本数も多いですから夢の国へinするのも容易です。どちらの停留所からも浦安駅へも出れますがバスに乗るほどの距離ではないかと思います。

駅前の西友だけでなくダイエーへ徒歩7分、改装中のイオン南行徳(ソコラ南行徳)へ徒歩10分、オーケーへ徒歩17分と自転車があると買い物先の選択肢も豊富となります。(自転車を利用して買い物に出かける方も多いエリアです。新浦安ほど車社会ではありません。)

通学校は東小学校で徒歩11分、浦安中学校で徒歩7分です。小学校はやや距離あるものの海楽公園もほど近いなど子育て世代にとっても魅力の大きい立地でしょう。

【総評】

北栄アドレスの元町エリア(埋め立て前からある)ということで引き合いは多いでしょう。坪単価からすれば「えっ…高い…」ということはたしかなのですが専有面積をグッと抑えているため同エリアで新築マンションを検討中の方にとっては手が出しやすいでしょう。タイミングよくプラウド浦安も供給中ですからプラウド浦安に手が届かなかった方の代替え先としても選ばれやすいでしょう。

周辺相場にあるようにけして分譲マンションの供給が珍しいというエリアではありません。それでも「絶対新築マンション!!」という方も多いエリアですし、その方々に手を出しやすい総額として供給できるよう専有面積や設備仕様をグッと抑えたあたりはプラウドとの差別化になっており大きく評価されそうですね。

少しでもマンションに詳しい方だと「この坪単価は…」「3LDKにしては狭い…」となるでしょうし、私もそう思う一人です。それでも狭くてもいいし設備仕様も高くなくていいから新築マンションが欲しいという方がいる以上は供給する側もやりがいあるでしょうね。

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