今回ご紹介するのはブランズ川口本町です!

[物件概要]

売主:東急不動産
施工:埼玉建興
価格:未定
専有面積:65.77㎡~90.82㎡
総戸数:163戸(事業協力者住戸30戸含む)
規模:地上16階地下1階建て
交通:埼玉高速鉄道「川口元郷」駅徒歩3分 JR京浜東北線「川口」駅徒歩14分
所在地:埼玉県川口市本町二丁目
竣工予定:2019年8月下旬

駐車場:59台
バイク置場:3台
駐輪場:326台

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズ川口本町公式HP

川口元郷駅最寄りではすでにブランズ川口元郷が販売中、その第二弾的存在となるのがブランズ川口本町です。

本町アドレスではありますが122の東側となるため川口駅方面へは行きにくいのが難点ですがその代わり芝川に面しているため開放感があり122沿いの割には騒音なども気にならないことでしょう。ただ東向き住戸は芝川沿いではありますが川向いにはビーサイト、マーキスシティ、エルザタワーがあるため日当たりは良くとも眺望の抜け感は難しそうですね。南向き住戸を購入すれば122が気になってきますから南向きと東向きの価格差をどうするのかも気になりますね。

いずれにせよ良質な中古マンションが多いエリアですからどうしても新築マンションにこだわるという方が対象となることでしょう。なにせマーキスシティやビーサイトが坪単価150万円で購入できてしまいますから・・・。もちろんブランズ川口本町が価格を頑張り坪単価180万円くらいで攻めてくれるなら「その差なら新築でも良いのではないでしょうか」と言えますがおそらくそこまでは安くないような・・・。

ブランズ川口元郷に比べると小学校が近いのは魅力的ですね。通学校の本町小学校まで徒歩7分です。ブランズ川口元郷は通学校の青木中央小学校まで徒歩15分と小学校への遠さを気にして購入を辞めた相談者様も多くいました。逆にそこさえ妥協できれば間取りや仕様も良い割に目に優しい価格のためおすすめしやすいマンションですが。

ブランズ川口本町に関しては間取りや仕様はそこまで工夫がないかもしれないですね。公式HPを見る限りはですが。

駅徒歩3分というのは今のトレンドには合っていますが数多くのマンションを見ている私からするとブランズ川口元郷のほうがおすすめしやすいわけですがブランズ川口本町のほうが仮に売れ行きが良いのであればそれだけ間取りや仕様よりも駅への近さにこだわる人が増えているということなのでしょう。

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

・シャリエ川口本町グリーンマークス 2004年築 本町2 川口元郷駅徒歩4分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約130万円

・マーキスシティ 2004年築 元郷1 川口元郷駅徒歩1分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約145万円

・クレアシティ川口本町 2005年築 本町2 川口元郷駅徒歩4分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約155万円

・ビーサイト 2007年築 元郷1 川口元郷駅徒歩4分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約150万円

周辺の新築マンション相場を確認しましょう!

・ブランズ川口元郷 2018年2月竣工済み 川口元郷駅徒歩5分 新築時の坪単価約200万円 新築販売中

となっています。

上記相場や市況を考慮してブランズ川口本町の販売価格は坪単価200万円と予想しておきます!

坪単価200万円=70㎡ 約4240万円

坪単価200万円が限界のエリアでしょう。仮に坪単価200万円だとしても周辺の良質な中古マンションとの価格差が70㎡換算で1000万円オーバーなわけですから。

どこの新築マンションも高いには高い。それでも周辺の既存マンションにないコンセプト(中古になれば薄れますが)や立地であればおすすめしやすいのですがブランズ川口本町に関しては似たような既存マンションが周辺にゴロついていますから「周辺のマンションと比べたときにブランズ川口本町の魅力って何ですか?」と聞かれた際に「新築ということです」としか答えようがありません。

もちろんまだ公式HPと現地の物件調査のみですからモデルルームを訪問すれば意見は変わるかもしれませんのでモデルルーム訪問記事の公開まで今しばらくお待ちただければと思います。2018年7月販売開始予定ですから5月、遅くとも6月にはモデルルームオープンとなることでしょう。

【住むレーション】

[埼玉高速鉄道→南北線]

川口元郷 8:02発
飯田橋 8:27着
永田町 8:34着

[バス]

川口市立文化財センター 8:11発
赤羽駅東口 8:28着

バス停が目の前にあるのはいいのですが赤羽駅から帰宅の際は物件とは逆の車線に停留所があるため少し不便です。基本的には川口元郷駅を利用することになるでしょう。埼玉高速鉄道の鳩ヶ谷駅以南ですから運行本数も多くなっています。

現状では「マーキスシティやビーサイトで良くないですか・・・?」という意見ですが物件コンセプトや設備仕様、価格次第ではおすすめしやすい新築マンションになる可能性もあります。

あとは一般的なファミリー向けマンションでありながらも事業協力者住戸が約2割あることがプラス材料(そのおかげで販売価格が安いなど)なのかマイナス材料(事業協力者の意見が強すぎて設備仕様がいまいち)なのかは要チェックポイントです。

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