今回ご紹介するのはブランズタワー芝浦です!

[物件概要]

売主:東急不動産 近鉄不動産 京浜急行電鉄 長谷工コーポレーション 相鉄不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:40.03㎡~125.15㎡
総戸数:482戸
規模:地上32階地下1階建て

交通:
JR山手線・京浜東北線 「田町」駅徒歩8分
都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅徒歩9分
ゆりかもめ「芝浦ふ頭」駅徒歩8分

所在地:東京都港区芝浦二丁目
竣工予定:2021年9月下旬

駐車場:167台(うち3台は荷捌き・ゴミ収集・送迎車用)
バイク置場:16台
駐輪場:591台

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズタワー芝浦公式HP

昨年の夏に記事化したブランズタワー芝浦、ついにモデルルームオープンとなりました!

芝浦エリアでは久しぶりの大規模マンションとなりますから期待している方も多いのではないでしょうか。

田町駅芝浦口側はムスブ田町が開業して綺麗になりましたね。スーパーマーケットのライフも入っていますからピーコック+αとなったことで日常の買い物利便性が高まりました。ムスブ田町の全面開業も近づいていますし、50年ぶりの山手線新駅となる高輪ゲートウェイ駅開業、浜松町ビルディングの建て替え(芝浦一丁目計画)など近隣での開発も多く今後の伸びしろもあるエリアとなっています。

余談ですが浜松町ビルディングは1981年竣工なのですが自分とたいして歳が変わらない大きなビルが建て替えと発表されたときはけっこう驚きました。板橋区出身の私からすると1978年竣工のサンシャイン60が子供のころから見てきた高層ビルなわけですがそちらは100年持たせるべく耐震工事などなどリニューアルを繰り返しているわけですがそれより若い浜松町ビルディングが建て壊しとはけっこうな衝撃。もちろん開発があるから建て壊すだけでまだまだもったのでしょうけども。現役で活躍できる高層ビルを建て替えてでも事業としてペイできるという意味では浜松町、田町エリアの成長力に伸びしろがある証でもあるのでしょう。

田町駅周辺で建設が確定している大規模マンションとしては今回ご紹介しているブランズタワー芝浦と日本航空田町ビル跡地のプラウドタワー芝浦(予想)となります。入居時期がプラウドタワーのほうが1年ちょっと遅いため販売開始も早くて来年の今頃となるのではないでしょうか。プラウドタワーは高輪ゲートウェイ駅へ寄っていますから新駅推しでくるでしょうか。

プラウドタワーは芝浦小学校がすぐ近くですからその点もウリとなりそうですが田町駅近くのみなとパーク芝浦内に芝浦第二小学校が新設予定ですからブランズタワーはそちらに通うことになるかもですね。新設小学校は2022年度の開校を予定しているためブランズタワー芝浦の入居時期と重なりそうです。

プラウドタワー芝浦(予想) 建設地周辺動画

ブランズタワー芝浦、外観に関してはレインボーブリッジを意識したクラウン(当マンションはクラウンという言葉を多用しています)を最上部にデザインしているのが大きな特徴となります。当然ながらレインボーブリッジから見えるマンションとなりますから完成した際にレインボーブリッジから眺めてみたいものです。

南から北にかけて長方形に近い綺麗な土地形状となっており、四面接道ですから壁ドン状態の向きはありません。メインエントランス前では水盤の中央に木があるような水物が採用されているなど四面接道を活かした植栽計画となっています。壁ドンではないものの北向き住戸はパークタワー芝浦ベイワードアーバンウイング(賃貸棟)とこんにちは状態となります。

エントランスホールは二層吹き抜け、全体的に和テイストとなっています。10人のアーティストが25のオブジェを作成しておりそれらを共用部に配置、エレベーターホールの天井部にはオーナメントを設けるなど高価格帯に相応しい共用部デザインとなっています。

コーチエントランスが完全に建物下となっているのがいいですね~。「車寄せあり!」と謳っていても歩行者部分にしか屋根がなく車から荷物を出す際に雨に濡れる車寄せとするマンションも多い中で庇というレベルではなく贅沢に建物下としているのは素晴らしい!!これであれば真のホテルライクの車寄せと言えます。

駐車場はタワーパーキング2基となっています。それぞれ82基で合計164区画、設置率にすると約34%となります。

こちらも完全に建物下となっており入出庫作業中及びエントランスまでの導線上で雨に濡れることはありませんしメインエントランスではなくエレベーターホール側へ繋がる待合スペースがあり車利用者への愛は素晴らしいですね。待合スペースに出庫予約盤はありますし機械式駐車場の幅もほとんどの区画が2050となっています。

エレベーターは各階ごみ置き場回収及び宅配業者向けの非常用が1基設けられています。

住戸階へのエレベーターは

・低層用11人乗り(1階・2階・3階~16階) 3基 分速105m

1基あたり約84戸

・高層用11人乗り(16階~32階) 3基 分速150m

1基あたり約83戸

と速度は早くないものの1基あたりの戸数に違和感はありません。

内廊下(冷暖房完備)&各階ごみ置場を採用、ごみ置き場は前室ありとなっています。

共用施設は1階のエントランスホール横にレセプションラウンジ、2階にプライベートラウンジ、ライブラリーサロン、ゲストルーム×2、フィットネススタジオ、29階にクラウンラウンジ(東方面、珍しく角住戸ではないがスパンはある)、屋上にクラウンテラスが設けられます。2階のラウンジ付近は床面がカーペット敷きとなっており1階部分と印象が変わるのがgoodですね。ライブラリーサロン含めて仕事に励むようなコンセプトにはしておらずどちらかと言えば読書などをしてゆっくり休む場所としています。

■29階クラウンラウンジのカフェ(軽食サービス) 週7日 11時30分~15時30分

■ライブラリーサロン 週7日 6時~24時

■クラウンテラス 週7日 9時~18時(5月~10月) 9時~17時(11月~4月)

■クラウンラウンジ 週7日 9時~23時

■フィットネススタジオ 週7日 6時~24時

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南・西角]

85Aタイプ 3LDK 85.72㎡

画像出典:ブランズタワー芝浦公式HP

5階 12600万円台 坪単価485万円
13階 13800万円台 坪単価532万円
27階 16200万円台 坪単価624万円

120Bタイプ 3LDK 120.15㎡
30階 25100万円台 坪単価690万円

平均坪単価約585万円

[南中]

65Hタイプ 2LDK 69.80㎡
5階 9600万円台 坪単価454万円
17階 10900万円台 坪単価516万円

105Aタイプ 3LDK 105.71㎡
30階 21900万円台 坪単価684万円

平均坪単価約550万円

[南・東角]

75Aタイプ 3LDK 75.04㎡
5階 10500万円台 坪単価462万円
13階 12000万円台 坪単価528万円

85Bタイプ 3LDK 85.77㎡
17階 14400万円台 坪単価555万円
22階 16100万円台 坪単価620万円

125Bタイプ 3LDK 125.15㎡

画像出典:ブランズタワー芝浦公式HP

30階 27800万円台 坪単価734万円

平均坪単価約580万円

[東中]

65Eタイプ 3LDK 68.37㎡
5階 8200万円台 坪単価396万円
13階 10000万円台 坪単価483万円

55Cタイプ 2LDK 55.15㎡

画像出典:ブランズタワー芝浦公式HP

17階 8200万円台 坪単価491万円
22階 9800万円台 坪単価587万円

80Eタイプ 3LDK 82.20㎡
30階 16300万円台 坪単価655万円

100Dタイプ 3LDK 103.11㎡

画像出典:ブランズタワー芝浦公式HP

30階 22700万円台 坪単価727万円

40Cタイプ 1LDK 40.18㎡
5階 5600万円台 坪単価460万円
13階 6600万円台 坪単価543万円

70Bタイプ 3LDK 70.25㎡
27階 13800万円台 坪単価649万円

65Gタイプ 3LDK 68.44㎡
5階 8300万円台 坪単価400万円
13階 10100万円台 坪単価487万円

65Dタイプ 2LDK 66.81㎡

画像出典:ブランズタワー芝浦公式HP

17階 10000万円台 坪単価494万円
22階 11900万円台 坪単価588万円

55Aタイプ 2LDK 55.05㎡
17階 8200万円台 坪単価492万円
22階 9800万円台 坪単価588万円

85Dタイプ 3LDK 88.05㎡

画像出典:ブランズタワー芝浦公式HP

27階 17400万円台 坪単価653万円

平均坪単価約545万円

[北・東角]

75Bタイプ 3LDK 75.28㎡

画像出典:ブランズタワー芝浦公式HP

5階 9900万円台 坪単価434万円
13階 10500万円台 坪単価461万円

80Aタイプ 3LDK 80.07㎡
17階 11900万円台 坪単価491万円
22階 13200万円台 坪単価545万円
27階 14600万円台 坪単価602万円

120Aタイプ 3LDK 120.13㎡

画像出典:ブランズタワー芝浦公式HP

30階 23600万円台 坪単価649万円

平均坪単価約530万円

[北中]

65Bタイプ 2LDK 65.16㎡
5階 7800万円台 坪単価395万円
13階 8300万円台 坪単価421万円

65Cタイプ 2LDK 65.22㎡
17階 8500万円台 坪単価430万円
27階 9400万円台 坪単価476万円

100Aタイプ 3LDK 100.07㎡
30階 18200万円台 坪単価601万円

平均坪単価約465万円

[北・西角]

80Bタイプ 3LDK 80.15㎡
5階 10300万円台 坪単価424万円
13階 11200万円台 坪単価461万円

125Aタイプ 3LDK 125.02㎡
30階 21900万円台 坪単価579万円

平均坪単価約490万円

[西中]

40Eタイプ 1LDK 40.79㎡
5階 6100万円台 坪単価494万円
13階 6500万円台 坪単価526万円

60Dタイプ 2LDK 63.91㎡
5階 8800万円台 坪単価455万円
13階 9300万円台 坪単価481万円

55Dタイプ 2LDK 55.98㎡

画像出典:ブランズタワー芝浦公式HP

17階 8400万円台 坪単価496万円

60Cタイプ 2LDK 61.37㎡
17階 9200万円台 坪単価495万円

60Aタイプ 2LDK 61.06㎡
17階 9100万円台 坪単価492万円

80Fタイプ 3LDK 83.63㎡
27階 13700万円台 坪単価541万円

70Aタイプ 3LDK 70.25㎡
27階 11400万円台 坪単価536万円

80Dタイプ 3LDK 82.20㎡
27階 13500万円台 坪単価542万円

100Bタイプ 3LDK 100.35㎡
30階 20100万円台 坪単価662万円

平均坪単価約520万円

全体の平均坪単価は約530万円です。ただ、上層階のプレミアムを除くと若干ですが坪単価500万円を切ってきそうです。

2019年8月の記事では坪単価450万円と予想しましたからけっこう上振れしてしまいました。。。プレミアム入れても坪単価500万円近いとなればけっこうな単価ではありますね。グローバルフロントタワーの中古が坪単価430万円まで上がってきてしまっている(昨年は坪単価400万円)ので坪単価500万円越もやむなしでしょうか。。。価格調整が入りプレミアム含めて坪単価500万円弱になると買いやすいのですがどうなるか。

予定価格ベースではありますが階数による価格差がすごいですね。

例えば東向きの55Cタイプは17階が8200万円台(坪単価491万円)、22階が9800万円台(坪単価587万円)とたったの5階で1600万円もの差が・・・。

こちら17階でも目の前の建物は抜けるためうっすら海も望めそうではあるのですが確実に望めると謳える22階にガツンと単価をのせています。ん~うっすらとはっきりの差で1600万円とはすごい。壁ドンとはっきりの差であれば話は別ですがこれはやりすぎ感もあります。検討者の反応が気になるところです。

予定価格ですから大きく変わるとは思いますが現状では

・北向き低層階

→上階にいってもパークタワーとこんにちはなのに単価は増していくため低層階のほうがおすすめ

・東向き17階くらい

→何階からがっつりのせるかはわかりませんがうっすら海が見えそう、もしくは見えなくとも壁ドンでなければ良いというのであれば単価がのせられていない階数のほうがトータルバランスが良いでしょう

・西向き中層階以上

都心方面を向くため夜景が綺麗でしょう

上記がおすすめしやすそうです。

南向き中住戸に関しては南東角住戸と単価差が少ないため予定価格のままだとすれば角を取っちゃったほうが良いかと。

全体的にワイドスパンの間取りばかりですから内廊下でありながら行灯部屋が少なくなっています。バルコニーに洗濯物が干せない規約ということもあってかリビングをダイレクトウィンドウとしている間取りもあります。(横からバルコニーに出ることもできます)

2LDKでも浴室サイズ1418ですし間取りに関しては魅力に感じる方が多いのではないでしょうか。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、キッチン・食器棚・洗面・トイレカウンター天板御影石、ミストサウナ、LOW-E複層ガラス、リビング天カセなど室内に関しては特段コストカットは見受けられませんでしたが玄関前カメラ付きインターホンがないのは残念でした。タワマンですから1階で宅配業者さんに呼ばれてから自分の部屋にくるのは10分以上後になるなんてのもザラにあるわけですし坪単価500万円もするタワマンなわけで付けたほうが良かったとは思いますね。スコープで事足りることはたしかですが坪単価500万円払う方にスコープ覗かせるセンスがどうにも残念でなりません。坪単価200万円の千葉のタワマンでさえ付いているわけですから。。。

1LDKは食器棚や天カセがなくなるなどグレードダウン、上階6層は設計変更対応、浴室天然石カウンターなどグレードアップとなります。2LDKはリビング天カセは付きますが食器棚は付きません。

構造は二重床・二重天井で基本天井高2600mm(上層階最大2800mm)、サッシ高は2100mmです。サッシ高はもうちょい頑張ってほしかったですが室内空間としては下がり天井も酷くないですしこれで納得いかないという方は少ないであろうレベルでしょう。免震構造を採用しています。

16階までは換気方法が電動給気シャッターとなってしまいます。17階以上なら同時吸排です。(85A・85D・65Hは全階同時吸排)

バルコニー隣戸境の隔て板は残念ながら背の低いものでした。

周辺相場を確認しましょう!

パークタワー芝浦ベイワードオーシャンウイング 2005年築 芝浦2丁目 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約315万円

芝浦アイランドグローヴタワー 2006年築 芝浦4丁目 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約360万円

芝浦アイランドケープタワー 2006年築 芝浦4丁目 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約335万円

キャピタルマークタワー 2007年築 芝浦4丁目 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約350万円

インプレストタワー芝浦エアレジデンス 2014年築 芝浦2丁目 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約355万円

東京ベイシティタワー 2014年築 芝浦4 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約370万円

・リストレジデンス芝浦 2014年築 芝浦4 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約330万円

グローバルフロントタワー 2015年築 芝浦1 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約430万円

クラッシィハウス芝浦 2017年築 芝浦4 新築時の坪単価約360万円 現在の坪単価約440万円
 
上記相場からブランズタワー芝浦の将来価値を予想すると

60Dタイプ 2LDK 63.91㎡ 13階 9300万円台(新築時) → 8550万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

この流れだとプラウドタワーは坪単価600万円コースでしょうか。。。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(田町駅から建設地まで 旧海岸通り経由)
建設地周辺動画③(建設地周辺から芝浦アイランド商業棟付近まで)
建設地周辺動画④(レインボーブリッジ入口からブランズタワー芝浦方面)
建設地周辺動画⑤(ブランズタワー芝浦から有明方面)

維持費は未定でしたが高くなる予感しかないですね。管理費がそこそこな単価となったブランズタワー豊洲と比べて総戸数半分以下ですし。。。

・コンシェルジュ 1名 週7日 8時~20時
・事務員、技術員 各1名 週5日 9時~18時および8時~16時
・管理員 2名 週7日 8時~16時
・警備員 2名 週7日 終日
・カフェスタッフ 1名 週7日 11時30分~15時30分

上記は東急コミュニティーですが清掃員は長谷工系列の管理会社を予定しているとのことです。

管理体制もあくまで予定ですがこれは目が痛い単価になるのではないでしょうか。もちろんそれ以上の満足度があれば良いわけで管理費が高いからダメとはまったく思いません。坪単価500万円出せる方なら安くて手薄いサービスよりも高くて手厚いサービスを望むのではないでしょうか。

【住むレーション】

[山手線]

田町 8:01発
品川 8:04着
大崎 8:07着
五反田 8:10着
目黒 8:12着
恵比寿 8:14着
渋谷 8:17着
原宿 8:19着
代々木 8:22着
新宿 8:24着
新大久保 8:26着
高田馬場 8:28着
目白 8:30着
池袋 8:33着

田町 8:01発
浜松町 8:03着
新橋 8:06着
有楽町 8:08着
東京 8:10着
神田 8:12着
秋葉原 8:14着
御徒町 8:16着
上野 8:18着
鶯谷 8:20着
日暮里 8:22着
西日暮里 8:24着
田端 8:25着
駒込 8:28着
巣鴨 8:30着
大塚 8:32着

[京浜東北線]

田町 8:01発
品川 8:04着
大井町 8:07着
大森 8:10着
蒲田 8:14着
川崎 8:19着
鶴見 8:22着
新子安 8:26着
東神奈川 8:29着
横浜 8:32着

田町 8:01発
浜松町 8:04着
新橋 8:07着
有楽町 8:09着
東京 8:11着
神田 8:13着
秋葉原 8:15着
御徒町 8:17着
上野 8:19着

[三田線(目黒から先は目黒線)]

三田 8:00発
芝公園 8:01着
御成門 8:03着
内幸町 8:05着
日比谷 8:07着
大手町 8:09着
神保町 8:12着
水道橋 8:14着
春日 8:16着
白山 8:18着
千石 8:20着
巣鴨 8:21着

三田 8:00発
白金高輪 8:03着
白金台 8:05着
目黒 8:08着
武蔵小山 8:11着
大岡山 8:14着
田園調布 8:18着
多摩川 8:21着
武蔵小杉 8:24着
日吉 8:29着

[浅草線(泉岳寺から先は京急線)]

三田 8:05発
泉岳寺 8:07着
品川 8:11着
青物横丁 8:14着
立会川 8:17着
平和島 8:21着
京急蒲田 8:25着
糀谷 8:28着
大鳥居 8:30着
穴守稲荷 8:31着
天空橋 8:33着
羽田空港国際線ターミナル 8:35着
羽田空港国内線ターミナル 8:38着

三田 8:00発
大門 8:02着
新橋 8:05着
東銀座 8:07着
宝町 8:09着
日本橋 8:10着
人形町 8:12着
東日本橋 8:14着
浅草橋 8:16着
蔵前 8:17着
浅草 8:19着
本所吾妻橋 8:21着
押上 8:23着

[ゆりかもめ]

芝浦ふ頭 8:00発
お台場海浜公園 8:06着
台場 8:07着
東京国際クルーズターミナル 8:09着
テレコムセンター 8:11着
青海 8:13着
東京ビッグサイト 8:15着
有明 8:17着
有明テニスの森 8:19着
市場前 8:21着
新豊洲 8:22着
豊洲 8:24着

芝浦ふ頭 8:00発
日の出 8:02着
竹芝 8:04着
汐留 8:06着
新橋 8:08着

鉄道利便性はもちろん首都高の芝浦出入口、レインボーブリッジの一般道経由で有明出入口も近いですから車移動も便利なエリアです。

【総評】

港区のタワマンとしては単価抑えめなのはたしかですが坪単価500万円を超えてきたのは少々驚きました。まだ予定価格ですからせめて坪単価500万円を若干切るくらいが平均になると手が出しやすいのではないでしょうか。

新駅、品川など近接エリア含めて伸びしろがありますし今後下がる要素がないというのは買いやすいでしょう。

共用部などは単価なりに仕上げてきていますし、車利用者の導線も素晴らしいものがあります。

眺望による価格差をしっかり設けているため「眺望が抜けなさそうで実は少し抜ける、けど売主も断言できない分単価安」という住戸を狙っていくと面白そうですね。

一次取得層からしたら若干の設備仕様コストカットは気にならないでしょうから問題ないのですが周辺からの買い替え層を取れるかどうかは微妙ですね。アイランドやキャピタルの方が買い替えるだけの魅力があるかと言えば立地が勝るわけでもなくなかなか難しいのではないでしょうか。

前回の記事→ブランズタワー芝浦(予想) 価格は?! (仮称)港区芝浦二丁目計画

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