白金ザ・スカイ　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはSHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)です！

［物件概要］

売主：東京建物　長谷工コーポレーション　住友不動産　野村不動産　三井不動産レジデンシャル
設計：梓設計
外装・外構デザイン監修：光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所
共用部デザイン監修：乃村工藝社AND
施工：大林・長谷工建設共同企業体
価格：未定
専有面積：23.94㎡～147.10㎡（トランクルーム面積0.38㎡～2.28㎡含む）
総戸数：1247戸（非分譲住戸477戸含む）
規模：地上45階地下1階建て
交通：東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅徒歩3分
所在地：東京都港区白金一丁目
竣工予定：2022年12月下旬

駐車場：381台（平置（管理用2台含む）：33台、機械式（身障者用15台含む）：348台）
駐輪場：1353台（レンタサイクル用15台・来客用8台含む）
バイク置場：49台

地図はこちらです↓

画像出典：SHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)公式HP

麻布エリア含めて再開発計画の多いエリアですがその中でも先陣をきれるのは地権者×デべに加えて行政も大きく関わっていることも影響しています。というのも隣接する古川の護岸等の工事をおこなうにあたりそれに合わせて再開発することで金銭面や容積率緩和などがあり、それがあったからこそ実現できる規模感となります。

東棟の45階というのは港区内では背が高いほうで区内では高順位となります。中央区や江東区でタワーマンションを見ていると45階建てというのはそこまで高さを感じないものの制限の厳しい港区で45階建てかつ横にも長い規模感あるマンションとなれば将来的にも希少性がでることでしょう。

白金高輪駅から徒歩3分表記、最寄りの出入り口から改札まで距離がありますから私の足で白金高輪駅改札から建設地エントランス想定付近まで5分弱でした。

建設地は東から西に長い形状ですから南向き住戸を多く設けることができます。2棟構成となり東棟が45階建て、西棟が19階建て、足元部分には商業施設・子育て支援施設が入ります。テナントは未定ですがスーパーマーケットが入ってくれると便利ですね。西側には公園(区が管理)、工場(白金アエルシティのテクノスクエアみたいな)、病院(もともとあったものではなく新規)も設けられます。病院は小児科ありだと嬉しいですね。

外観はバルコニーを少なくしてダイレクトウィンドウを用いた間取りが多いですからガラス面豊かなものとなります。

メインのエントランスホールは高さ約10m、エスカレーターを利用してコンシェルジュカウンターのあるエントランスラウンジを行き来することになります。エントランスラウンジ階も二層吹き抜けですから高さがあります。西棟に住まう方は約100mくらい豪華なエントランスラウンジを歩くことになりますから駅距離は増えるものの優越感では勝りそうです(笑)

東棟に住まう方はメインエントランスホール1階部分の横でエレベーターホールへと繋がっていますがコンシェルジュへ用があるときや2階のメールコーナーに立ち寄る際に2階部分を通ることになります。

東棟のエレベーターは低層用が27階まで、高層用が45階まででそれぞれ13人乗りが4基となります。なお、スカイラウンジなどがある27階のみすべてのエレベーターが止まります。速度に関しては低層用が分速150m、高層用が240mとなります。別途非常用兼ごみ回収用が2基ありますからエレベーター設置率に関して大きな不満が出ることは考えにくいでしょう。

3階の屋内駐輪場用エレベーターは各棟2基あります。

駐車場は地下1階にまとめられており一部平置きを除いてタワーパーキング(イースト用2基・各102台)となります。コーチエントランス前に車寄せ、その他タクシー乗場、降場、非住宅用の駐車場があります。住宅用スペースへ入る前には当然ながらゲートがあります。

設置率は約30％ですが狭めのお部屋も多いですし足りるとは思いますがどうでしょうか。収容サイズはタワーパーキングでも全区画全幅2050mm以上！！さすがですね～わかってらっしゃる。重量も一番低くて2300kgですから駐車場設計は億ションらしいものとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

西棟の最上階を除くと条件の良い東棟から販売となります。

・～1LDKまでは100万円単位
・2LDK以上は1000万円単位

※範囲内の最低価格で単価計算しているため2LDK以上は大きな上振れの可能性あり

東棟(北)

35Aタイプ　1LDK　35.15㎡
7階　5400万円台　坪単価507万円

42Aタイプ　1LDK　42.63㎡
5階　6500万円台　坪単価504万円

68Aタイプ　2LDK　68.03㎡
10階　13000万円台　坪単価631万円

71Aタイプ　2LDK　71.81㎡

画像出典：白金ザ・スカイ公式HP

72Cタイプ　2LDK　72.88㎡
4階　13000万円台　坪単価589万円

92Bタイプ　3LDK　92.84㎡

画像出典：白金ザ・スカイ公式HP

147Aタイプ　3LDK　147.10㎡
45階　51000万円台　坪単価1146万円

東棟(南)

32Aタイプ　スタジオ　32.94㎡

画像出典：白金ザ・スカイ公式HP

45Aタイプ　1LDK　45.09㎡

画像出典：白金ザ・スカイ公式HP

50Bタイプ　1LDK　50.07㎡
19階　8900万円台　坪単価587万円

56Bタイプ　2LDK　56.72㎡

画像出典：白金ザ・スカイ公式HP

72Aタイプ　3LDK　72.42㎡

画像出典：白金ザ・スカイ公式HP

85Bタイプ　3LDK　85.90㎡

画像出典：白金ザ・スカイ公式HP

108Bタイプ　3LDK　108.97㎡

画像出典：白金ザ・スカイ公式HP

142Aタイプ　3LDK　142.23㎡
45階　50000万円台　坪単価1162万円

平均坪単価は約700万円です。

単価高な部屋が平均を引っ張っていますから坪単価500万円台で購入できるお部屋も多くあります。

北向きの10階を超えてざっくり15階くらいになると東京タワーや都心ビル群の夜景を楽しむことができます。高層階になればかなりの抜け感となりますから単価が盛られがちなのは北側の高層階です。南向きは白金タワーなどが被ってきますが距離はありますし、接道だけでなくセットバックも大きいですから駅近タワマンとしては日当たりに期待できるお部屋が多くなります。西向きは西棟の東向き住戸とこんにちはになりますから単価抑えめです。その代わりワイドスパンとしていますから眺望を気にしない方には狙い目感あります。

設備仕様はランクが4つに分かれます。

①スタンダード(1R)
②エグゼクティブ(プレミアム以下、1R除く③以下)
③プレミアム(87.50㎡以上)
④スカイプレミアム(45階)

まずエグゼクティブですがこちらが対象となる住戸が一番多くなります。

ディスポーザー、食洗機、キッチン側面含む水回り天板シーザーストーン、食器棚、浴槽側面含む浴室タイル、リビング天カセ及び洋室壁掛けエアコン、玄関前カメラ付きインターホン、LOW-Eガラス、玄関・トイレ・洗面室床タイル、一種換気などなどエグゼクティブでも十分なものとなっているため1LDKなど狭めのお部屋ほどお得感はありますね。1LDKのグレードを落とす物件も多い中で天カセなども変わらず付いてきますから魅力が大きいです。

プレミアムになるとキッチン水栓の浄水が分かれたり食洗機がミーレ社製になったりと細かい部分が変わりますがエグゼクティブがしっかりしている分そこまでの差は感じませんでした。

スカイプレミアムになるとトイレ手洗い器のグレードが上がったり全熱交換器が付いたり同じく細かい部分が変わりますが一番の違いは天井高でしょう。45階の天井高は3200mm、窓も上部までありますからスカイプレミアムを再現したモデルルームは圧巻でした。天井高は26階までが2550mm、27階から40階までが2600mm、41階～43階が2700mm、44階が2750mmとなりますから低層階でもけして低いわけではありません。リビングに下がり天井があれどサッシ高は2300mm(ダイレクトウィンドウは2100mmちょい)ですから圧迫感は少ないはずです。もちろん間取りにより大きく違いますので下がりが少なく窓面豊かな間取りを選んだほうが開放感はあるでしょう。

スタンダードはディスポーザーや床暖房は付きますが水回り天板が人造大理石、食洗機なし、換気がスリーブになるなど至って普通の1Rです。30㎡台の1LDKならばエグゼクティブ仕様になりますから完全投資でなければ1LDKを選んでおいたほうが満足度は高いでしょう。完全投資なら1Rも良いでしょう。

2LDKでも浴室サイズが1317ばかりだったのは残念。70㎡近い2LDKでも浴室サイズ1317があるのはどうしちゃったのでしょうか。。。

構造は二重床・二重天井、制震構造、スケルトンインフィルです。施工は大林と長谷工のJVですがほぼほぼ大林とご理解くださいとのことでした。

トランクルームは付く部屋と付かない部屋があります。ただし、専有面積にトランクルーム面積を含みます。

共用施設は2階にシアタールーム、フィットネススタジオ、キッズラウンジ、カンファレンスルーム、スタディルーム、フィットネスジム、ゴルフレンジ(2つ！！ゴルフ好きの地権者さんかな？)、4階中央部分にラウンジ(4階は西棟と東棟が繋がっています)、東棟27階にスカイラウンジ(28階も)とゲストルーム×2、西棟の19階にパーティルーム、ゲストルーム×2、屋上にスカイテラスとなります。同一マンション扱いのため共用施設の相互利用が可能です。

商業施設との維持形態、管理会社含めて維持費は未定でした。次回訪問時に確認いたします。

周辺相場を確認しましょう！

・白金タワー　2005年築　白金1　新築時の坪単価約340万円　現在の坪単価約485万円

・パークリュクス白金mono　2009年築　白金1　新築時の坪単価約375万円　現在の坪単価約405万円

上記相場から白金ザ・スカイの将来価値を予想すると

45Aタイプ　1LDK　45.09㎡　7階　7300万円台(新築時)　→　7180万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

周辺の賃料相場を確認しましょう！

・白金タワー　2005年築　白金1　27㎡台：月額170000円(共益費込み)　59㎡台：320000円(共益費込み)　89㎡台：月額480000円(共益費込み)

・パークリュクス白金mono　2009年築　白金1　25㎡台：月額130000円(共益費込み)

・エクセレントシティ白金高輪　2015年築　白金1　38㎡台：月額210000円(共益費込み)

利回りはそこまで高くなりませんが価格維持率や底値は固いでしょうから1部屋もっておいて損はなさそうですよね。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②
建設地周辺動画③(白金高輪駅改札から建設地まで)

【住むレーション】

［三田線］

白金高輪　8:05発（始発）
三田　8:08着
芝公園　8:09着
御成門　8:11着
内幸町　8:13着
日比谷　8:15着
大手町　8:17着
神保町　8:20着
水道橋　8:22着
春日　8:24着

［南北線］

白金高輪　8:16発（始発）
麻布十番　8:18着
六本木一丁目　8:20着
溜池山王　8:23着
永田町　8:25着
四ツ谷　8:27着
市ヶ谷　8:30着
飯田橋　8:32着
後楽園　8:34着

［目黒線直通］

白金高輪　8:04発
白金台　8:05着
目黒　8:08着
武蔵小山　8:11着
大岡山　8:14着
田園調布　8:18着
多摩川　8:21着
武蔵小杉　8:24着
日吉　8:29着

【総評】

多くの住戸が富裕層向けですからその方々に合わせた仕様となっており数少ない一般層がなんとか手が届くお部屋というのはお得感があると言っても過言ではないでしょう。

これは私も個人として1部屋欲しいので前向きに検討します。

富裕層ではないため専有面積などなど妥協しなくてはいけない部分も多々ありますが1部屋もっておきたいなぁ～と。晴海フラッグの第一期では落選してしまいましたが今度は当てたい！

ただ検討できる1LDKと2LDKのほとんどが浴室サイズ1317ってのが引っかかっています。完全個人の意見ですし感じ方は人それぞれですからけして1317がダメよというわけでないのはご理解いただきたいのですが小柄な私でも浴室サイズは1418ほしいのです。だったら予算上げて3LDKにしなさいよとは言わないでくださいね(笑)誰しもが予算ある中で何かを妥協して購入検討を進めていくわけですが今回唯一引っかかっているのが浴室サイズです。

繰り返しになりますが私は買い替え組なので今よりもグレードダウンする部分が一つでもあるとなかなか前に進めないわがままさんになっているので「1317サイズだからおすすめできない」というわけではないです！！

そもそも私自身近郊・郊外物件ばかりを渡り歩いている(個人では8回購入、内山手線内側は1回のみ)ので都心だけを見ている方とは良くも悪くも価値観がずれてしまっているのも事実。近郊・郊外は資産価値をそこまで気にしないけども浴室サイズなどを枝葉の部分としない層が多いわけで、都心のように立地(資産性や利便性)を重視して浴室サイズを枝葉の部分と考えてくれる層が多く、1317サイズにしたから売れないかと言えばそうではないですからね。実際1317にしても売れるからそうしているわけです。もちろん数年前から都心を渡り歩いている方も1317は狭く感じるはずですが最近探し始めた方だとさほど気にしないはず。

ガチ検討なので総評というより自分の感想になってますね(笑)

少し不動産的な部分を語らせていただければ。

白金ザ・スカイの中で私のようになんとか背伸びすれば買えるかなぁ～という50㎡前後の1LDK・2LDKは買った価格より高く売るのはちょいと難しい(50㎡前後の1LDK・2LDKを売る際のターゲットは富裕層ではなく結局は自分たちと似た属性となるため)ですが都心立地で50㎡前後の1LDK・2LDKを求める層が減るかと言えばむしろ増えていく(大手町、東京、虎ノ門、高輪ゲートウェイなどなど就業人口増加エリアに行き来しやすい立地なので余計に)でしょうから値下がるかと言えばそれも考えにくいでしょう。

だからとりあえず買っておいても問題ないのではと考えるのが私が検討している理由でもあります。

都心立地で2LDK60㎡！！というのは背伸び層にしてみれば背伸びしても届かない水準まで価格が高騰していますし、二人暮らしで60㎡あったほうが良いことは事実でも検討する人の点数判定において同じ価格で

①「50㎡で立地100点」
②「60㎡で立地70点」

であれば①を選ぶ層が圧倒的に増えていくと考えますから白金ザ・スカイの一般層でもなんとか背伸びして購入できる50㎡前後の部屋というのは買っても損ないのではないかと。

次回訪問時に維持費など新たなことを聞いてきます！

更新記事→白金ザ・スカイ　予定価格と間取り②　モデルルーム訪問

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