ブランズシティ蓮田　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはブランズシティ蓮田です！

［物件概要］第一期販売戸数76戸

売主：東急不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：2978万円～5258万円
専有面積：67.04㎡～87.12㎡
総戸数：168戸
規模：14階建て
交通：JR宇都宮線「蓮田」駅徒歩1分（エントランスまで徒歩2分）
所在地：埼玉県蓮田市本町
竣工予定：2020年10月下旬

駐車場：121台　月額：5000円～10000円
バイク置場：12台　月額：3000円
自転車置場：294台＋サイクルポート21区画　月額：200円～700円

管理費(月額) 15200円～19700円
修繕積立金(月額) 7100円～9200円

地図はこちらです↓

画像出典：ブランズシティ蓮田公式HP

計画自体は30年以上前からありましたがようやく販売開始となった蓮田駅前の再開発マンション。当初はタワマンの計画もあったと記憶していますが建築費高騰の影響などもあってか板状で14階建てという一般的なマンションで落ち着きました。

埼玉県では初のブランズシティブランドとなるはずです。関東圏の近郊・郊外ではブランズシティ守谷、ブランズシティ津田沼奏の杜、供給中ではブランズシティ横濱上大岡などがあります。

複合開発となるためマンション南側に商業施設(小さめのスーパーマーケットもしくはコンビニ？)、診療所、子育て支援施設、行政窓口が入る複合施設も合わせて建設されます。その北側がマンションとなり、エントランスは線路横の東側となるため駅からマンションエントランスまでは80m超ではあるものの複合施設横で計測できますから表記上は徒歩1分を取れています。駅からの道のりは信号なしでフラットな道のりかつ一部屋根ありですからエントランスを出て2分後に電車の中ということも不可能ではありません。

駅前にしては敷地形状にゆとりがあり一部駐輪場と斜め向かいの建物に被るお部屋があるもののほとんどのお部屋が採光・眺望ともに窮屈感ありません。南西向き住戸は複合施設の裏手となるため住戸は4階からですが複合施設の屋上にある室外機などが若干気になるため選べる内は6階より上、南東向きは目の前が線路ですが高架ではないため選べる内は低層階が人気出ることでしょう。

とくに南東向きの2階と3階は複合施設と高さを合わせるために階高が高くなっており天井高が2720mmとなっていますから狙い目です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

天井高

2階・3階：2720mm
4階：2570mm
5階～8階：2520mm
9階～14階：2470mm

［南西向き］

Aタイプ　4LDK　87.12㎡　管理費（月額）19700円　修繕積立金(月額)9200円

画像出典：ブランズシティ蓮田公式HP

Bタイプ　3LDK　75.84㎡　管理費（月額）17300円　修繕積立金(月額)8000円
8階　4108万円　坪単価179万円
11階　4168万円　坪単価181万円
13階　4208万円　坪単価183万円
14階　4308万円　坪単価187万円

Cタイプ　3LDK　75.84㎡　管理費（月額）17300円　修繕積立金(月額)8000円

画像出典：ブランズシティ蓮田公式HP

Dタイプ　3LDK　75.84㎡　管理費（月額）17300円　修繕積立金(月額)8000円
8階　4128万円　坪単価179万円
9階　4148万円　坪単価180万円
10階　4168万円　坪単価181万円
11階　4188万円　坪単価182万円
12階　4208万円　坪単価183万円
14階　4338万円　坪単価189万円

Eタイプ　3LDK　73.60㎡　管理費（月額）16700円　修繕積立金(月額)7700円
6階　3928万円　坪単価176万円
7階　3948万円　坪単価177万円
9階　3988万円　坪単価179万円
10階　3998万円　坪単価179万円
12階　4048万円　坪単価181万円
13階　4068万円　坪単価182万円

Fタイプ　3LDK　73.86㎡　管理費（月額）16700円　修繕積立金(月額)7700円
7階　3948万円　坪単価176万円
8階　3968万円　坪単価177万円
12階　4048万円　坪単価181万円

Gタイプ　4LDK　85.17㎡　管理費（月額）19300円　修繕積立金(月額)8900円
5階　4568万円　坪単価177万円
7階　4618万円　坪単価179万円
8階　4638万円　坪単価180万円
12階　4728万円　坪単価183万円
13階　4748万円　坪単価184万円
14階　4848万円　坪単価188万円

［南東向き］

Hタイプ　3LDK　75.72㎡　管理費（月額）17100円　修繕積立金(月額)8000円
3階　3398万円　坪単価148万円
4階　3498万円　坪単価152万円
5階　3748万円　坪単価163万円
6階　3778万円　坪単価164万円
7階　3798万円　坪単価165万円
8階　3818万円　坪単価166万円
9階　3838万円　坪単価167万円
10階　3858万円　坪単価168万円
11階　3878万円　坪単価169万円
12階　3888万円　坪単価169万円

Jタイプ　3LDK　67.04㎡　管理費（月額）15200円　修繕積立金(月額)7100円
3階　2978万円　坪単価146万円
6階　3338万円　坪単価164万円
10階　3398万円　坪単価167万円

Kタイプ　3LDK　71.64㎡　管理費（月額）16300円　修繕積立金(月額)7500円
4階　3368万円　坪単価155万円
7階　3588万円　坪単価165万円
8階　3598万円　坪単価166万円

Lタイプ　3LDK　73.39㎡　管理費（月額）16700円　修繕積立金(月額)7700円

画像出典：ブランズシティ蓮田公式HP

Mタイプ　3LDK　73.39㎡　管理費（月額）16700円　修繕積立金(月額)7700円
2階　3278万円　坪単価147万円
3階　3358万円　坪単価151万円
4階　3458万円　坪単価155万円
5階　3688万円　坪単価166万円
6階　3718万円　坪単価167万円
7階　3738万円　坪単価168万円
8階　3758万円　坪単価169万円
10階　3788万円　坪単価170万円
11階　3798万円　坪単価171万円
12階　3818万円　坪単価172万円

Nタイプ　4LDK　85.00㎡　管理費（月額）19300円　修繕積立金(月額)8900円
2階　3858万円　坪単価150万円
3階　3908万円　坪単価152万円
7階　4338万円　坪単価168万円
8階　4368万円　坪単価169万円
9階　4388万円　坪単価170万円
12階　4448万円　坪単価173万円
14階　4558万円　坪単価177万円

平均坪単価としては約170万円です。

2018年3月に公開した記事では坪単価約180万円が限界と予想しましたのでほぼほぼ近い金額となりました。また、限界より下であることから大苦戦するような売れ行きとなることはないでしょう。郊外にしてはスムーズに売れていくことでしょう。

設備仕様としてはそこまで力を入れていませんが単価から見れば至って普通です。可もなく不可もなくです。

ディスポーザーなし、食洗機もなし。トイレ手洗いカウンターもありません。可動式ルーバー面格子もないです。ただ、引き戸が上吊であったりキッチン収納などがブルモーションであったり浴室ドアがスッキリドア(ゴムパッキンなし)、ガラスは複層(南西向きT2、南東向きT3)などなど細かいところで気を抜いていませんからすべてを削ったという感じでもありませんでした。

まぁ今の時代で駅前立地の坪単価170万円にグレード感を求めること自体が間違いなので単価なりといったところでしょう。せっかくの蓮田駅№1マンションなのですからグレード感高めであったら嬉しかったですがグレード高いマンションを求める方が少ない(そもそもグレード高いマンションが少なく、戸建てからの買い替えも多いため気にしない)ですから事業としては正しい判断だと思います。

構造は直床・二重天井です。

戸建てからの買い替えや戸建てとの同時検討の場合はマンションの70㎡を狭く感じがちですがそれを考慮してか各間取り収納を多めにとっており、さらにリビング収納を増やすなどのメニュープランを用意して無償変更(低層階から締め切ります)できるようにしています。

周辺相場を確認しましょう！

・ライオンズ蓮田レスティアコート　2009年築　蓮田駅徒歩8分　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約105万円

・ルネ新白岡駅前　2015年築　新白岡駅徒歩1分　新築時の坪単価約130万円　現在の坪単価約120万円

・サンクレイドル東大宮駅前　2010年築　東大宮駅徒歩1分　新築時の坪単価約125万円　現在の坪単価約135万円

上記相場からブランズシティ蓮田の将来価値を予想すると

Mタイプ　3LDK　73.39㎡　10階　3788万円(新築時)　→　3230万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ディスポーザーなしで自走式駐車場の収入もあるわけですから管理費はもう少し抑えめだとよかったですね。

自走式駐車場は設置率約72％です。複合施設との共同駐車場となっており出入口に発券機があります。自走式駐車場にはエレベーターがあり1階と2階部分で複合施設と繋がっているのですが1階部分の横にマンション出入り口もあるため駐車場と住戸の間は屋根ありとなりますから雨の日なども便利です。自走式駐車場の住戸エリアへはさらにチェーンゲートがありますから誤って駐車されてしまう可能性は極めて低くなります。

共用施設は南東棟の1階部分にライブラリーラウンジ、パーティーラウンジ・コミュニティラウンジ(集会室)が設けられます。

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(蓮田駅から建設地まで)

【住むレーション】

［上野東京ライン］

蓮田　7:52発
東大宮　7:56着
土呂　7:59着
大宮　8:04着
さいたま新都心　8:08着
浦和　8:12着
赤羽　8:22着
尾久　8:27着
上野　8:34着
東京　8:41着
新橋　8:44着
品川　8:51着

［湘南新宿ライン］

蓮田　7:57発
東大宮　8:00着
土呂　8:03着
大宮　8:09着
浦和　8:20着
赤羽　8:31着
池袋　8:43着
新宿　8:49着
渋谷　8:55着
恵比寿　8:58着
大崎　9:02着

駅前立地ですから東京・新宿が職場でもドアtoドア1時間以内がぎり可能です。(職場の駅距離にもよりますが)

蓮田は快速停車駅(夕方以降に運行される通勤快速は通過)ですから運行本数も多めです。

車移動に関しても車で5分ほどの場所に2019年夏新たなサービスエリア(上り線)となるパサールが開業しますから利便性が高まります。こちらは側道からも利用可能です。テナントはスターバックス、生鮮食品店などなど22店舗となる予定です。新たにできるサービスエリアには高速道路の出入り口ができるわけではないため高速道路利用の際は現在のサービスエリアを利用することとなりますがそちらもブランズシティ蓮田から車で5分ほどです。スマートインターチェンジですがフル化はされていないため東京方面へ向かう入口、東京方面からの出口のみとなります。将来的にフル化されれば東北方面へもアクセスしやすくなります。

スーパーマーケットは駅前(反対口)の蓮田マイン内に東武ストアがあり夜10時まで営業しています。少し歩けばメガドンキ、マミーマートもありますから日常の買い物利便性は高めです。元荒川河川敷(桜が有名です)や堂山公園も近くにあり、小学校(蓮田中央小学校)も徒歩7分という距離ですから子育て世代にも魅力ある立地となります。

【総評】

駅前複合開発ですから資産としても強いですね。

戸建てに住んでいる方が駅前のマンションに引っ越して車を手放すという検討者も多いでしょうし、駅前ですから働き盛りの現役世代でも不便を感じることは少ないでしょう。都心までの距離はあるものの電車に乗ってしまえばあとは駅についてちょっとだけ歩いて自宅というのは精神的にも肉体的にも楽です。地縁がないとなかなか蓮田で検討というのは難しいかとは思いますが今の市況においては資産性にも大きな不安がない新築マンションですから検討候補に入れてみても良いのではないでしょうか。

3500万円で購入して10年後に2000万円になってしまうような立地ではない(一概には言えませんが価格抑えめのマンションほどリセールバリューが厳しめの中で優等生)です。

気に入ったなら迷わず購入して良いマンションと言えます。

ただ、車離れの時代とはいえ駐車場設置率はもう少し高くすべきだったのではないでしょうか。エリア的に一人一台が当たり前ということもありますし、そのような方はノータイムで戸建てを選ぶと考えても蓮田まで下る(大宮以北)ならば車を持ちたいと思う方も多いはずです。路線は変わりますがポレスター鴻巣駅前ガーデンズが自走式駐車場設置率100％、ディスポーザー・食洗機・スロップシンク完備などけっこう頑張っていましたから余計にそう感じてしまいます。

10年・20年後はこなれてくるかもしれませんが入居当初は駐車場の抽選は避けられないのではないでしょうか。ましてや蓮田サービスエリアの移転開業もありますから尚更。

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