今回ご紹介するのはエクセレントシティ本八幡駅前サザンライズです！
［物件概要］
売主：新日本建設
施工：新日本建設
価格：3558万円～7898万円
最多価格帯：5100万円台
専有面積：38.21㎡～71.11㎡
総戸数：90戸
規模：19階建て
交通：JR総武線「本八幡」駅徒歩2分 都営新宿線「本八幡」駅徒歩4分 京成本線「京成八幡」駅徒歩8分
所在地：千葉県市川市南八幡4丁目
竣工予定：2020年1月下旬
管理費（月額）14100円～23500円
修繕積立金（月額）3300円～6100円
駐車場：27台（地上4段地下2段昇降横行ピット式27台）月額：18000円～21000円
自転車置場：180台（スライドラック式118台（内18台3人乗り対応）、二段式ラック式62台）月額：150円～300円
地図はこちらです↓
画像出典：エクセレントシティ本八幡駅前サザンライズ公式HP
19階建ての縦に長い建物ということでタワーマンションと謳っても違和感ないくらいインパクトがあります。新日本建設はパルコ千葉店跡地でタワーマンションを建設する計画がありますがタワー系としてはその1つ前という位置づけになるかもしれません。(パルコは解体中)
本八幡駅の南口側ですから一番利用しやすいのはJR総武緩行線です。玄関を出てから3分後には電車の中も不可能ではない距離ですから北口側で駅に直結しているガレリアサーラ、グランドターミナルに負けない利便性を誇ります。もちろん駅に直結していないため比較するならば非駅直結とはなってしまうのですが駅前のお店が立ち並ぶ通りに面していますから目立つ存在であることはたしかです。
市川市での供給が多い新日本建設ですがエクセレントシティ本八幡駅前サザンライズは200棟記念マンション(市川市では17棟目)ということで珍しくディスポーザーと内廊下を採用するなどいつも以上に気合いが入っています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
［北・東角］
Bタイプ 1LDK＋S 58.8㎡
画像出典：エクセレントシティ本八幡駅前サザンライズ公式HP
［北・西角］
Dタイプ 1LDK 45.28㎡
画像出典：エクセレントシティ本八幡駅前サザンライズ公式HP
［南・西角］
Eタイプ 2LDK＋S 65.59㎡
画像出典：エクセレントシティ本八幡駅前サザンライズ公式HP
間取りに関してはいまひとつですね。。。角住戸比率が高いのは魅力的ですが開口部が少なくなっており内覧会で「あれ？狭い。」となりかねない間取りばかりです。
設備仕様に関してはディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、すべての水が浄水となるエクセレントウォーター、トイレ手洗いカウンターなどなど単価なりのものとなっています。
周辺相場を確認しましょう！
・ガレリアサーラ 2009年築 八幡2 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約310万円
→駅に直結しています。プロパスト物件のため高級感ある外観、共用部となっています。弱点は内廊下でありながらも各階ごみ置き場がありません。
・ブランズ本八幡 2012年築 南八幡3 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約245万円
→全戸南西向き、バルコニー面に背の高い建物がなく日当たりと眺望に期待できるお部屋が多くなっています。三面接道で敷地形状も綺麗です。非駅直結の中では一番おすすめしやすいです。
・プラウド本八幡 2012年築 南八幡4 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約240万円
→壁ドンではないため日当たりが確保できるお部屋が多いものの眺望の抜け感はかなり厳しくなっています。眺望の抜け感さえ気にならなければ日当たりはそこまで悪くないですから眺望妥協できる方には合っています。
・グランドターミナルタワー本八幡 2013年築 八幡3 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約310万円
→駅に直結しています。1階部分にはスーパーマーケットが入っているため買い物利便性も高く、内廊下で各階ごみ置き場ありということで本八幡駅№1マンションを謳えるマンションです。ただ、高級感がガレリアサーラのほうがあると感じます。グランドターミナルはどちらかというとファミリー向けの雰囲気です。
・ライオンズ本八幡レジデンス 2013年築 南八幡3 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約245万円
→北から南に細長い敷地形状のため東東南向きとなり近くのブランズに比べると日当たりには期待しづらいもののバルコニー面に背の高い建物がないため眺望の抜け感に期待できるお部屋は多くなっています。非駅直結の中では外観デザインが一番好きです。バルコニーの上部にまでこだわっています。
・パークホームズ本八幡 2014年築 南八幡4 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約245万円
→ワイドスパン住戸が多く、外観に高級感もありますから建物としてはおすすめしやすいのですがバルコニー面が壁ドン状態のお部屋があり、日当たりと眺望に期待できないお部屋が多くなっています。
・プラウド本八幡ディアージュ 2015年築 南八幡4 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約250万円
→南西向きでバルコニー面に立つマンションとは距離がありますから日当たり抜群です。しかしながら送電線が目の前にあるため階数によっては気になるでしょう。
上記相場からエクセレントシティ本八幡駅前サザンライズの将来価値を予想すると
Eタイプ 2LDK＋S 65.59㎡ 4階 4998万円(新築時) → 4370万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
共用部は1階にライブラリーがあります。評価したい点としてはエレベーターが2台あることです。19階建てで90戸くらいだと1基にしてしまうデべもある(例えばプラウドタワー府中寿町など)のですがしっかりと2基設けています。エレベーター待ちは少ないことでしょう。もちろんそれだけメンテナンスコストは上がるわけですが坪単価300万円近い価格に手が届く方々ですから利便性を求める方のほうが多いでしょうから素晴らしい判断だと思います。
建設地
【住むレーション】
［総武緩行線］
本八幡 8:02発
市川 8:05着
小岩 8:08着
新小岩 8:11着
平井 8:14着
亀戸 8:17着
錦糸町 8:19着
両国 8:22着
浅草橋 8:24着
秋葉原 8:27着
御茶ノ水 8:29着
水道橋 8:31着
飯田橋 8:33着
市ヶ谷 8:35着
四ツ谷 8:37着
信濃町 8:39着
千駄ヶ谷 8:41着
代々木 8:43着
新宿 8:46着
［都営新宿線］
本八幡 8:00発
篠崎 8:03着
瑞江 8:05着
一之江 8:08着
船堀 8:10着
東大島 8:13着
大島 8:15着
西大島 8:17着
住吉 8:19着
菊川 8:21着
森下 8:22着
浜町 8:24着
馬喰横山 8:26着
岩本町 8:28着
小川町 8:30着
神保町 8:32着
九段下 8:33着
市ヶ谷 8:36着
曙橋 8:38着
新宿三丁目 8:41着
新宿 8:43着
［京成線→都営浅草線］
京成八幡 8:03発
京成高砂 8:11着
青砥 8:16着
押上 8:24着
本所吾妻橋 8:26着
浅草 8:28着
蔵前 8:30着
浅草橋 8:32着
東日本橋 8:33着
人形町 8:35着
日本橋 8:37着
宝町 8:39着
東銀座 8:41着
新橋 8:43着
大門 8:45着
三田 8:48着
泉岳寺 8:50着
【総評】
価格に関してはそこそこしますね。(エクセレントシティ市川ステーシアが価格設定ミス？か安すぎてサクサクッと完売してしまったため余計にそう感じてしまう)
立地条件は魅力的ですから予算が届いて間取りに妥協できるのであれば良い条件が揃った新築マンションなのですがもう少し頑張れば駅直結のガレリアサーラとグランドターミナルに手が届いてしまうというのが悩ましいですね。個人的には同じくらいの価格を出すならば中古でも駅№1マンションを選びたくなってしまいますが中には新築にこだわる方も多いですからそこは価値観次第でしょう。
私自身本八幡に住んだことがあるのですが3路線を使いこなせる交通利便性に加えて都営新宿線は座って都内に出れますからまぁ便利です。急行が運行されている時間帯はあっという間に新宿方面と行き来できます。
交通利便性が良いわりに庶民的な街で暮らしやすかったですね。
外環の千葉区間が開通したことで車移動も便利になりました。駐車場設置率は約30％で機械式駐車場、出入り口にはシャッターゲートが付いていますから鉄道利便性と車移動の利便性どちらも得たいという方にも向いています。
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