今回ご紹介するのはプレミスト山吹神楽坂です!

[物件概要]

第一期先着順販売戸数:11戸

売主:大和ハウス工業
施工:飛島建設
価格:7340万円~9490万円
専有面積:57.04㎡~72.69㎡
総戸数:81戸(事業協力者住戸30戸含む、別途店舗1戸)
規模:13階建て
交通:東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分 東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩7分
所在地:東京都新宿区山吹町
竣工予定:2019年9月上旬

管理費 月額:15000円~19100円
修繕積立金 月額:9700円~12400円

駐車場:13台 月額28000円~34000円(平置式:7台、機械式:5台、身障者用:1台)
駐輪場:93台 月額200円~500円(平置式:8台、機械式:85台)
バイク置き場:5台 月額2000円(平置式:5台)

地図はこちらです↓

画像出典:プレミスト山吹神楽坂公式HP

相場としては数年前と比べてもジャンピングしたということもなく、山手線の内側でありながらも坪単価400万円前半で購入ができるエリアです。これは億ションとなるとさすがに動かなくなってしまうこともあり、それゆえ売主も強気の価格設定が難しくなります。つまりは伸びしろ(これ以上値上がる)には期待しにくいのですが底は固い(残債割れなど大暴落の心配はない)ということになります。

江戸川橋界隈は新築マンション供給ラッシュとなっていますが今回ご紹介するプレミスト山吹神楽坂の強みとしては全戸南向きかつ南面は背の低い建物が多いため日当たりに期待ができる部屋が多いことです。条件の悪い部屋がないと言っても過言ではありません。

全戸南向きという強みがある反面それゆえ外廊下となってはしまいます。競合物件となるクレヴィア文京関口は条件の良い南向きが少ない代わりに東、西向き住戸もあるため内廊下とできています。クレヴィア文京関口の内廊下は扉が奥まっていないので内廊下の中でもコストカットされたものではあるのですが・・・。それでも内廊下の方が高級感あるのは確かでしょう。

前回ご紹介したグランドメゾン目白新坂がエリア内でおすすめしやすい新築マンションであることはたしかなのですがグランドメゾン目白新坂は有楽町線が主な最寄り路線となるため交通利便性を重視する方には東西線の神楽坂駅も日常使いできるプレミスト山吹神楽坂もしくはクレヴィア文京関口のほうが響くことでしょう。神楽坂駅まではほんの少し上り坂ですが気になるほどではありません。一概には言えませんが読者様のお話を聞いていても有楽町線よりは東西線のほうが人気があります。大手町や日本橋を通るため東西線を好む人が多いのは違和感ありません。

プレミスト山吹神楽坂は新宿区、クレヴィア文京関口は文京区と行政区が異なりますが小さいお子様がいる方には保育園に入りやすい新宿区のほうが魅力には感じやすいでしょう。しかしながらすでにお子様が小学校以上だと文京区を好む方が多いかなぁ~という印象です。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※第一期販売開始時点の情報のため契約済み住戸も含まれます

Aタイプ 3LDK 72.69㎡

画像出典:プレミスト山吹神楽坂公式HP

2階 8590万円 坪単価390万円
9階 9490万円 坪単価431万円

Bタイプ 2LDK+S 62.02㎡
12階 8290万円 坪単価441万円

Cタイプ 3LDK 66.14㎡

画像出典:プレミスト山吹神楽坂公式HP

2階 7990万円 坪単価399万円

Dタイプ 2LDK 57.04㎡
13階 7590万円 坪単価399万円

Eタイプ 2LDK+S 64.38㎡
4階 7890万円 坪単価439万円

Fタイプ 3LDK 71.42㎡
4階 8790万円 坪単価406万円

平均坪単価は約420万円です。

眺望と採光が実質保証される11階以上は早期に完売してしまうことでしょう。

競合物件のプレシス文京江戸川橋が坪単価約395万円、クレヴィア文京関口が坪単価約410万円、グランドメゾン目白新坂が坪単価約420万円ですから新築マンションで比較すると特別高いということはありません。江戸川橋駅前のシティハウス神楽坂レジデンスは住友不動産らしい価格設定になりそうですね。

設備仕様に関してはディスポーザーが完備されています。特別豪華だということはないのですがLDKの可動式間仕切り壁が天井までのトールタイプですべてのドアをたためるなど近郊・郊外でよく見るものとなっています。都心では近郊・郊外ほどはお目にかかれないのでこれは全戸南向きでファミリー層が好むことを想定したのでしょう。最初はディンクスでものちにファミリーになった際にも住み替える必要がなくなるのはいいですね。都心では思いのほか採用している物件が少なくなります。

個人的に良いと思ったのは開口部と窓面です。いわゆる田の字の間取りが主ですがしっかりと7m近くスパンが取れているためよく見る6mスパンよりも窓が一つ多くなります。同じ10帖のリビングだとしても窓が2面なのか3面なのかで空間の感じ方は大きく変わります。

また、リビングとバルコニーの高さを合わせて床をウッドデッキにしているため窓を開けたときにバルコニーもリビングの一部のように見えます。三協アルミのノンレール窓としているためリビングとバルコニーをフラットにできています。ノンレールでないとバルコニーにウッドデッキを置いたところで段差ができてしまいますからね。。。三協アルミのノンレール窓が標準装備というのはマニア心がくすぐられました。

ただしサッシ高は約1900mmと最低限の高さとなっているためハイサッシに慣れてしまっている方だと開放感が物足りないかと思います。天井高はお部屋によりますが2450mm、2500mmのため可もなく不可もなくです。(一般的には天井高2600mmだと高いほうになります。最低で2400mmくらいです。)

プレミストブランドだとプレミスト府中の全戸天井高2800mm、ハイサッシ2200mmは感動しましたね。あれは鳥肌が立ちました。その分価格は高いため売れ行きが良いかと言えば話は別ですが住まう方の満足度は高いでしょう。最上階に関しては天井高4200mmでロフト付きです(笑)

都心で天井高2450mmもしくは2500mmでサッシ高1900mmはけしてハイグレードとは言えませんがぜひノンレールサッシは注目してほしいポイントです。

周辺相場を確認しましょう!

・新宿山吹アインスタワー 2008年 新宿区山吹町 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約350万円

・プラウド文京関口 2015年築 文京区関口1 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約345万円

・オーベルアーバンツ神楽坂 2015年築 新宿区中里町 新築時の坪単価約355万円 現在の坪単価約390万円

・ザ・パークハウス山吹神楽坂 2017年築 新宿山吹町 新築時の坪単価約395万円 直近売り出し事例なし

・プレミスト新宿山吹 2017年築 新宿山吹町 新築時の坪単価約405万円 現在の坪単価約385万円

上記相場からプレミスト山吹神楽坂の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 66.14㎡ 6階 8390万円(新築時) → 7000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

共用部に関しては1階部分に赤城神社の神楽殿に見立てた窓を採用するなど神楽坂らしい(ザ!神楽坂!という立地ではありませんが)ラウンジがあるなど全体的にこだわりあるものとなっていますが一番感動したのは接道からエントランスまでのアプローチです。

神楽坂の路地裏のように植栽豊かでいわゆる灯篭型の照明を設けて毎日の帰宅が楽しめるようなエントランスアプローチとなっています。いや~これは竣工後の夜に見てみたいですね。

外観デザインとしてはエントランス上にバルコニーがこないようにしているためよりエントランスが際立ちますし、遠くから見た時に一目で分譲マンションだとわかるようなものとなっています。ただしバルコニー隣戸境の隔て板が一般的な高さのものだったのは残念でした。(一部横がコンクリートのお部屋あり)

ごみ置き場はエレベーターホールから近いながらもサブエントランス外(屋根あり)となっているため臭い問題も心配ありません。この設計は愛を感じます。エレベーターホールに近いとごみ捨てが楽なのですが扉が1枚だけだとエレベーターホールに臭いが漏れたりすることがあります。とはいえエレベーターホールから離れすぎているのも面倒ですから近いのに扉が2枚というのは理想形でしょう。もちろんタワーマンションでは当たり前となっている各階ごみ置き場に勝るものはありませんが一般的なマンションとしては一番良い設計だと思います。

建設地

【住むレーション】

[有楽町]

江戸川橋 8:00発
飯田橋 8:03着
市ヶ谷 8:05着
麹町 8:08着
永田町 8:10着
桜田門 8:12着
有楽町 8:14着
銀座一丁目 8:17着
新富町 8:19着
月島 8:21着
豊洲 8:24着

江戸川橋 8:03発
護国寺 8:05着
東池袋 8:07着
池袋 8:09着

[東西線]

神楽坂 8:01発
飯田橋 8:03着
九段下 8:05着
竹橋 8:07着
大手町 8:09着
日本橋 8:11着

神楽坂 8:00発
早稲田 8:02着
高田馬場 8:05着

東西線が利用できるのは強みですね。大手町までドアtoドアで20分かかりません。

神楽坂ほどの賑わいはありませんが物件そばに商店街がありますから日常の買い物に困ることはありません。すぐ近くの丸正江戸川橋店は朝10時から夜9時まで営業しています。(日曜日のみ朝8時半から営業)

【総評】

エリア全体で見てもむちゃくちゃな高値設定になっていないのがいいですね。山手線内側で坪単価400万円前半ならまぁ底堅いことはたしかでしょう。繰り返しになりますがその分値上がり期待は難しいと思いますが。

個人的には現在販売中の中ではグランドメゾン目白新坂が一番のおすすめであることに変わりはありません。

ただ交通利便性を求める方が多い時代ですからそこを妥協したくないのであれば江戸川橋と神楽坂の間に住まう方が良いでしょう。日当たりにこだわるのであればプレミスト山吹神楽坂は条件が良いですから競合と迷った際にはご家族の優先順位として日当たりがどのあたりにあるかで決めても良いのではないでしょうか。プレミスト山吹神楽坂は三面接道のため道が細い割には囲まれ感もありませんし、南面は高さ30m規制があるため11階以上は半永久眺望・採光となります。

南側で賃貸マンションが建設中ですが高さ13mほどです。土地が小刻みのため背の低い建物ばかりなのが現状です。

デメリットとしては事業協力者のシングル向け住戸があり賃貸に出される可能性が高くなります。富裕層の方からすると分譲マンション内にシングルの賃借人がいることを嫌うということも少なからずあるはずです。とはいえ家賃数万円で借りれるわけではありませんから稼ぎのいいシングルが借りるわけで個人的にはそこまで気になりません。(私が富裕層ではないためそう感じるだけかもしれませんが)

1階の店舗部分はもともとあったお寿司屋さんが業態を変えて割烹屋さんとなります。

駐車場は機械式と平置きが建物下(一部建物外の敷地内、一階部分は住戸なし)となりターンテーブル利用となります。事業協力者(店舗オーナー用)向けの駐車場にはシャッターゲートがあるのに販売住戸向けの駐車場にはシャッターゲートがないというのはいかに地主様が強いかを思い知らされました(笑)

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