ジオ練馬北町　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはジオ練馬北町です！

［物件概要］

売主：阪急阪神不動産
施工：りんかい日産建設
価格：4800万円台～6500万円台（予定）
専有面積：65.26㎡～72.48㎡
総戸数：45戸
規模：6階建て
交通：東武東上線「東武練馬」駅徒歩8分　有楽町・副都心線「地下鉄赤塚」駅徒歩14分
所在地：東京都練馬区北町3丁目
竣工予定：2019年6月下旬

駐車場：10台(平置4台・機械式6台)
自転車置場：90台
ミニバイク置場：5台

地図はこちらです↓

画像出典：ジオ練馬北町公式HP

新築マンション激戦路線となっている東武東上線沿線ですが今回ご紹介するジオ練馬北町に関しては「南向きなら」おすすめできそうです。なぜ南向きがおすすめかは後ほどお伝えいたしますのでまずはジオ練馬北町の強みから共有いたします。

まず立地条件ですが東武練馬駅から徒歩8分とほどよい近さとなりますがフラットな道のりであることなどが強みとなります。沿線(大山から和光市など近隣)で供給されてきたマンションを見れば一目瞭然ですが「駅からほど近く」「線路・大通りからは離れて、かつ通らず」「駅からフラットな道のり」というマンションは数が少なくなります。

もともと線路の北側が低地となるエリアですし、東上線に沿って川越街道も通っていますから上記条件を満たすマンションというのは数が少なくなります。

東武練馬駅は東武東上線の成増駅より乗降人員が多く(地下鉄成増駅含めず)なっています。やはり駅前にイオン(旧サティ)があるというのは強みになりますね。ジオ練馬北町とは逆側ではあるものの日常使いできる距離にイオンがあるのは便利でしょう。もともとサティだけあり横に広い店内ではないため買い物もしやすくなっています。

駅横に踏切がありそこがいつも人と車で混んでいるのは危険だなぁ～と思うのですが東上線あるあるなので仕方のないところですね。。。

マンションギャラリーはいつものところ！

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［南向き］

Aタイプ　3LDK　72.29㎡

画像出典：ジオ練馬北町公式HP

Bタイプ　3LDK　70.14㎡
2階　5400万円台　坪単価254万円
4階　5700万円台　坪単価268万円

Cタイプ　3LDK　68.70㎡

2階　5300万円台　坪単価255万円
4階　5600万円台　坪単価269万円

Dタイプ　3LDK　70.32㎡
2階　5700万円台　坪単価267万円
4階　6000万円台　坪単価282万円

［東向き］

Eタイプ　3LDK　65.26㎡
2階　4900万円台　坪単価248万円
4階　5200万円台　坪単価263万円

F2タイプ　3LDK　65.26㎡
2階　4900万円台　坪単価248万円
4階　5200万円台　坪単価263万円

事前の予想が坪単価270万円としていましたから思っていた通りの販売価格となりそうです。

南向きは緑道と中学校、東向きは老人ホームと圧倒的に南側の方が条件が良い。。。それなのに価格差がない。。。選べるうちは南向きにすべきかと思います。よほど南向きが嫌いでなければ。

上記のように南向きと東向き住戸があり圧倒的に南向きの条件が良い場合には大きくわけると2つの販売戦略があります。

A、南向きと東向きの価格差を大きくつけて両方が最初から売れるようにする

例・・・南向き5700万円　東向き4700万円(同じ広さ、同じ階数で)

上記のように価格差をつければ東側住戸も魅力に感じますし、リセールバリューとしては東向きの方が高くなったりもします。

B、南向きと東向きの価格差を付けずに南向きをサクッと完売させて、最後は強制的に東向きしか選べない状態にする

例・・・南向き5400万円　東向き5300万円(同じ広さ、同じ階数で)

どう考えても南向きが買いですよね。ただ販売が進んでから購入検討を始める方はそもそも南向きの価格を知らずに東向きを検討するわけで自分たちが損していることに気がつきようがないのです。(私のようなブログにたどり着かない限りは)「検討するのが遅かったのが悪い」と言われればそれまでです。それでも南向きが完売している以上は割高感があっても売れてしまうのです。

※南向きの条件が悪く、東向きの条件が良いマンションには上記の話は当てはまりません(南向きは日当たりが良いが眺望がイマイチ、東向きは眺望に抜け感があるなど)

ジオ練馬北町に関しては予定価格ベースでは南向きと東向きの坪単価がほぼ同じですから初期に検討される方は南向きを購入するべきでしょう。

もちろん表面上の価格で見れば部屋の広さを抑えている東向きは予算5000万円以内の人でも手が届くわけで、販売側としても坪単価というよりはそもそも5000万円が予算の人も取り込みたいという意味もあっての価格設定でもあることでしょう。

近郊郊外では購入検討者が坪単価を計算しないことが多いからこそできる価格設定とも言えます。

周辺相場を確認しましょう！

・マナーズフォート　2002年築　東武練馬駅徒歩8分　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約190万円

・プリズムヒル　2005年築　東武練馬駅徒歩10分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約185万円

・サンクレイドル東武練馬　2010年築　東武練馬駅徒歩6分　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約150万円

・サンクレイドル練馬北町　2012年築　東武練馬駅徒歩9分　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約170万円

・ヴェレーナ練馬北町　2016年築　東武練馬駅徒歩4分　新築時の坪単価約255万円　現在の坪単価約240万円

上記相場からジオ練馬北町の将来価値を予想すると

Bタイプ　3LDK　70.14㎡　4階　5700万円台(新築時)　→　4500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

設備仕様はディスポーザーはありませんがキッチン天板は御影石、食洗機は標準装備としています。天上高は2450mmを基本としているものの下がり天井が少ないため圧迫感はそこまでないでしょう。

【住むレーション】

［東武東上線］

東武練馬　8:03発
池袋　8:23着

【総評】

南側が緑道＆中学校ということで条件が良く、価格も現実的ですから現状では南向きのほうがおすすめできます。

総戸数45戸と小規模マンションの部類に入りますから管理費などの維持費はこれといった共用施設がない割にはそこそこなものとなるでしょう。(見学時点では未定でした)

小規模マンションの場合はしっかりと造りこまないと規模感でカバーできないため賃貸マンションと変わらない外観となってしまうのですがそこはジオブランドですから高級マンションに見えるようしっかりと造りこんでいます。

外観だけでなくランドスケープにもこだわっていて縦に長い敷地形状を活かして接道からエントランスまでのアプローチを長く確保し植栽を豊かにして邸宅感を演出、さらにはクランクインさせることにより接道からエントランスが見えないというプライバシー性も確保しています。

24時間ゴミ捨て可能なゴミ置き場も前室をしっかりと設けて日常導線からはしっかりとズラしておりとても愛を感じます。

エレベーターに関してもどこの住戸にも干渉させない(どこかの住戸が犠牲になりエレベーター部分がくぼむことが多い)のと玄関前にもってこずエレベーターを独立させている(住戸が犠牲になってくぼまない場合はどこかの住戸の目の前にエレベーターが設置されることが多い)ことは素晴らしいですね。その分エレベーターホール的なものはないのですが6階建てで総戸数45戸ですからそもそもエレベーター待ち自体があまり発生しないわけで、住戸に干渉させないことを優先したことは個人的には魅力に感じます。

玄関前にはアルコーブを設けていますし、一部住戸では共用廊下側のお部屋もアウトフレームとしています。

建築費高騰の影響もあり一番広いお部屋でも72.48㎡という点は残念ではありますが条件の良い南向き住戸が5500万円ほどなら魅力と感じる方も多いでしょう。

施工はりんかい日産建設ですが2011年竣工のレーベンリヴァーレ大宮セレンフォート以来の見学だったと記憶しています。

駐車場は設置率約22％と少し少なめですね。若干は抽選になるかもしれません。平置き4台、機械式6台です。

平置き(平面)の区画は激戦になりそうです。平置き駐車場の場合は立体駐車場でない場合、車を降りてから屋根がないところを歩いて建物内へ入るのが一般的ですがジオ練馬北町の平置き駐車場は屋根があり(建物下のため)、さらには駐車場側からエントランスホールに直接出入りできるいわゆるサブエントランスがあるため雨の日でも一切傘を使う必要がないのです。

数多くのマンションを見てきていますが立体駐車場でない平置き駐車場で傘が一切必要ないというのは滅多に見ないですね。立体駐車場であればショッピングセンターのように住戸棟と立体駐車場を屋根で繋げるのですが平面で傘不要は希少です。めちゃテンション上がってしまいました(笑)

駐輪場は200％確保しています。

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～2018年7月16日追記～

最新の予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［南向き］

Aタイプ　3LDK　72.29㎡

画像出典：ジオ練馬北町公式HP

Bタイプ　3LDK　70.14㎡
2階　5498万円　坪単価259万円
5階　5798万円　坪単価273万円

Cタイプ　3LDK　68.70㎡

2階　5398万円　坪単価259万円
5階　5698万円　坪単価274万円

Dタイプ　3LDK　70.32㎡
2階　5798万円　坪単価272万円
5階　6098万円　坪単価286万円

［東向き］

Eタイプ　3LDK　65.26㎡
4階　4998万円　坪単価253万円
5階　5198万円　坪単価263万円

F2タイプ　3LDK　65.26㎡
2階　4898万円台　坪単価248万円
4階　5198万円台　坪単価263万円

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