今回ご紹介するのはブリリア新川一丁目です!

[物件概要]

売主:東京建物
施工:川口土木建築工業
予定価格:5200万円台~6500万円台
予定最多価格帯:5700万円台
専有面積:55.21㎡~57.01㎡
総戸数:36戸 (うち、非分譲住戸4戸、提携企業勤務者向け分譲住戸4戸含む)
規模:10階建て

交通:
JR京葉線「八丁堀」駅徒歩7分
東京メトロ東西線「茅場町」駅徒歩9分
JR「東京」駅徒歩21分
東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩11分
東京メトロ銀座線「日本橋」駅徒歩15分
都営大江戸線「門前仲町」駅徒歩14分
東京メトロ日比谷線「茅場町」駅徒歩9分

所在地:東京都中央区新川一丁目
竣工予定:平成30年12月中旬

駐車場:平置き:2台
駐輪場:2段式スライドラック、レンタサイクル用3台含む:39台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリア新川一丁目公式HP

新川エリアには数多くの分譲マンションが点在していますがその中でもやや駅距離のある立地条件となります。スーパーマーケットが近いことはとても便利ですが新築にこだわらないのであれば正直なところ選択肢は多いエリアですから最初は「ん~」と思っていたのですが価格をみてびっくりしました。

周辺の中古相場と大差ないのです!!

例えば57㎡台の南東角部屋が4階で5300万円台、坪単価にして318万円です。全戸角住戸のため内廊下でありながらも行灯部屋(窓のない部屋)もありませんし間取りによってはお風呂に窓もあります。

ただ同マンションの唯一と言える妥協点は囲まれ感です。

現地に行くとよりわかりますが囲まれているだけでなく奥に細長い土地形状、そして1面接道と開放感とは程遠いものとなっています。日当たりに関してはビルとの距離があるため中層階以上であれば問題なさそうでしたが「眺望の抜け感を重視」という方にはかなり厳しいマンションでしょう。ただ眺望を気にしない方にはかなり魅力的に映ることでしょう。

新川エリアで供給中のクレヴィア東京八丁堀新川ザ・レジデンスが坪単価約395万円、そしてブリリア新川一丁目はその2割近くお安い坪単価・・・。

営業さんになぜこの単価で販売できるのか聞いたところ

・土地の仕入れが入札ではない
・モデルルームを用意しない

上記2点が今の市況としてはお安く販売できる主な理由だそうです。

モデルルームがないというのはとても珍しいですね。それだけ価格に自信があるということでしょう。モデルルームはありませんがブリリア秋葉原のモデルルームを見せてもらえるのでそこで秋葉原と違う部分を説明してくれます。

ブリリア秋葉原と使用している素材などはさほど変わらないとのことでけしてグレードが低いということもありません。

・逆梁工法、約2.3mのハイサッシ
・食洗機
・ユーティリティシンク
・カップボード(食器棚)
・キッチン天板シーザーストーン
・洗濯機上吊戸棚
・ローシルエット型トイレ
・トイレ手洗いカウンター
・床暖房
・Low-Eガラス

・二重床、二重天井
・床スラブ厚200mm以上

などなど。

ディスポーザーはありませんがキッチン、洗面、お風呂、トイレなど水回りのグレードは高くなっていました。

天井高が2450mmだったのは残念ですが非ハイサッシの天井高2450mmとは感じ方がまったく違いますからけして圧迫感はないと思います。モデルルームがないので思いますとしか書けませんが私自身が上記と同じような構造のマンションに住んだことがあるのですがハイサッシだと天井高の低さがあまり気になりませんでした。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 55.21㎡

画像出典:ブリリア新川一丁目公式HP

5階 5400万円台 坪単価323万円
8階 5700万円台 坪単価340万円

Cタイプ 57.01㎡

画像出典:ブリリア新川一丁目公式HP

4階 5300万円台 坪単価307万円
7階 5500万円台 坪単価318万円
9階 5900万円台 坪単価342万円

画像出典:ブリリア新川一丁目公式HP

接道している北側のお部屋のほうが単価が高くなっています。

ただ賃料などにはほとんど影響してきませんから個人的には南側の2部屋がおすすめしやすくなります。

周辺の分譲マンション相場を確認しましょう!

・藤和シティホームズ茅場町 1998年築 新川1丁目 新築時の坪単価約250万円 直近事例なし

・東京日本橋シティタワー 1999年築 新川1丁目 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約255万円

・パークハウスリヴレーヌ 2003年築 新川2丁目 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約255万円

・ピアース東京インプレイス 2004年築 新川2丁目 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約255万円

・ウィルローズ茅場町 2011年築 新川1丁目 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約310万円

・インプレスト東京八丁堀 2015年築 新川2丁目 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約335万円

・サンウッド東京茅場町パークフロント 2015年築 新川1丁目 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約320万円

・プレシス八丁堀リバーフロント 2015年築 新川2丁目 新築時の坪単価約300万円 直近事例なし

・ブリリアザタワー東京八重洲アベニュー 2017年築 新川2丁目 新築時の坪単価約415万円 現在の坪単価約490万円

・クレヴィア東京八丁堀新川ザ・レジデンス 2019年竣工予定 新川2丁目 新築時の坪単価約395万円 新築販売中

となっています。

上記相場や市況を考慮してブリリア新川一丁目の将来価値を予想すると

Cタイプ 57.01㎡ 4階 5300万円台(新築時) → 4500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

10年住んで15%ほどしか下がらないとなると価格維持率は高いと言えるでしょう。東京駅周辺の再開発を考慮すればより評価されていく可能性もあるでしょう。

また新築マンションでありながらも利回りが4%を余裕で超えるのもすごいですね。上に掲載したお部屋ですが少し低く見積もっても月額20万円で貸すことができます。

ただ管理費など維持費が未定だったので総戸数36戸で内廊下となれば管理費を抑えるのは難しいと思いますがどうなるか。2月以降にお知らせできそうとのことです。

【住むレーション】

[東西線]

茅場町 8:00発
日本橋 8:01着
大手町 8:03着

[日比谷線]

八丁堀 8:02発
銀座 8:08着
六本木 8:18着

[半蔵門線]

水天宮前 8:03発
大手町 8:07着
渋谷 8:24着

[京葉線]

八丁堀 8:00発
東京 8:02着

八丁堀 8:02発
舞浜 8:16着
海浜幕張 8:39着

[タクシー]

日本橋駅 4分(距離:1.25km)

東京駅八重洲口 8分(距離:1.95km)

銀座駅 9分(距離:2.38km)

【総評】

60㎡以上がありませんからファミリーの方には少々厳しいかと思いますがシングル、ディンクスの方の1つ目の住まいとしてもかなり手堅い選択となるのではないでしょうか。

住むレーションでもわかるように都心部までの距離が近く、その割には単価が抑えられています。都心近接にこだわり、眺望はこだわらない方にはぜひチェックしていただきたいマンションです!

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~2018年2月27日追記~

最新の予定価格を追記いたします。

Aタイプ 55.21㎡

画像出典:ブリリア新川一丁目公式HP

3階 5300万円台 坪単価317万円
4階 5400万円台 坪単価323万円
5階 5500万円台 坪単価329万円
6階 5600万円台 坪単価335万円
7階 5600万円台 坪単価335万円
8階 5700万円台 坪単価341万円
9階 5800万円台 坪単価347万円

Bタイプ 56.40㎡
3階 5400万円台 坪単価316万円
4階 5500万円台 坪単価322万円
5階 5600万円台 坪単価328万円
6階 5700万円台 坪単価334万円
7階 5700万円台 坪単価334万円
8階 5800万円台 坪単価339万円
9階 5900万円台 坪単価345万円

Cタイプ 57.01㎡

画像出典:ブリリア新川一丁目公式HP

3階 5300万円台 坪単価307万円
4階 5400万円台 坪単価313万円
5階 5500万円台 坪単価318万円
6階 5500万円台 坪単価318万円
7階 5600万円台 坪単価324万円
8階 5600万円台 坪単価324万円
9階 5700万円台 坪単価330万円
10階 5800万円台 坪単価336万円

Dタイプ 56.09㎡
2階 5200万円台 坪単価306万円
3階 5300万円台 坪単価312万円
4階 5300万円台 坪単価312万円
5階 5400万円台 坪単価318万円
6階 5500万円台 坪単価324万円
7階 5500万円台 坪単価324万円
8階 5600万円台 坪単価330万円
9階 5700万円台 坪単価335万円
10階 5800万円台 坪単価341万円

~2018年3月14日追記~

第1期1次販売概要

販売戸数:13戸
販売価格:5298万円(1戸)~5898万円(1戸)
最多価格帯:5300万円台(3戸)5400万円台(3戸)5600万円台(3戸) ※100万円単位
間取り:2LDK
専有面積:55.21㎡~57.01㎡

管理費:22500円~23300円(月額)
修繕積立金:6410円~6620円(月額)
インターネット利用料:1620円(月額)
町会費:200円(月額)

駐車場:平置き:2台、42000円(月額)
駐輪場:2段式スライドラック、レンタサイクル用3台含む:39台、200円~300円(月額)

~2018年5月22日追記~

追記時点の販売状況

残戸数:約10戸

Aタイプ 55.21㎡

画像出典:ブリリア新川一丁目公式HP

5階 5598万円 坪単価335万円
6階 5698万円 坪単価341万円
9階 5898万円 坪単価353万円

Bタイプ 56.40㎡
5階 5698万円 坪単価333万円
6階 5758万円 坪単価337万円
8階 5898万円 坪単価345万円
9階 5998万円 坪単価351万円

Cタイプ 57.01㎡

画像出典:ブリリア新川一丁目公式HP

9階 5788万円 坪単価335万円
10階 5888万円 坪単価341万円

Dタイプ 56.09㎡
6階 5598万円 坪単価329万円


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