今回ご紹介するのはドレッセ中央林間です!

[物件概要]

売主:東京急行電鉄 大成有楽不動産 相鉄不動産 総合地所
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:63.45㎡~90.51㎡(予定)
総戸数:857戸(I工区452戸、II工区405戸)
規模:14階建て
交通:東急田園都市線「中央林間」駅徒歩5分 小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩6分
所在地:神奈川県大和市下鶴間
竣工予定:I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定

駐車場:523台(自走式307台、平置203台、来客用5台、カーシェア用2台、車椅子優先6台含)
バイク置場:28台
ミニバイク置場:36台
駐輪場:二段式1214台・サイクルポート42区画

地図はこちらです↓

画像出典:ドレッセ中央林間公式HP

「びっくリンカーン」
「よくばリンカーン」
「手作リンカーン」
「やっぱリンカーン」

個性的なプロモーションビデオでも注目を集めるドレッセ中央林間のモデルルームを訪問しました!

最寄りの田園都市線と言えば混雑率が高いことで有名ですね。中央林間駅は始発駅ですから座っての通勤が可能ですが朝ラッシュ時にはノロノロ運転のため定刻でも渋谷駅まで約1時間はかかります。渋谷近辺から帰宅する際は座ることが難しくなりますから帰宅時に確実に座れないのも辛いところでしょう。

東急電鉄も混雑解消に取り組んでおり、例えば東京都が推進する「時差Biz」では臨時列車「時差Bizライナー」を運行しました。中央林間駅を6時06分に発車して渋谷駅には6時49分に着きます。勤務地によっては朝7時台前半に到着できるため朝のうちに仕事を済ませて~とまさに健康的なスタイルなわけですが、私個人が思うこととしては時差Bizで朝早く出社した人は夕方くらいには帰れるのだろうか?ということです。朝7時に会社に着いたのに例えば20時くらいまで働くのだとしたら本末転倒ですよね。

それでもプロモーションビデオでは都心へ通う設定になっているように実際に都心通勤する方も多く、すなわち都心まで多少苦労して通勤したとしても住みたいくらい人気の街であると言えるでしょう。ドレッセ中央林間に住まう方の半分程度が都心方面へ電車通勤することになればより電車が混んでしまうというデメリットもありますが、電車が混んでいるということはそれだけ人気エリア、人気路線という証でもありますから難しいところですね。

配棟計画に関してはいつもの長谷工大規模お馴染みの団地式ですがデザイン性は力を入れているため高級感は出そうです!ほとんどの住戸が南向きという点も注目ポイントです。

画像出典:ドレッセ中央林間公式HP

設備面ではディスポーザー、食洗機、キッチン扉ソフトクローズ機能(当たり前のようで最近は削っているところも増えてます)、床暖房、複層ガラス、可動式ルーバー面格子など大きなコストカットは見られませんでした。隣戸境の隔て板がトールタイプでなかったり、間取りが単調な点は妥協点になるでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

A4タイプ 68.63㎡ 南向き エアリーコート

画像出典:ドレッセ中央林間公式HP

2階 4200万円台 坪単価202万円
4階 4500万円台 坪単価216万円
8階 4700万円台 坪単価226万円

B4タイプ 63.45㎡ 南向き ブリーズコート

画像出典:ドレッセ中央林間公式図面集

2階 4000万円台 坪単価208万円
5階 4300万円台 坪単価223万円
9階 4400万円台 坪単価228万円

B6タイプ 75.03㎡ 南向き ブリーズコート

画像出典:ドレッセ中央林間公式HP

2階 4800万円台 坪単価211万円
5階 5000万円台 坪単価220万円
9階 5200万円台 坪単価229万円

平均坪単価は約220万円となりそうです。

前回の記事で売れる金額は坪単価200万円だけど現実的には70㎡が4800万円程度になりそうだとお伝えしましたがほぼその通りになりそうです。坪単価220万円が平均ならものすごい割高ということもありませんし、全体の竣工が2020年ですから売主も焦らずじっくりと販売していく計画なのでしょう。維持費などは未定でした。

先ほど間取りは単調だとお話ししましたがB4タイプ63.45㎡のお部屋は間取りがものすごく私好みです!!お風呂のサイズが小さいのは妥協点ですが全体的に無駄がないので家族3人でも暮らせます!これはシニアの方、ディンクスの方だけでなくファミリーの方にも検討してほしい間取りです。しかも価格は4000万円台からの予定ですから価格も目に優しい!!おすすめの間取りです!!

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう!

ライオンズステーションプラザ中央林間 駅徒歩1分 2003年築

新築時の平均坪単価180万円程度、現在の坪単価200万円程度

・パークハウス中央林間 駅徒歩3分 2007年築

新築時の坪単価215万円程度、現在の坪単価170万円~坪単価190万円程度

上記相場から考えられるドレッセ中央林間の将来価値は

B6タイプ 75.03㎡ 5階 5000万円台(新築時) → 4100万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

2戸を連結するコネクトプランですが売却しにくくなることや、扉を設置することにより収納が減るため個人的にはおすすめしにくいのですが、幸いなことに万が一売却するときがきた際はリフォームで元に戻せる構造になっていますからもともと戸建で二世帯住宅を買おうとしていた層にはウケが良さそうです。

画像出典:ドレッセ中央林間公式HP

共用施設は800戸超えのマンションですからカフェ、キッズルーム、シアタールーム、ゲストルームなどなど充実はしているものの駐輪場設置率が150%程なのが気になりました。戸建から買い替えのシニア層にも選ばれるマンションという点や、駅から物件まではほぼフラットですが周辺は高低差があるということを考えればたしかに150%の設置率でもいけなくはないのですが・・・少し愛がないなぁ~と。

プロモーションビデオでも子育て世代を描いているわけですし、単純計算でママの自転車、子供の自転車で1世帯2台持つことになるわけで。ん~この規模なら全戸サイクルポートにしてとまでは言わなくとも駐輪場の設置率はもう少し頑張ってほしかったです。

駐車場の設置率は60%程でもしかしたら若干の抽選にはなるかもですが平置きもしくは自走式にしている点は素晴らしいですね!

【総評】

中央林間エリア№1の戸数、ドレッセブランドとしても最大戸数ということで東急電鉄過去最大のプロジェクトとなります。今まで一番戸数が多かったドレッセ二子新地で400戸台ですからなんと倍の規模です!でも管理は長谷工コミュニティということを聞いて拍子抜けしてしまいました。これは長谷工コミュニティがどうとかではなく、ここは東急コミュニティーがやるべきでしょ!というただのツッコミです!

管理と言えば不安な部分があります。ドレッセ中央林間は棟によって入居が1年違うのですが管理組合を1本かするのか別々にするのかまだ未確定となっています。売主がしっかりと音頭をとって管理組合発足時に揉めないようにしておかないと「なんでうちの棟が1年貯めた修繕金を1年遅れの棟の修繕に使わなきゃならないの!」なんて話が出てきてしまいそうです。そこは大手の売主、大手の管理会社ですからしっかりと音頭をとってくれることでしょう。

妥協点を多くご紹介する内容になってしまい申し訳ありませんでしたが、なんだかんだおすすめしやすいマンションです。駅近、大手の超大規模マンション、周辺には複数の買い物施設、南町田やイオンモール座間など周辺エリアの発展・・・わかりやすい魅力が揃っています。こういった大規模マンションは完売してみると結局のところランドマークマンションになるわけですから中古市場でも人気マンションとなるはずです。

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~2017年9月29日追記~

第一期予定

予定価格:4000万円台~6700万円台
予定最多価格帯:4600万円台(27戸)
販売戸数:120戸
間取り:2LDK~4LDK
専有面積:63.45㎡~90.27㎡

~2017年10月14日追記~

予定価格一例

B2タイプ B202号室 68.42㎡ 南向き 4200万円台 坪単価202万円
B7タイプ B507号室 75.19㎡ 南向き 4800万円台 坪単価210万円
B10タイプ B1410号室 71.40㎡ 南向き 4700万円台 坪単価217万円

~2017年11月3日追記~

2017年11月3日(金) 第一期販売開始

販売戸数:120戸

販売価格:4068万円~6788万円
最多価格帯:4600万円台(27戸)
専有面積:63.45㎡~90.27㎡

管理費(月額):月額:11500円~16400円
修繕積立金(月額)月額:7310円~10390円
インターネット等使用料:月額1998円
コミュニティクラブ費:月額300円

駐車場:523台(自走式駐車場307台、平置駐車場203台、来客用駐車場5台、カーシェア用駐車場2台、車椅子優先駐車場6台含)(駐車場月額:10000円~17000円)
バイク置場:28台(月額:3000円)
ミニバイク置場:36台(月額:2000円)
駐輪場:二段式1214台(月額:上段100円下段200円・サイクルポート42区画(月額:500円)

価格一例

B1タイプ B801号室 90.27㎡ 南向き 6398万円 坪単価234万円
B2タイプ B202号室 68.42㎡ 南向き 4258万円 坪単価205万円
B4タイプ B804号室 63.45㎡ 南向き 4258万円 坪単価221万円
B7タイプ B607号室 75.19㎡ 南向き 4838万円 坪単価212万円
B10タイプ B1410号室 71.40㎡ 南向き 4768万円 坪単価220万円

~2019年9月13日追記~

エアリーコートの価格を追記いたします。

A2タイプ 3LDK 75.32㎡ 管理費(月額)13700円 修繕積立金(月額)8670円
4階 4498万円 坪単価197万円

A7タイプ 3LDK 70.83㎡ 管理費(月額)12900円 修繕積立金(月額)8160円
11階 4438万円 坪単価207万円


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2 件のコメント

    • シェバ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      何か情報ございましたらお待ちしております!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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