今回ご紹介するのはオーベル藤が丘です!

[物件概要]

売主:大成有楽不動産
施工:南海辰村建設
価格:5200万円台~7400万円台
予定最多価格帯:6200万円台
専有面積:58.35㎡~74.73㎡
総戸数:51戸
規模:地上5階・地下2階建て
交通:東急田園都市線「藤が丘」駅徒歩2分 同線「青葉台」駅徒歩16分
所在地:神奈川県横浜市青葉区藤が丘二丁目
竣工予定:2019年7月下旬

駐車場:26台(機械式24台・平置駐車場2台)
自転車置場:114台(平置式39台、二段スライドラック式75台)
バイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:オーベル藤が丘公式HP

藤が丘駅の北口側ではエクセレントシティ藤が丘駅前というマンションの供給が2年前にありましたが南口側の駅近では久しぶりの供給となります。

藤が丘駅の南口側は駅が低い位置にあり南方向に歩くにつれて高台となります。(ホームは高い位置にあります)

そのため駅徒歩2分でありながらもフラットな道のりでないことは妥協点となりますが駅から下り坂より駅から上り坂の方が歩いた価値があるわけですから大きなマイナス材料としては考えなくて良いでしょう。急坂ということはなく緩やかな坂です。

オーベル藤が丘のつらいところは手前にドレッセ藤が丘という2011年築の強者が存在していることです。オーベル藤が丘のほうが高台に位置してはいるもののより駅に近く、しかも東急ブランドのマンションがある以上は中古マンションの土俵で戦うことになった際には築年数の差を考慮したとしてもなかなかリセールバリューの面で厳しいものになってしまう可能性はあります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[北西向き]

Lタイプ 2LDK 63.21㎡
1階 5800万円台 坪単価303万円

Mタイプ 3LDK 67.55㎡
4階 6100万円台 坪単価298万円

Jタイプ 2LDK 58.35㎡
1階 5200万円台 坪単価294万円

[南西向き]

Iタイプ 3LDK 73.28㎡
2階 6600万円台 坪単価297万円
4階 6800万円台 坪単価306万円

Hタイプ 3LDK 70.84㎡
1階 6100万円台 坪単価284万円(Hgタイプ)
3階 6300万円台 坪単価293万円

Fタイプ 3LDK 70.64㎡
3階 6200万円台 坪単価290万円
5階 6400万円台 坪単価299万円

Eタイプ 3LDK 70.64㎡
1階 5800万円台 坪単価271万円(Etタイプ)

[南東向き]

Dタイプ 3LDK 74.73㎡
2階 6200万円台 坪単価274万円(Dtタイプ)
4階 6900万円台 坪単価305万円

Bタイプ 3LDK 69.12㎡

画像出典:オーベル藤が丘公式HP

2階 5700万円台 坪単価272万円(Btタイプ)
4階 6400万円台 坪単価306万円

Aタイプ 3LDK 72.43㎡
4階 6700万円台 坪単価305万円

ワイドスパン住戸があるなど間取りを選ぶ楽しみはあります。

設備面ではディスポーザーがありません。お隣のドレッセ藤が丘には採用されていただけに残念です。立地面で劣るのであれば設備面では上をいってほしかったのですが。

ただキッチン天板だけでなくキッチン側面にもフィオレストーンを採用していたりオーベルブランドお馴染みのオレンジ収納を採用していたりとこだわりも見受けられました。

構造は二重床・二重天井です。地盤が強いエリアですから直接基礎を採用しています。

セキュリティ面では自身が住まう階数のボタンしか押せないエレベーターとしています。

駐車場の出入り口にはシャッターゲートが完備されています。

維持費一例

Aタイプ 3LDK 72.43㎡ 管理費(月額)17400円 修繕積立金(月額)7240円

駐車場:15000円~24000円(月額) 26台(機械式24台・平置駐車場2台)
バイク置き場:3000円(月額) 114台(平置式39台、二段スライドラック式75台)
自転車置き場:100円~400円(月額) 4台

管理費は㎡あたり約240円ですがディスポーザー完備のドレッセ藤が丘が㎡あたり約190円であることを考えると少し割高に感じてしまいます。

周辺相場を確認しましょう!

[北口側]

・ソルジェガーデン 2003年築 駅徒歩3分 藤が丘2 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約170万円

・エクセレントシティ藤が丘駅前 2016年築 駅徒歩3分 藤が丘2 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約245万円

[南口側]

・パークハウス青葉藤が丘ヴェルール 2001年築 駅徒歩3分 藤が丘2 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約205万円

・アルス藤が丘ステーショングランデ 2004年築 駅徒歩1分 藤が丘2 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約225万円

・ヴィークコート藤が丘 2005年築 駅徒歩2分 藤が丘2 新築時の坪単価約215万円 直近売り出し事例なし

・プラウド青葉藤が丘 2011年築 駅徒歩2分 藤が丘2 新築時の坪単価約230万円 直近売り出し事例なし

・ドレッセ藤が丘 2011年築 駅徒歩1分 藤が丘2 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約245万円

・プラウド藤が丘ディアージュ 2013年築 駅徒歩6分 藤が丘2 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約220万円

上記相場からオーベル藤が丘の将来価値を予想すると

Mタイプ 3LDK 67.55㎡ 4階 6100万円台(新築時) → 4500万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

築年数の差が8年あるとはいえ立地も設備面も優れたドレッセ藤が丘が坪単価245万円ほどなのに対してオーベル藤が丘は坪単価300万円に近い単価ですからそれなりの新築プレミアムが含まれていると割り切る必要はあるでしょう。

それでも新築というカテゴリで考えれば青葉区アドレス、田園都市線の駅前で坪単価300万円という単価ですから割高感はそこまでではありません。

【住むレーション】

[田園都市線→半蔵門線]

藤が丘 7:50発
二子玉川 8:20着
渋谷 8:40着
大手町 8:58着

2019年6月には藤が丘駅にもホームドアが設置される予定です。

【総評】

駅徒歩2分でありながらも線路から離れて静かな環境となることが強みですね。23時まで営業の東急ストアもすぐ近くですから日常の買い物にも困りません。

藤が丘駅は線路が高い位置にあるため南口と北口が行き来しやすいですから北口側の商業施設も利用しやすいのがいいですね。

外観デザインにも力を入れており、個人的にはドレッセよりも目立つ存在となるのではないかとさえ思います。ドレッセのようにスタイリッシュな感じではなくモダンな色合いですから好き嫌いは分かれると思いますが邸宅感が出ています。地形を活かしてエントランスも吹き抜けとしていますし全体的にかっこよく造りこまれています。

だからこそディスポーザーを採用してほしかったのですが。。。

駅から近いのに静かな環境で直接基礎とできるくらい安定した地盤。スーパーマーケットも近くにありますし小学校も徒歩5分です。物件の目の前には歴史ある藤が丘幼稚園もありますからファミリー層にも選ばれやすい条件が揃っています。

あとはこの物件に限ったことではないですが建築費高騰により周辺の中古マンション相場よりも高い価格帯であることをどう考えるかによって判断は大きく分かれることでしょう。

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