今回ご紹介するのはパークホームズ海老名フォレストプレミアです！
［物件概要］
売主：三井不動産レジデンシャル 日立アーバンインベストメント
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：70.03㎡～82.32㎡
総戸数：84戸
規模：11階建て
交通：小田急・相鉄線「海老名」駅徒歩10分 JR相模線「海老名」徒歩8分
所在地：神奈川県海老名市泉一丁目
竣工予定：平成30年7月上旬
駐車場：敷地内機械式34台 敷地内平面32台 来客用駐車場1台・宅配レンタカー用1台
駐輪場：168台
バイク置場：5台
地図はこちらです↓
画像出典：パークホームズ海老名フォレストプレミア公式HP
同マンションを見学してまず感じたことは「パークホームズ海老名フォレストプレミアは売れるだろうけど海老名ザ・レジデンス(以下、エビミラ)がより厳しくなるだろうなぁ～」ということ。小田急・相鉄の海老名駅まで駅徒歩11分のエビミラが平均坪単価200万円、エビミラの手前に位置しており徒歩10分となるパークホームズ海老名フォレストプレミアの平均坪単価はエビミラより安い平均坪単価200万円以下・・・となれば余程の理由がない限りパークホームズ海老名フォレストプレミアを選ぶでしょうし、アドバイスする私からしてもエビミラをおすすめするのは難しくなります。
ただし、エビミラは平置き駐車場100％という強みがありますからカーライフを重視する方には引き続きエビミラをおすすめすることができます。車を保有しない、もしくは所有しているけども日常的には利用しないという方なら資産性を考えてもパークホームズ海老名フォレストプレミアがいいでしょう。
しかし、それは現状での話で、エビミラには逆転ホームランとも言える好材料があります。それは敷地南側のビアメカニクスの広大な敷地を長谷工が手にしたとの情報があり、おそらくですがマンションが建設されると思われます。とはいえ敷地が大きすぎますからマンションだけではなくスーパーなどの商業施設を入れるのではと勝手ながら予想しています。
もしそうなればエビミラは駅からの道のりにららぽーとだけでなくもう1つの商業施設が追加される可能性があるわけです。これは私の勝手な空想でしかありませんがもしビアメカニクスの広大な敷地に商業施設ができれば徒歩1分の差は一気に解消されてエビミラのほうが人気マンションになる可能性があるわけです。
パークホームズ海老名フォレストプレミアに関しては日立の社宅跡地なわけですが今回の棟以外にもう1棟建設が予定されています。今回建設される棟の北側になるためそちらは徒歩11分表記になってしまうかもしれません。現在の計画では今回の棟より1年ほど遅い入居となるそうです。管理組合は別ですが管理人は共同という珍しい管理形態となります。
なお、物件名にLaLaが付かなかった理由としては「ららぽーととの同時開発ではない」「ららぽーとまで若干距離がある」ことが理由だそうです。人気物件となったパークホームズ立川よりはららぽーとが近いわけで個人的にはLaLaを付けてほしかったです(笑)
なお南側には今回の建設地とは別に日立の社宅があり、まだ日立が所有していますがいずれは売却されマンションになる可能性もあるでしょう。パークホームズ海老名フォレストプレミアは全戸南向きですが工業地域のため南側にできる建物次第では眺望、採光を奪われてしまいます。その点はデメリットではありますが日立が持ち主なわけでマンションにするのであれば今回同様に共同事業になるはずですから配棟計画には配慮してくれるものと信じるしかありません。
物件名にフォレストを付けるだけありエントランスまでのアプローチの植栽計画にこだわっており、共用部には小田原産の木を使ったいすなどを設置するなど粋な部分も多く見られました。エントランス側に川が流れているという利便上デメリットになる部分も、川の流れの美しさをより引き立たせるであろう植栽計画は完成が楽しみでなりません！
画像出典：パークホームズ海老名 フォレストプレミア公式HP
上記画像にあるようにバルコニーの格子、外観壁面のタイル張り分けなどデザイン性にも力を入れているのですが、なぜそこに力を入れておいて隔て板をトールタイプにできないのかは謎ですね。もちろんトールタイプの隔て板にすればそれだけ販売価格が上昇するわけですが、デザイン性にこだわることを謳うのであれば隔て板もトールタイプにしてほしいというマニアの独り言として流してください。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
70C1タイプ 70.03㎡ 南向き
画像出典：パークホームズ海老名フォレストプレミア公式HP
9階 4300万円台 坪単価202万円
75Dタイプ 75.75㎡ 南向き
画像出典：パークホームズ海老名フォレストプレミア公式HP
7階 4600万円台 坪単価200万円
線路横であることを気にしないのであれば75Dタイプはお得感ありますね！
周辺の中古マンション相場を確認しましょう！
・グレーシア海老名 2015年築 小田急・相鉄線「海老名」駅徒歩5分 新築時の平均坪単価200万円程度 現在の坪単価215万円程度
パークホームズ海老名フォレストプレミアの北側ではエビミラが平均坪単価200万円程度で供給中です。エビミラは総戸数412戸ですが契約ベースでは折り返し地点に差し掛かろうとしている売れ行きのようです。
これからの街ですから相場を予想することは大変難しいですね。供給過多でグッと値下がるのか、街の利便性が話題をよび底堅くなるのか・・・こればかりは今後3000戸程度の供給があるわけでどちらに転ぶかは神のみぞ知るという状況でしょうか。私の予想としては街が便利になり底は固くなると思いますが、供給が多すぎるため値上がりはないと睨んでいます。建築費が高いという時期も悪いですね。
設備面はディスポーザー、食器洗い乾燥機、各戸トランクルーム、可動式ルーバー面格子、多彩な収納と充実したものとなっていますが直床です。約2.2mのハイサッシはいいですね。やはりハイサッシを体感してしまうと一般的なサッシ高は空を感じにくいため息苦しく感じてしまいます。ハイサッシはおすすめですよ！！
【住むレーション】
［相鉄線］
海老名 8:11発
横浜 8:37着
［小田急線］
海老名 8:01発
町田 8:12着
新宿 8:55着
［JR相模線］
海老名 8:03発
橋本 8:34着
画像出典：パークホームズ海老名 フォレストプレミア公式HP
【総評】
先に述べましたが私は海老名エリアに関しては供給過多ではあるものの今後良い材料を抱えた街ですから悪くなることはなく値上がりはなくとも底堅い相場になるのではないかと睨んでいます。
良い材料としては
・小田急線複々線化(2018年)
・相鉄線JR、東急直通(2019年度・2022年度)
・海老名駅間地区開発計画(2025年度)
が主となります。
市場がどうなるかはさておいても今購入しておいて今より不便になることはないわけですから狙い目のエリアであることに変わりはありません。
私はグレーシアタワーズ海老名が平均坪単価240万円、海老名駅間地区の小田急＆三菱地所レジデンスのタワーが平均坪単価260万円と予想していますから平均坪単価200万円以下で購入できるパークホームズ海老名フォレストプレミアは海老名エリアでも狙い目のマンションと言えるのではないでしょうか。
しかし海老名は供給過多ですね。。。完全に買い手市場です。ただこれだけ計画があるとどこを買うか迷いますね。。。裏ワザとしてはエビミラかパークホームズ海老名フォレストプレミアを購入して駅前の小田急タワーが良いと感じたら最初に購入したマンションを賃貸に出して小田急タワーを買い増しするということもできます。私が今海老名で買うならこの裏技を狙います(笑)
※最初から賃貸目的で住宅ローンを組むことは原則できません
※住宅ローンで借り入れた住まいを賃貸に出す場合は原則借入先の許可が必要です
※2棟目の住宅ローンを組む際に1棟目の残債をないものとして再度満額借り入れることはできます(主にフラット35)
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～2018年1月13日追記～
先着順販売概要
販売価格：3838万円（1戸）・4938万円（1戸）
最多販売価格帯：3800万円台（1戸）・4900万円台（1戸）
間取り：3LDK（1戸）・4LDK（1戸）
専有面積：70.03㎡（1戸）・82.32㎡（1戸）
管理費：月額 13170円～15480円
修繕積立金：月額 6650円～7820円
駐車場：機械式34台（月額 8500円～9500円）平面32台（月額 10000円～11500円）来客用駐車場1台・宅配レンタカー用1台※82Aタイプ契約者に抽選優先権がございます。
駐輪場：168台（月額 100円～300円）
バイク置場：5台（月額 1000円～2000円）
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