ウエリス浦和高砂　価格と間取り　四方接道×全戸西向き

今回ご紹介するのはウエリス浦和高砂です！

［物件概要］第1期販売戸数46戸

売主：NTT都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：8848万円～14998万円
専有面積：68.85㎡・77.39㎡
総戸数：73戸
規模：15階建て
交通：JR京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン「浦和」駅徒歩8分
所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂3丁目5番8
竣工：2025年5月竣工済
引き渡し予定：2025年12月中旬

駐車場：22台（平置式6台、機械式16台）［月額19000円～32000円］
自転車置場：113台(平置式3台、2段式110台)［月額200円～500円］

管理費（月額）15140円・17020円
修繕積立金（月額）7220円・8120円
フレッツ光利用料(月額)1650円
テレビ共視聴設備利用(月額)550円

地図はこちらです↓

画像出典：ウエリス浦和高砂公式HP

再開発が進む浦和駅西口から徒歩8分、県庁通りを進みロッテリア(旧モスバーガー)がある交差点を左折して坂下通りに入ってからすぐの所に位置しています。

駅から緩やかな下り坂とはなりますが分かりやすく歩きやすい道のりですね。進行中の駅前再開発が完了すると今以上に歩きやすくなりますし商業施設も入りますから利便性も増すことでしょう。

坂下通り沿いの分譲マンションと言えば竣工販売であったブリリア浦和高砂が記憶に新しいところですが今作も竣工販売のため現物を確認できる安心感、入居が早い(年内入居可！！)というのはとくに一次取得の方からすればとっつきやすいことでしょう。

日常の買い物はアトレ(成城石井・ザ・ガーデン自由が丘)、伊勢丹、コルソ(富士ガーデン)、イトーヨーカドー、パルコ(ヤオコー)など駅周辺が中心となるため徒歩10分前後とはなりますが選択肢は充実しています。

通学校は岸町小学校で徒歩8分、白幡中学校で徒歩11分です。県庁に寄った浦和物件のため別所沼公園まで散歩がてら行き来することができる距離感です。

現地は西側が坂下通りでその他は細い道ですがすべてが道に面したいわゆる四方接道となっています。従前はコインパーキング(他物件のモデルルームの時期もあり)と高砂建物ビルがありました。

四方接道ではあるものの浦和エリアあるあるで囲まれ感はそれなりにありますね。(それでも浦和の中では悪くないほうではあります)

南側には浦和パークハウス、東側は現状離隔はあるもののプラウド浦和高砂などマンションが立ち並んでいます。

そのため主開口部は比較的離隔が取れる坂下通り側の西に振っています。

向かいは雑居ビルやまもなく完成のタクトホーム売主による分譲マンション(こちらも竣工販売のようです)があるため低層階は被りが発生しますが(主開口部は南になるようですのでこんにちはではありません)今作は15階と背が高いですから現状としては上階になると視界抜けしてきます。

階数により眺望差がかなりのかなり大きいため価格差もかなりのかなり大きくなっています。

エントランスアプローチはライティングされた階段(スロープもあります)と植栽が良い雰囲気ですし、風除室周りの御影石の袖壁は高級感があってカッコいいですね。

エントランスホールとラウンジは戸数なりの広さでしかありませんが正面の光壁が外から見た際にもアクセントになりますし、風除室を超えてから通路が一直線に伸びてどんつきに小さいながらも坪庭があるため奥行きを感じられるのも分譲マンションらしさがあって良いですね。

ラウンジもホールも外に見せる空間である一方でエレベーターは坂下通りから見えない位置に設けるなどプライバシーにも配慮されています。

基壇部の段々となった庇と基壇部から上の中央をダブルマリオンで挟むことで坂下通りから見える横顔が美しいですし、隣戸境の隔て板もしっかりとスラブtoスラブにしてくれています。

背中側も格子ではありますがブラック系のためシックな感じで良いですね。

メールコーナー付近に無人コンビニTukTukが設置されます。

価格と間取りの一部を共有いたします！

A1　3LDK　77.39㎡
2階　10348万円　坪単価442万円
3階　10398万円　坪単価444万円
4階　10498万円　坪単価448万円
5階　10648万円　坪単価454万円
6階　10898万円　坪単価465万円
7階　11198万円　坪単価478万円
8階　11498万円　坪単価491万円
9階　11998万円　坪単価512万円
10階　12498万円　坪単価533万円
11階　13298万円　坪単価568万円
13階　13798万円　坪単価589万円
14階　13998万円　坪単価597万円
15階　14998万円　坪単価640万円

A2　3LDK　77.39㎡

画像出典：ウエリス浦和高砂公式HP

B1　3LDK　68.85㎡
2階　8998万円　坪単価432万円
3階　9048万円　坪単価434万円
4階　9148万円　坪単価439万円
5階　9398万円　坪単価451万円
6階　9658万円　坪単価463万円
7階　9848万円　坪単価472万円

B2　3LDK　68.85㎡

画像出典：ウエリス浦和高砂公式HP

B3　3LDK　68.85㎡
2階　8848万円　坪単価424万円
3階　8898万円　坪単価427万円
4階　8998万円　坪単価432万円
6階　9508万円　坪単価456万円
7階　9698万円　坪単価465万円
8階　9798万円　坪単価470万円
9階　9908万円　坪単価475万円
10階　9998万円　坪単価480万円
11階　10498万円　坪単価504万円
12階　10798万円　坪単価518万円
13階　10898万円　坪単価523万円
14階　11208万円　坪単価538万円
15階　11998万円　坪単価576万円

平均坪単価は約480万円です。(今後供給される上階を含めると500万円を超えるかもしれません)

間取りは田の字であっても連窓サッシとなっていますし格納できるウォールドアも良いですね。

ただ、B2タイプの洋室2の微妙な柱食い込みなどもう少し工夫があると嬉しかったと感じる部分もありました。(縦に長い洋室に柱が食い込んでいると家具配置の難易度が上がってしまう)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、可動式ルーバー面格子、ゼッチ基準を満たしているなど悪くはないのですがせっかくトイレに手洗いカウンターがあるのにもっこりタンクであったり浴室がブラケットライトなのは惜しいですね。

構造は長谷工施工ですが二重床（床スラブ厚200mm〜220mm）・二重天井、基本天井高は2450mmと高くないですが下がり天井が少ないためスッキリしています。

周辺相場を確認しましょう！

■シティハウス浦和高砂

2014年築　浦和駅徒歩5分

新築時の坪単価約295万円
現在の坪単価約600万円

動き一例

約80㎡
新築時7600万円台
中古時15500万円台

■プラウド浦和高砂マークス

2018年築　浦和駅徒歩8分

新築時の坪単価約280万円
現在の坪単価約420万円

動き一例

約73㎡
新築時6100万円台
中古時9200万円台

■プラウド浦和

2023年築　浦和駅徒歩5分

新築時の坪単価約385万円
現在の坪単価約580万円

動き一例

約78㎡
新築時9400万円台
中古時14200万円台

■ブリリア浦和高砂

2023年築　浦和駅徒歩8分

新築時の坪単価約380万円
現在の坪単価約380万円

動き一例

約55㎡
新築時6400万円台
中古時6400万円台

■浦和ザタワー

2026年築　浦和駅徒歩3分

新築時の坪単価約730万円
新築販売中

上記相場からウエリス浦和高砂が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

B3　3LDK　68.85㎡　8階　9798万円　→　8580万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外の平置きと機械式が混在で設置率約30％、価格帯関係なく抽選となります。

機械式の全幅がすべて1850mmである点は注意が必要です。

駐輪場も屋外で設置率約154％、棟内への出入りがオートドアでないのは荷物が多い時のことを考えると惜しいですね。(鍵はタッチ式ではあります)

管理費は㎡単価月額約220円、ディスポーザーありでこの単価帯は今の時代の新築マンションとしてはかなり抑えられていますね。

エレベーターは1基(分速90m)です。総戸数からすればまったく違和感ないですが15階建てのため目の前で逃すと次来るまで少々時間がかかりますね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■シティハウス浦和高砂　総戸数99戸　管理費㎡単価月額約187円

■プラウド浦和高砂マークス　総戸数108戸　管理費㎡単価月額約210円

■プラウド浦和　総戸数152戸　管理費㎡単価月額約290円

■ブリリア浦和高砂　総戸数32戸　管理費㎡単価月額約348円

【住むレーション】

［京浜東北線］

浦和　8:04発
北浦和　8:06着
与野　8:09着
さいたま新都心　8:11着
大宮　8:13着

浦和　7:59発
南浦和　8:01着
蕨　8:05着
西川口　8:08着
川口　8:11着
赤羽　8:14着
東十条　8:17着
王子　8:20着
上中里　8:22着
田端　8:25着
西日暮里　8:27着
日暮里　8:29着
鶯谷　8:31着
上野　8:33着
御徒町　8:35着
秋葉原　8:37着
神田　8:39着
東京　8:42着
有楽町　8:44着
新橋　8:46着
浜松町　8:49着
田町　8:51着
高輪ゲートウェイ　8:54着

［上野東京ライン］

浦和　7:57発
赤羽　8:05着
尾久　8:10着
上野　8:16着
東京　8:22着
新橋　8:27着
品川　8:33着

［湘南新宿ライン］

浦和　7:59発
赤羽　8:08着
池袋　8:19着
新宿　8:25着
渋谷　8:31着
恵比寿　8:33着
大崎　8:38着

［空港リムジンバス］

ロイヤルパインズホテル浦和　4:40発
浦和駅西口　4:50発
武蔵浦和駅西口　5：10発
羽田空港第2ターミナル　6：00着
羽田空港第1ターミナル　6：05着
羽田空港第3ターミナル　6：15着

車での遠出に関しては外環自動車道の浦和南と外環浦和まで4キロほどです。

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【総評】

ブリリア浦和高砂やプラウド浦和高砂マークスと同じく駅距離と住環境のバランスが取れた万人受けしやすいロケーションと言えるでしょう。

四方接道ながら全戸西向きになってしまうのは惜しいところですが低層階でも壁ドンではないですし上階になれば秋ヶ瀬方面までグッと視界抜けするスペシャルな眺望になります。

価格に関しては階数による価格差がものすごいですね。

低層階に関しても電線を超えるか超えないかで価格差が大きいですし上階になると急激なハネとなるなど数多くの物件を見てきていますがここまでの差があるのはレアケースです。

それだけ浦和エリアにおいては眺望が武器になる部屋が少ないとも言えるのですよね。

ただ、その眺望が武器になる部屋になると浦和ザタワーが見えてきてしまいますから大胆な価格設定だとは思いますが…

言わずもがなですが『浦和エリアで検討されていて浦和ザタワーが手に届くなら浦和ザタワーを買うべき』が今の浦和での良き検討方法なわけですから現状では浦和ザタワーとは被らない価格帯の部屋のほうが動きそうではありますね。

浦和駅周辺では新築マンションの供給が続き、いわゆる新築マンション供給ラッシュとなるわけですが今後出てくる物件に関しては『今作より立地が劣り価格が安いもしくは同じくらい』か『今作より立地が良く当然ながら価格も高い』のどちらかになってしまうでしょうから待つことのメリットはこれと言ってないでしょう。(学区縛りなどがあれば別ですが)

これは浦和エリアがお好きな方に対してのアドバイスではなく『中広域検討者』へ向けたアドバイスとなりますが浦和エリアの価格が高騰しているからこそ東京23区のアトラス北赤羽やジオ板橋浮間舟渡に目を向けて見ても面白いのではないでしょうか。

もちろん浦和駅のような駅力はないものの東京23区で平均坪単価360万円くらいというのは納得度高いと思います。(繰り返しになりますが浦和がお好きな方にそちらをおすすめしているわけではありません)

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