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今回ご紹介するのはシティテラス横濱星川です！
［物件概要］
売主：住友不動産
設計：西武建設一級建築士事務所
施工：西武建設
価格：7500万円～9100万円
専有面積：67.34㎡～75.30㎡
総戸数：140戸
規模：7階建て
交通：
相鉄本線「星川」駅徒歩7分
相鉄本線「天王町」駅徒歩11分
JR横須賀線・湘南新宿ライン「保土ヶ谷」駅徒歩20分
所在地：神奈川県横浜市保土ケ谷区川辺町
竣工：2023年2月9日
引き渡し予定：2026年1月下旬
駐車場：64台（横行昇降式63台・平置き身障者用1台）（月額）18000円～26000円
自転車置場：211台（2段式（下段スライド式）169台（上段71台・下段98台）、スライド式42台）（月額）200円～3000円
バイク置場：4台（月額）4000円
管理費（月額）14825円～16415円
修繕積立金（月額）6880円～7690円
地図はこちらです↓
画像出典：シティテラス横濱星川公式HP
相鉄本線の星川駅北口から徒歩7分、従前はイオン天王町店(ニチイ→サティ→イオン)があった土地の一画で2022年10月18日にオープンしたイオン天王町ショッピングセンター(イオンスタイル天王町)との一体開発となります。
水道道と八王子街道との間に新しく道をつくり東側がイオン、西側が今回ご紹介するシティテラス横濱星川という土地の分け方をしています。
相鉄線が高架化され南口に大きなロータリーができたことで星川駅も今風に生まれ変わりましたから中広域検討者にとってもとっつきやすくなったことでしょう。
今作はロータリーとは逆の北側ではありますが真横のイオンだけでなく南口駅前のいなげや、駅下の相鉄ローゼン、水道道沿いのコーナン、さらに洪福寺松原商店街(大規模商業施設と共生している活気ある商店街)も徒歩10分前後であるなど『イオンスタイルが真横で超便利だけどもその他の選択肢も充実している』という利便性の高さとなっています。
通学校は帷子小学校で徒歩5分、宮田中学校で徒歩11分、近くに川辺公園、少し足を延ばせば保土ヶ谷公園など大きな公園もあるため横浜駅に寄り添いつつ子育てしやすい街で暮らしたいという方にはもってこいのロケーションと言えるでしょう。
現地は南北に長い(120mくらいあります)土地形状で北側が八王子街道に面しています。
主開口部は八王子街道を向く北東向き1列を除いてイオンを向く南東向きの設定です。
同じ南東向きでも北寄りのほうが視界抜けしてきます。
ただ、北寄りのほうが八王子街道の影響が大きいため
・視界抜けを優先 → 北寄り住戸
・静けさや駅への近さを優先 → 南寄り住戸
というのが基本的な選び方となります。
※イオンと被る列に関しては最上階でも視界抜けしません
南寄り住戸になるとイオンの搬入口が近くなりますが八王子街道側よりはだいぶ静かです。北寄り住戸は視界抜けしてきますがイオンの看板がかなり迫力ある点は注意が必要です。
いずれにしても竣工済みですから実際のお部屋(棟内モデルルーム)から違いを体感することができるので選びやすいでしょう。(これから購入する方の入居は2026年1月下旬ですが…すみふさん…)
エントランスホールは二層吹き抜けになっていますし、風除室前の袖壁と大庇、車寄せとまでは言えないものの重厚感ある車路など竣工後も販売する前提のすみふらしく目を引くデザインになっています。隣のパークシティも経年優化で良い雰囲気ですから今作もその恩恵を受けることができます。(パークシティの一画とも言えるような立地)
バルコニー隣戸境がしっかりとスラブtoスラブの隔て板になっているのも嬉しいですね！(ロータイプなだけで急にチープに見えてしまうためプライバシー性だけでなく見た目としてもハイタイプであるかどうかは大事)
1階には集会室と個室(web予約で1時間100円)ありのテレワークラウンジも設けられています。
細かい部分ですが1階のごみ置場もハンズフリー対応となっているのが好印象でした。(新築だと少ないですが中古だとタッチ式も多い)
価格と間取りの一部を共有いたします！
A2aタイプ 3LDK 70.27㎡
画像出典：シティテラス横濱星川公式HP
A2bタイプ 2LDK+S 70.27㎡
画像出典：シティテラス横濱星川公式HP
B3tタイプ 2LDK+S 67.34㎡
画像出典：シティテラス横濱星川公式HP
B6-Iタイプ 3LDK 67.34㎡
画像出典：シティテラス横濱星川公式HP
C1タイプ 3LDK 70.27㎡
画像出典：シティテラス横濱星川公式HP
C2bタイプ 2LDK+S 70.27㎡
画像出典：シティテラス横濱星川公式HP
C2’cタイプ 1LDK+2S 70.27㎡
画像出典：シティテラス横濱星川公式HP
Dタイプ 3LDK 75.3㎡
画像出典：シティテラス横濱星川公式HP
Ebタイプ 2LDK+S 67.34㎡
画像出典：シティテラス横濱星川公式HP
平均坪単価は約400万円です。
2022年の販売当初は平均坪単価335万円ほどでしたから2割ほど値上がなされています。
B6-Iタイプ 3LDK 67.34m2
5階 6900万円 坪単価338万円 ← 2022年
7階 8500万円 坪単価417万円 ← 現在
C2bタイプ 2LDK+S 70.27㎡
4階 8400万円 坪単価395万円 ← 現在
6階 7800万円 坪単価366万円 ← 2022年
間取りに関しては住友不動産あるあるの金太郎飴スタイルで選ぶ楽しみ的なものはほとんどありません。
ただ、連窓サッシとなっているだけでなくリビングだけで3枚窓相当(1枚がどでかいFIX)になっているなど窓面のスパンとしてはかなり頑張ってくれています。
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、ミストサウナ、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター(ローシルエットトイレではなく少しもっこりしたタンクではあります)、バルコニーミニシンク(これは近年の新築だとレアです)、同時給排(壁ポコはありますが電動給気シャッターなし)、可動式ルーバー面格子など単価帯なりに頑張ってくれています。
ただ、玄関前カメラ付きインターホンはなし、構造は直床(床スラブ厚200mm～230mm)・二重天井など少々惜しいところも見受けられました。(当初の坪単価と今の坪単価では求める基準も異なってくる)
周辺相場を確認しましょう！
■パークシティ横濱
2000年築 星川駅徒歩4分
新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約240万円 ※リフォームなしのみ
動き一例
約73㎡ ※リフォームなし
新築時4900万円台
中古時5300万円台
約78㎡ ※リフォームなし
新築時5400万円台
中古時5900万円台
■パークタワー横濱星川
2013年築 星川駅徒歩3分
新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約320万円
動き一例
約67㎡
新築時4500万円台
中古時6600万円台
■パークホームズ横濱星川
2020年築 星川駅徒歩5分
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約325万円
動き一例
約71㎡
新築時5700万円台
中古時7200万円台
上記相場からシティテラス横濱星川が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
C2bタイプ 2LDK+S 70.27㎡ 4階 8400万円 → 6600万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は身障者優先の屋外平置き1台を除きすべて屋外機械式で設置率約45％です。全台ハイルーフ対応、駐車場手前にはチェーンゲートがあります。
駐輪場も屋外で設置率150％です。
管理費は㎡単価月額約220円、スケールメリットが活かされており今の時代にしては抑え目です。(販売当初より今時点のほうがお安く見える)
エレベーターは南寄りにまとめて2基ありますが横に長いマンションのため住戸位置によっては歩く距離がだいぶ長くなります。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■パークシティ横濱 総戸数647戸 管理費㎡単価月額約164円
■パークタワー横濱星川 総戸数251戸 管理費㎡単価月額約237円
■パークホームズ横濱星川 総戸数172戸 管理費㎡単価月額約222円
【住むレーション】
［相鉄本線］
星川 8:04発
天王町 8:05着
西横浜 8:07着
平沼橋 8:09着
横浜 8:11着
星川 8:00発
西谷 8:04着
鶴ヶ峰 8:06着
二俣川 8:09着
希望ヶ丘 8:13着
三ツ境 8:15着
瀬谷 8:18着
大和 8:21着
相模大塚 8:24着
さがみ野 8:26着
かしわ台 8:28着
海老名 8:33着
星川 8:05発
西谷 8:10着
鶴ヶ峰 8:12着
二俣川 8:15着
南万騎が原 8:18着
緑園都市 8:20着
弥生台 8:23着
いずみ野 8:25着
いずみ中央 8:28着
ゆめが丘 8:30着
湘南台 8:33着
星川駅は快速が停車するため天王町駅や和田町駅よりも鉄道利便性が高くなっています。
平日の朝ラッシュ時間帯については快速運行がなくなってしまうもののそれ以外の時間帯であれば1駅4分で横浜駅と行き来できます。
横浜新道の峰岡IC(下りなら星川IC)が1キロほどのため車での遠出も便利です。
【総評】
もっと駅に近い良質な中古マンションがあるエリアではありますがイオンが隣という分かりやすい魅力があるため『イオンを使い倒したい』という方にはむしろ高評価となることでしょう。
すみふらしい安定感あるカッコいい外観デザイン、金太郎飴ではありますが使いやすく無難な面積帯の間取り、価格帯なりの設備仕様などなど建物自体の魅力も大きなものとなっています。
価格に関しては新築マンション比較としては違和感ないものの周辺中古マンションと比べるとお高いですね…
並べてみると分かりやすいですね。
築2年 駅徒歩7分 坪単価400万円
築5年 駅徒歩5分 坪単価325万円
築12年 駅徒歩3分 坪単価320万円
『築3年差で駅にも近いパークホームズ横濱星川が1500万円ほどお安く購入できてしまう』ことをどう考えるかでしょう。
とはいえ繰り返しになりますがイオン隣接は今作のハイパーストロングポイントですから『こんなにイオンが近いならそのくらいの価格差があって当然』と思える方には良い選択となることでしょう。
あくまで個人的な趣味嗜好ですが私が星川でマンションを買うなら高くても(リセール劣っても)駅から離れてもシティテラス横濱星川を選びます。それはイオンに近いことのほうが自分にとっては優先順位高いからです。イオンが目の前にある安心感は半端ないですからね。
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