プレディア瑞江　価格と間取り　新築マンション激戦区だからこその優しい価格

今回ご紹介するのはプレディア瑞江です！

［物件概要］先着順5戸

売主：JR西日本プロパティーズ
設計：NEOデザイン
施工：風越建設
価格：4988万円～6538万円
専有面積：55.17㎡～74.52㎡
総戸数：27戸
規模：10階建て
交通：都営新宿線「瑞江」駅徒歩6分
所在地：東京都江戸川区東瑞江1丁目
竣工：2024年5月竣工済
引き渡し開始：2024年9月下旬

駐車場：機械式4台・平置1台（⾝障者⽤・荷捌き⽤兼⽤）（月額13000円～18000円）
ミニバイク置場：3台（事務所用1台、住戸用2台）（月額2000円）
駐輪場：二段式ラック50台（うち事務所用1台）（月額100円～1000円）

管理費（月額）18629円～24859円
修繕積立金（月額）6690円～9040円

地図はこちらです↓

画像出典：プレディア瑞江公式HP

とにかくとにかく分譲マンションの供給が続いている瑞江駅、外部サイトスムログやSNSでもお伝えしたところですが今の時代としては珍しい買い手市場のため中古も新築も狙い目のエリアとなっています。(新築同士の価格競争、それにより中古価格もなかなか伸びない)

その中でも今作はとくに価格抑え目でありいわゆる『旧価格』となっていますからより狙い目感があります。

立地に関しても瑞江駅から下鎌田へび土手公園の横を通り徒歩6分、元々生産緑地であった土地の一部だけあり駅からほど近い静かめな住環境です。

日常の買い物に関してはヤマイチとビッグ・エーが徒歩3分、ライフが徒歩6分、サミットが徒歩7分、オリンピックが徒歩9分など選択肢が充実しています。

通学校は下鎌田東小学校で徒歩9分、瑞江第三中学校が徒歩3分、近場に公園も点在しています。⽔辺のスポーツガーデンやマンションカウンター野球部で利用することも多い大規模公園の篠崎公園も自転車であればあっという間の距離です。

平坦な街であることは便利ですがハザードマップではしっかりと色がつきます。

建設地は北東側のみが接道したほぼ正方形に近い整った土地形状です。

主開口部は南西をボリュームゾーンとして一列のみ北方位(北西・北東二面バルコニー)です。

南西方面は2階建ての戸建と3階建てのアパートでそちらを超える階であれば視界抜けしてきます。北方面は月極駐車場のため現状では低層階でも空が近いですが将来不安は抱えることになります。ただ、敷地内の駐車場を挟むため壁ドンになる心配はありません。

敷地面積は小さめですし1階に事務所区画もある中で風除室を奥まらせることでクラインクインのエントランスアプローチを長めに確保しているのは嬉しいですね。エントランスホールは通り道程度の広さしかないものの重厚感ある風除室のシルバーの自動ドアがカッコよくオーナー満足度を高めてくれるポイントの一つとなることでしょう。

さらに住戸階は内廊下としており『バリバリの子育てファミリーエリアではあるけどもファミリーファミリーしていない雰囲気のマンションに住みたい』という方であればテンション上がることでしょう。(シングル～ディンクス向けのプランもあり)

外観デザインに関しても白黒壁面に青系のガラス手摺を採用するなど小規模マンションながらもチープに見えない工夫がなされています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Cタイプ　2LDK+S　70.2㎡

画像出典：プレディア瑞江公式HP

2階　5928万円　坪単価279万円

Dタイプ　2LDK+S　74.52㎡

画像出典：プレディア瑞江公式HP

3階　6538万円　坪単価290万円

Frタイプ　1LDK　56.83㎡

画像出典：プレディア瑞江公式HP

6階　4988万円　坪単価290万円

平均坪単価は約295万円です。

角住戸比率約88％で窓が多いのは良いのですが柱の食い込みや少々歪な形状であるがゆえに2.6畳の洋室があったりとクセは強めです。Aタイプの1.9畳のDENはあると便利ではあるもののそれがあることで大きめのソファ配置が容易でないなど家具配置の難易度が高いプランもあります。(Aタイプはディンクス向けのためあえての狭い洋室とDENではあります)

下がり天井も多く、柱の食い込みも専有面積としてカウントされるため表記上の専有面積よりかは狭く感じるかと思います。(いわゆる有効面積が少なくなる)

設備仕様としてはディスポーザーはないですが食洗機、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター、玄関前カメラ付きインターホンなど単価帯からすれば悪くはないでしょう。構造は直床です。

周辺相場を確認しましょう！

■イニシア瑞江

2010年築　瑞江駅徒歩10分

新築時の坪単価約175万円
現在の坪単価約235万円

動き一例

約70㎡
新築時4000万円台
中古時4900万円台

■バウス瑞江

2020年築　瑞江駅徒歩7分

新築時の坪単価約255万円
現在の坪単価約290万円

動き一例

約68㎡
新築時5700万円台
中古時5900万円台

■プラウド瑞江

2021年築　瑞江駅徒歩1分

新築時の坪単価約310万円
現在の坪単価約330万円

動き一例

約56㎡
新築時5200万円台
中古時5600万円台

■ローレルコート瑞江パークフロント

2025年1月竣工予定　瑞江駅徒歩8分

新築時の坪単価約340万円
新築販売中

上記相場からプレディア瑞江が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Dタイプ　2LDK+S　74.52㎡　3階　6538万円　→　6000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者用の屋外平置き1台を除きターンテーブル利用の機械式が4台のみ、住戸との行き来では雨に濡れますが駐車場自体は屋内です。めちゃくちゃ少ないですけども…

駐輪場は屋内で設置率約181％です。(1LDKもあるため3LDKであれば2台確保できるであろう設置率)

管理費は㎡単価月額約335円、周辺物件と比べるとお高いですが内廊下で駐車場が少ない割には抑えられているほうでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■イニシア瑞江　総戸数76戸　管理費㎡単価月額約171円

■バウス瑞江　総戸数61戸　管理費㎡単価月額約190円

■プラウド瑞江　総戸数99戸　管理費㎡単価月額約289円

■ローレルコート瑞江パークフロント　総戸数24戸　管理費㎡単価月額約364円

【住むレーション】

［都営新宿線］

瑞江　8:02発
一之江　8:04着
船堀　8:07着
東大島　8:09着
大島　8:12着
西大島　8:13着
住吉　8:15着
菊川　8:17着
森下　8:19着
浜町　8:21着
馬喰横山　8:23着
岩本町　8:25着
小川町　8:27着
神保町　8:29着
九段下　8:30着
市ヶ谷　8:33着
曙橋　8:35着
新宿三丁目　8:38着
新宿　8:40着

京葉道路、首都高7号線、中央環状線の出入口に近いため車での遠出も便利な立地です。

【総評】

今の時代にしてはとても現実的な価格設定ですよね。

間取りのクセ(良い部分もある)はあるものの角住戸率は高いですし、テンション上がるエントランスアプローチや内廊下などTMD(坪単価満足度)に期待ができる新築マンションでしょう。

これは冒頭でも述べたように新築マンション激戦区だからこそなのですよね。ライバル物件が少なければもう1割くらいは高くてもおかしくなかったことでしょう。(今作より1割くらい高いライバル物件もあり)

とくに今作は竣工販売ですから引き渡しまでの待ち時間がほとんどない(諸手続き終了次第即入居)ですから現在賃貸住まいの一次取得者層にとってもメリットが大きいですよね。

需要と供給という話でいけば『供給は多いがそれ以上に需要が高く販売期毎に値上げしていくエリア』のほうが不動産として強いでしょうし、言わずもがなですが『そもそも需要が極端に低いエリア』では買わないほうがよいわけですが、瑞江エリアに関しては『需要がないわけではないけども一時的に供給が多すぎて需要が追いついていない』だけですから今作のように供給過多をしっかりと反映した物件を購入しておけば結果として良い買い物になりやすいことでしょう。

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