幕張ベイパークの1棟目、クロスタワー&レジデンスの管理セミナーに参加してきました!

まずタイトルの「車を所有しない方にもおすすめです」という点についてご説明いたします。

なぜ駅徒歩15分のタワーマンション、しかも自走式駐車場完備のマンションでありながら車を所有しない方にもおすすめができるのかを解説いたします。

・駐車場代が安くない
・埋まる台数しか用意されていない
・自走式駐車場
・シャトルバスがない

まず駐車場代についてですが12000円~21000円と自走式駐車場にしてはお安くありません。ということは車を所有しない方にも恩恵があります。なぜかというと駐車場収入の80%を管理費会計に入れる予定のため駐車場を借りてくれる方のおかげで管理費がお安くなるのです。例えば70.44㎡のお部屋の場合は月額18240円の管理費となります。24時間有人管理、コンシェルジュサービスあり、各階ごみ置き場設置のタワーマンションとしては抑え目です。これが駐車場料金を500円~などとしてしまうと管理費が上がってしまいます。全住民が公平になるように考えられた設定と言えるでしょう。

次に駐車場が総戸数の約70%と抑え目になっているためものすごい台数が余ることはないでしょう。後にご紹介しますがカーシェアも3台用意されるためものすごい数が足りなくなることもないでしょう。そもそも稼働率を95%で計算しているため5%の空きであれば管理運営になんら影響がなく、むしろ稼働率が95%を超えていれば余剰金となります。余剰金がある場合は修繕積立金会計に入る予定です。

次に自走式駐車場という点です。車所有者にとっては便利なわけですが車を所有しない方にもメリットがあります。それは駐車場の修繕はほぼほぼ駐車場収入でまかなえるからです。駐車場収入の20%が修繕積立金会計にいくわけですが自走式駐車場のメンテナンスは機械式に比べればお安いものですから車を所有しない方までもが駐車場の修繕に大金を支払う必要がないのです。

一概には言えませんが機械式駐車場設置のマンションの場合、車を所有しない方でも月額数千円ほどを機械式駐車場の維持管理のために徴収されているのです。

余談にはなりますが私自身も機械式駐車場のマンションで理事会にて活動したことがあるのですが車を所有しない方から「われわれが機械式駐車場の修繕を負担するのはおかしい!!」という声が出てきて、それに対抗して車所有者側が「あ~そうですか。それでは駐車場収入はすべて修繕積立金会計に回しましょう。その代わり私たち含めて皆様の管理費も値上がりしますよ!」と(笑)結果的には一部を修繕積立金会計に回して車を所有しない方の負担を減らすということになりました。幸い稼働率が良かったので管理費も値上げせずに済んだので良かった。。。

自走式駐車場でありながらしっかりと駐車場代を取るということは車を持つ人、持たない人にもメリットばかりなのです!

シャトルバスがないという点についてですがシャトルバスを出さない代わりに民間のバスが運行されます。オープン型の商業施設を誘致して開放感ある街並を謳っておきながらシャトルバスを運行してしまっては路線バスが運行されず閉ざされたコミュニティになってしまいます。しかしながら民間の路線バスであれば誰もが利用できるわけで今後商業施設などが幕張ベイパーク内にできることを考えればシャトルバスよりも民間の路線バスというほうが魅力であると言えるでしょう。民間が運営することで利用者が増えれば増便してくれるなど車を所有しない方でもバスにて容易に駅と現地を行き来できるとなれば便利ですね。

関連記事→海浜幕張若葉地区に新たな動き 京成バスが新路線系統新設「海54」「海55」

そもそも海浜幕張駅とクロスタワー&レジデンスは整備された道のりを徒歩15分なのでけして歩けない距離ではありません。

その他セミナーでわかったことを一部共有いたします。

・24時間有人管理
・管理人 週7日 日勤勤務
・コンシェルジュ 週6日 日勤勤務
・夜間警備員 管理人不在時間勤務

・敷地内のコインパーキングは三井のリパーク
・上記三井のリパーク内にカーシェア3台

カーシェアが外部運営なのは魅力的ですね。当然管理組合の負担は0円です。

今回詳しい説明はありませんでしたが他のマンションで外部委託のカーシェアを実施している場合は住民以外の利用もできるパターンが多いですね。ただし一般の方よりも優先的に予約ができるシステムです。おそらくですが三井のリパークのカーシェアに登録することになるため敷地内のカーシェア以外も利用できるはずです。この辺りの詳細は今後確認したい部分ではありますがカーシェアが外部委託でひとまず安心しました!これも車を所有しない方にとっては嬉しい話でしょう。車を2台持ちしていた方が1台手放して2台目が必要なときはカーシェアを利用するというのもありですね。

維持費一例・・・

70.44㎡ 管理費:18240円(月額) 修繕積立金:8100円(月額)

駐車場:12000円~21000円(月額)
駐輪場:100円~400円(月額)
ミニバイク置き場:1000円(月額)
バイク置き場:2000円(月額)

幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス 予定価格と間取り その2

幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンスの物件詳細はコチラ

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6 件のコメント

  • 相場に合わず安くもない価格の駐車場を70%も付帯しておきながらに想定稼働率95%というのは、想定が極めて甘くて危険ではないでしょうか。

    当方のマンションでは自走式駐車場で付帯率約50%で、管理費に駐車場使用料(満車時)の5割を充当し、残りの駐車料金は修繕積立金会計に回す設定にしていますが、異動の季節には駐車場契約率が数ヶ月は10%程度落ち込むことが通常です。

    想定稼働率95%ですと、管理費口に充当する金額すら確保できない月がしばしば発生し、管理費口の収支が火の車になりそうな気がします。

    記事にされている内容では、綱渡りの管理運営として読み取れませんでしたが、どのあたりが安心なのか、もう少し解説があると嬉しいです。

    • がりべん様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      幕張ベイパークのモデルルームでは管理セミナーを開催しているのでご参加されてはいかがでしょうか?

      私が参加した感想としては千葉県の割に物件価格も駐車場代も高いためゆとりある方が多く住むのかなぁ~とも。まだ契約が始まってないのでなんともですが一応プロなので周りの参加者の雰囲気から感じ取れるものはあります。

      また幕張ベイパークエリアであれば7割の設置率で大きく空きが出る可能性は少ないのではないでしょうか?

      このあたりは1期の契約が終わらないとわからない部分ではありますがご担当の営業さんに駐車場希望者がどれくらいいるか聞いてみると良いかと。

      引き続きよろしくお願いいたします。

      • こんにちは。
        この地域は車社会ですので、駐車場70%は正直少なすぎるという印象ですね。料金も高過ぎだと思います。
        敷地に余裕がない訳じゃ無いでしょうし。
        打瀬地区ではほとんど100%の設置率だと思いますが、20年経ってようやく70%を切るところが出始めているみたいです。
        駅遠のエリアは溢れたと思しき車の路駐多いですし。
        隣接地に、しばらく駐車場を設置するのかもしれませんが、そうなると本来積立に回るはずの駐車場料金をデベロッパーが横取りしてることになりますよね。

        • aandi様

          マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

          今現在幕張ベイパークの購入相談が14件きておりその方々に聞いたところ車所有者は9件です。ただたった14件の統計のため記事にするほどまでの集計ができておりません。

          どれくらいの車所有率があるのかは蓋をあけてみないとわからないですね。

          私はびったし埋まると予想しますがあくまで予想ですからご理解ください。

          またこの記事は車を所有しない方でも「駐車場が埋まるから安心」という内容ですのでけして私も駐車場が余るとは言っておりませんのでそちらも合わせてご理解ください。

          駐車場が高いからこそ管理費が抑えられています。こちらも車を所有しない方のほうが恩恵ありますね。

          あえて駐車場代を高くしてカーシェアを3台設置、つまりは駐車場希望者が7割になるようにうまく計画しているのかと思います。

          ご検討中でしたらモデルルームにて営業担当さんへご確認ください。 

          アンケートとしてカウントしたいためaandi様が幕張ベイパーク検討者様で駐車場希望とのことで間違いないかお知らせいただければ幸いです。(コメント欄か問い合わせフォームからお願いいたします。)

          引き続きよろしくお願いいたします。

          • すみません、私自身は板状の方が好きなので、カウントはしないでいただけたらと思います。
            でも、見学には行くつもりですよ。

            駐車場なんですが、新築から時間がたつとじわじわと稼働率が下がって来るのが普通ですので、95%の稼働率を見込んだ予算ならば、最初は溢れるのを見越してるのでは?と思うんですよ。
            で、抽選に外れた人の不満を緩和するために状況に応じて隣接地に駐車場を確保するのでは?と思っています。
            京葉線の高架下の駐車場はちょっと遠いですしね。

            あと、親がすぐそばに住んでいて車を持ってるので、それを借りるというファミリーも結構多いので、車の保有率は下がってきてるかもしれませんね。

          • aandi様

            マンションマニアです!

            アンケートの件ありがとうございます。
            ご見学されましたらネタ提供、感想などなどいただけると幸いでございます。

            稼働率95%想定とのことですから埋まる前提で少しは抽選に外れる方がいることは致し方ないという考えですかね。
            ただモデルルームで説明されると思いますが駐車場を借りない人向け(抽選に参加できない)の分譲が約40戸あったり、最初から駐車場を確保できるお部屋があったりするため大抽選会にはならないと思われます。

            車を所有している方は駐車場優先住戸を買えばいいわけで、そうでないお部屋を買う=「外れたら手放そうか」「当たったら買おうか」「車は持たない」とも言えます。

            あとはこちらのマンション、千葉県にしてはけっこうな価格なのと教育環境、街並がしっかりしているため都内からの検討者も多くいるようで、その辺りも踏まえるとちょうど埋まるか少し足りないが正解になりそうですが。とりあえず第一期が終わってみないとですね。

            板状好きだとレジデンス棟が気に入るかもしれないですね!

            引き続きよろしくお願いいたします。

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