今回ご紹介するのはグリーンパーク神田司町です!

[物件概要]

売主:坂入産業
設計:坂入産業
施工:坂入建設
価格:6580~10980万円
専有面積:50.07㎡~69.16㎡
総戸数:22戸
規模:12階建て

交通:
東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅徒歩3分
都営新宿線「小川町」駅徒歩3分
東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅徒歩4分
東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩4分
JR山手線・中央線「神田」駅徒歩5分

所在地:東京都千代田区神田司町二丁目
竣工予定:2022年5月

管理費(月額)22100円・29400円
修繕積立金(月額)6100円・8300円

地図はこちらです↓

画像出典:グリーンパーク神田司町公式HP

坂入産業の千代田区6棟目となります。坂入産業は土地の仕入れから設計、施工、販売、管理、アフターサービスなど自社一貫体制ですから相場からかけ離れた価格になることは私が知る限りはないです。ただ、それゆえ年間数棟が精一杯ですし、自分たちで土地を仕入れることが基本となれば地上げ屋さんに頼ることもできないですから土地はこじんまりとしがちですが外観デザインや設備仕様も価格以下にならないマンションが多く好きなデベの一社です。

新築マンションというフィールドはメジャー級の大手デベばかりとなってしまいましたがバブル崩壊、リーマンショックを乗り越えた坂入産業のようないわゆる中小デベにも頑張っていってほしいな~と思います!

まずは100棟目を目指して!!

坂入産業×千代田区としてはグリーンパーク淡路町の供給が記憶に新しいところですがまもなく完売となります。グリーンパーク淡路町と同じく物件名に千代田は入らない(すでにグリーンパーク千代田司町がある)のですがグリーンパーク千代田淡路町もグリーンパーク千代田司町もグリーンパーク淡路町もグリーンパーク神田司町も近い位置となります。(ややこしいですがシンプルな物件名も好きです)

グリーンパーク淡路町よりも立地面で優れる点としては周辺道路が整備されていることでしょう。前作を見学の際に今作の建設地周辺も歩いたのですが同時に見るとけっこうな差があることがわかります。それは電線の地中化です。グリーンパーク淡路町は周辺道路に電線がありそちらが気になりましたが今作の周辺は電線が地中化されており歩いていてより気持ちの良い道となります。

ただ、前作の土地が約339㎡(これでもマンションとしては狭い土地です)であったのに対して約201㎡とより狭くなります。前作の管理費は㎡単価月額約375円であったのに対して今作の管理費は㎡単価月額約425円~441円(ネット代込みのためずれる)とより重たくなるなどスケールメリットが得にくくなっています。

それでも外堀通りから一八通り(一方通行)の一歩中へ入りますし、東側は千代田小学校前の整備された道(一方通行・桜並木)、南側も狭いながらも接道しており1ブロック先は神田児童公園となるなどこのエリアにしては空が感じられる立地となっています。(このエリアで買う以上は囲まれ感あるものの、エリア内比較としては恵まれている)

接道面から風除室までの間をくぼませることでエントランスアプローチを確保、コンクリート打ちっぱなしに杉板仕上げのおしゃれなものとなっています。2階以上は白・黒・茶の3色としており茶色部分に白の横ラインが続いてくのが印象的です。

価格と間取りの一部を共有いたします!

50Bタイプ 2LDK 50.07㎡

画像出典:グリーンパーク神田司町公式HP

2階 6580万円 坪単価434万円
4階 6740万円 坪単価445万円
6階 6900万円 坪単価455万円
8階 7170万円 坪単価473万円
10階 7390万円 坪単価487万円

69A 3LDK 69.16㎡

画像出典:グリーンパーク神田司町公式HP

2階 9070万円 坪単価433万円
3階 9130万円 坪単価436万円
4階 9330万円 坪単価446万円
5階 9680万円 坪単価462万円
7階 10240万円 坪単価489万円
12階 10980万円 坪単価524万円

平均坪単価は約460万円です。

1フロア2戸となっており今作は内廊下(空調設備あり)としています。

3LDKは目の前の建物を超えてくると神田児童公園が南北に長いため眺望・採光も得ることができます。(もちろんこのエリアにしてはです)

南側には4階建てのビルがありますが古さを感じられますから建て替えもそう遠くはないかもしれないですね。容積率は同じですから建て替えるのであれば今より背を高くする可能性大、そのため確定眺望ではありません。

2LDKは南側に窓はないものの東側も北側も接道していますから採光はないにしても自然光は得られますから条件悪いわけではありません。その割に低層階はパンダ部屋かと思わせるくらい目に優しい総額です。もちろん50㎡の2LDKということでリビングが6畳くらいしかない(キッチン込みで10畳表記)など狭い2LDKなのですが狭くても良いから二人で千代田区に住みたいというニーズもあるでしょうし、登記簿上の面積はさておきぎりぎり50㎡を超えているという数字上の価値は大きいでしょう。

どちらの間取りも空地率が少ないことも影響して柱の食い込みは多めですが内廊下でありながらも行燈部屋がないことと接道しているがゆえに壁ドン部屋がないことは大きな魅力となります。水回りサイズにゆとりがあるのも良いですね(浴室は〇〇18ではないですが)!

設備仕様としてはディスポーザーはありませんがキッチン・洗面・食器棚天板フィオレストーン、食洗機、食器棚、オープンキッチンでマントル型レンジフード、洗面台ハーフベッセルタイプのボウル、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、Low-E複層ガラス、リビングダイニング調光スイッチ、玄関前カメラ付きインターホン、全室エアコン(室外機はマルチのため1台)など単価なりにしっかりしたものとなっています。

細かい部分としては三面鏡内の両側にコンセントがあるのが魅力に感じました。私の家も三面鏡内にコンセントはあるのですが片方だけなのですよね。三面鏡内両端コンセントは多くの物件で採用してくれると嬉しいです。

1階部分には食配ポートがあり不在時でも生協の食品等を置いていってくれます。食配ポート内には防犯カメラありです。(戸数の割に防犯カメラが多いマンションです)

食配ポート(食配ステーション)完備の物件は増えてきましたが防犯カメラ付けてないところも多いのですよね…住民専用とはいえ抑止力という意味でも付けるべきと思いますから安心ですね。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・グランスイート東京マークス 2004年築 神田多町2 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約365万円

・グリーンパーク千代田司町 2015年築 神田司町2 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約420万円

・プラウド千代田淡路町 2016年築 神田須田町1 新築時の坪単価約400万円 現在の坪単価約435万円

・パークホームズ千代田淡路町 2018年築 神田須田町1 新築時の坪単価約455万円 現在の坪単価約530万円

上記相場からグリーンパーク神田司町の将来価値を予想すると

50Bタイプ 2LDK 50.07㎡ 6階 6900万円(新築時) → 6330万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はありません。駐輪場は設置率約150%、下段は電動自転車にも対応しています。

建設地

【住むレーション】

[丸ノ内線]

淡路町 8:01発
大手町 8:03着
東京 8:04着
銀座 8:07着

淡路町 8:02発
御茶ノ水 8:03着
本郷三丁目 8:06着
後楽園 8:08着

[新宿線]

小川町 8:03発
神保町 8:04着
九段下 8:06着
市ヶ谷 8:08着

小川町 8:03発
岩本町 8:04着
馬喰横山 8:06着

[千代田線]

新御茶ノ水 8:01発
大手町 8:03着
二重橋前 8:04着
日比谷 8:06着

[山手線]

神田 8:01発
東京 8:03着
有楽町 8:05着
新橋 8:07着

神田 8:01発
秋葉原 8:03着
御徒町 8:04着
上野 8:06着

[中央快速線]

神田 8:01発
御茶ノ水 8:04着
四ツ谷 8:08着
新宿 8:14着

今作は神田駅徒歩5分表記が取れているのは数字上のインパクトも大きいですね。

地下鉄と山手線、京浜東北線、中央快速線を日常使いできる交通利便性に加えて目の前にマルエツプチ、業務スーパー徒歩2分、神田スクエアのサミット徒歩6分、ワテラスのオリンピック徒歩6分など日常の買い物利便性も高い、そして通学校の千代田小学校も目の前ということで足回りの良さが強すぎる立地となります。

【総評】

これは良い出物ですね!

小規模マンションであることと部屋の柱の食い込み(専有面積以上に狭く感じるはずです)は気になるもののとにかく立地条件が良いですから最優先事項が足回りの良さという方にはかなり合ってきます。足回りが良いのにエリア内では住環境もとりやすいのが魅力ですよね~!!(神田駅徒歩5分はかなり強いです。大手町に寄り添うクラッシィハウス大手町だとJR利用がそこまで便利でない)

外観デザインも安定のかっこよさ(不安な方はグリーンパーク千代田淡路町とグリーンパーク千代田司町を眺めに行くと納得できることでしょう)ですし、設備仕様も悪くなく内廊下ということで買う理由を見つけやすいでしょう。

借りたとしても㎡単価月額約4750円ほどはしますから

50Bタイプ 2LDK 50.07㎡ 6階 6900万円
買った場合は毎月約207000円(維持費込み) 借りた場合は毎月約238000円

となりこの販売坪単価まできてもまだ買ったほうがお得なエリアなのですよね。

もちろん修繕積立金は上がっていきますし、固定資産税などもかかりますが住宅ローンの残債は減っていきますから十分住みながら投資にもなります。

※プラウド千代田淡路町とパークホームズ千代田淡路町の賃料相場が㎡単価月額約4750円前後

このエリアで探されていた方で小規模マンションであること(スケールメリットが活かせないがプライベート感強いというプラスな面もある)と間取りの苦しさ(行燈部屋がないのは◎)さえ飲み込めるならおすすめです!!

動画もご覧ください!

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

関連記事

クラッシィハウス大手町 価格は?! 建設地を見てきました!

GREENPARK(グリーンパーク)淡路町 価格と間取り オンライン見学

千代田区の新築マンション検索・資料請求はコチラ


新築マンションの資料請求はこちらから!

マンションマニアへ相談できます!

マンションカウンター 海浜幕張店 池袋店 日本橋店 豊洲店 月島店 大阪店

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です