売却物件募集中！【囲い込み一切なし】
マンションマニア本人に相談できます！
今回ご紹介するのはシエリア王子です！
［物件概要］
売主：関電不動産開発
設計：日企設計
施工：山田建設
予定価格：5200万円台～8400万円台(100万円単位)
専有面積：46.34㎡～62.71㎡
総戸数：30戸（販売戸数29戸、非分譲住戸1戸）
規模：11階建て
交通：
JR京浜東北線「王子」駅徒歩11分
東京メトロ南北線「王子」駅徒歩10分
都電荒川線「王子駅前」駅徒歩10分～11分
所在地：東京都北区豊島二丁目
竣工：2025年3月26日竣工済
引き渡し予定：2025年8月下旬
駐車場：3台（福祉対応駐車場1台、専用駐車場2台) 月額：18000円～23000円(予定)
駐輪場：45台（平面式4台、2段式上部ラック16台、下部スライドラック式25台） 月額：300円～500円(予定)
ミニバイク置場：2台 月額2000円(予定)
地図はこちらです↓
画像出典：シエリア王子公式HP
王子駅から明治通りを溝田橋交差点方面へ一直線、溝田橋交差点を右折するとそのまま明治通りですがそちら方面ではなく直進して王子金町市川線を豊島二丁目交差点まで道なりに進み駅から徒歩10分ほど、その豊島二丁目交差点の少し手前の王子金町市川線沿いに位置しています。
溝田橋交差点を超えてからも数分歩くため『もう少し駅に近ければ…』となりやすいかと思いますがフラットアプローチで歩道もしっかりしており歩きやすいですし、将来的には現在印刷局がある付近に北区役所新庁舎が移転予定、さらにサンスクエア付近も住友不動産による高層マンションが計画されているなど将来的な楽しみも大きなものとなります。
また、物件のすぐ近くに路線バスの停留所があり王子駅を経由して池袋駅へもダイレクトアクセスが可能です。赤羽駅方面の便も合わせるとこれでもかという運行本数となっています。
日常の買い物はいなり通りのまいばすけっとが徒歩4分、明治通りのヨークフーズが徒歩7分、サンスクエアの東武ストアが徒歩10分、堀船のオーケーが徒歩12分と少々距離はありますが低地側らしく(その代わりハザードマップでは色がつきます)選択肢は充実しています。オーケーと同じ建物にはコーナンが入っているのも嬉しいところですね。
通学校は目の前の柳田小学校(近すぎて通学路があってないようなものです。笑)、明桜中学校は徒歩7分、王子駅前には飛鳥山公園がありますし自転車であればあらかわ遊園も6分ほどという近さです。
建設地は北西側と南東側が接道、従前は戸建などがあった場所で非分譲住戸が1戸あります。
隣地の5階建ての細めの建物を除きブロック内では新しい建物の建設が進んでおり北側は5階建ての賃貸マンション南側は15階建てのザ・パークハウス王子が建つことになります。
今作もザ・パークハウス王子もデザイン監修が南條設計室であるという共通点がありますし、竣工時期は異なれど販売時期が真隣で被るというのは珍しいことですね。
主開口部は南東と南西、1フロア3戸で全戸角住戸です。
南東側はほとんど車が通らない細めの道を挟んで小学校となります。5階、6階くらいであれば抜けてきますし、今作の用途地域が近隣商業地域であるのに対して小学校側は第一種住居地域となるため将来的にも採光と眺望が守られやすいという安心感もあります。(現状ルールでは高さ12mまでのため5階、6階あたりであれば塞がれる可能性はかなり低いです)
さらに小学校の先は石神井川と首都高になるため堀船住宅までは高い建物がなくひらけた眺望となります。首都高の音ネックを気にするほどの近さではないですし、スカイツリーも上の方がちらっと見えてきます。(おそらくザ・パークハウス王子のほうが隙間からスカイツリーが綺麗に見えそうではありました)
南西側は目の前に5階建ての建物があるため6階にならないとやや壁ドン感ありますし、被らない階でもその先にザ・パークハウス王子の妻側が見てくることになるため正面方向の眺望には期待できません。
ただ、斜め方向は小学校と大通りで抜けてくるためソファをうまく配置することで満足度は高まりそうです。妻側が大通りのため窓を開けて生活したい方は南東向きを選んだほうが良いかと思います。(面積帯は異なる)
接道から建物屋内までは植栽豊かなアプローチを設けており庇も伸びてきているなど重厚感ある雰囲気の良い玄関口となっています。
ただ、風除室がなくダイレクトでエントランスホールとなり、そのエントランスホールも流木のオブジェが設置されるなど雰囲気は良いもののこじんまりしているなど小規模マンションらしく共用空間の充実度合いとしては低めになってきます。
それでも内廊下を採用、その内廊下もそれぞれの玄関が重なることがないよう配慮されていますしカーペット敷きで落ち着いた空間となっていました。
玄関を開けた際に他の部屋の玄関が見えない
画像出典：シエリア王子公式HP
外観デザインに関しても乳白色のガラス手摺をせり出させた袖壁とマリオンで挟み、妻側も窓部分の色合いを変えることで垂直性を強調したスタイリッシュな建物となっています。
当然ではありますが周辺で増えている賃貸マンションとはレベルが異なる『分譲マンションらしさ』を感じることができます。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
A 2LDK 46.34㎡
画像出典：シエリア王子公式HP
4階 5600万円台 坪単価399万円
6階 5800万円台 坪単価413万円
8階 5900万円台 坪単価420万円
10階 6000万円台 坪単価428万円
B 3LDK 62.71㎡
画像出典：シエリア王子公式HP
4階 7500万円台 坪単価395万円
6階 7900万円台 坪単価416万円
8階 8000万円台 坪単価421万円
10階 8200万円台 坪単価432万円
C 2LDK 53.45㎡
画像出典：シエリア王子公式HP
4階 6000万円台 坪単価371万円
6階 6300万円台 坪単価389万円
8階 6500万円台 坪単価402万円
10階 6600万円台 坪単価408万円
平均坪単価は約400万円です。
間取りに関しては全戸ワイドスパン、妻窓は小さめではありますが内廊下でありながらも行燈部屋なしであるなど整っていますね。
ただ、最大でも62㎡台というのは時代を感じてしまいますね…(2LDKを1LDK、3LDKを2LDKとして暮らす分には広いですが今時点でザ・3LDKを求めている方だと狭く感じやすい)
それでもアウトフレームや廊下を短くすることで有効面積としては広くとってくれているなど『ただ狭くした』だけでなく『狭いけども70㎡の3LDKに負けない工夫』をしているため表面上の専有面積だけで判断してしまうのはもったいないでしょう。(竣工済みのため実際の部屋を確認できます)
設備仕様としてはディスポーザーがないのは惜しいですね…お隣のザ・パークハウス王子はディスポーザーありです。
オール電化マンションで床暖房もありません。(関電不あるある)
オール電化であることはエコキュートが災害時の生活用水備蓄となるなど良い部分もありますが、シンプルに床暖房がないのは惜しいですよね。(シエリアでも高所得者向け物件では光熱費は高くとも電気式の床暖房を設置することはあります)
ただ、それ以外は食洗機、浴室フラットラインLED照明、手洗いカウンター＆タンクレストイレ、バルコニー屋外コンセント、ゼッチ基準、構造も二重床(床スラブ厚200mm～)・二重天井であるなど単価帯なりのものには仕上げてきています。基本天井高は2450mmです。
ザ・パークハウス王子になると外廊下、さらに直床となるためすべての面でザ・パークハウス王子のほうがスペック高いということはありません。
周辺相場を確認しましょう！
■プラウド王子本町
2013年築 王子駅徒歩4分
新築時の坪単価約275万円
現在の坪単価約420万円
動き一例
約76㎡
新築時5500万円台
中古時9600万円台
■王子飛鳥山ザ・ファーストタワー＆レジデンス
2016年築 王子駅徒歩1分
新築時の坪単価約280万円
現在の坪単価約415万円
約73㎡
新築時5900万円台
中古時9200万円台
約85㎡
新築時7800万円台
中古時10500万円台
■ガーデンクロス東京王子
2021年築 王子駅徒歩9分
新築時の坪単価約320万円
現在の坪単価約390万円
動き一例
約69㎡
新築時6400万円台
中古時7700万円台
約72㎡
新築時7300万円台
中古時8800万円台
上記相場からシエリア王子が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
C 2LDK 53.45㎡ 6階 6300万円台 → 5980万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は建物下平置き2台(住戸との行き来も雨に濡れません)と屋外平置き1台、すべて平置きなのは良いのですが設置率としては1割とかなり低めです。(身障者優先1台を含むため一般用は2台のみ)
～駐車場サイズ～
全長5000mm×全幅2500mm
駐輪場は屋内で設置率150％です。(3LDKは一列のみのため子育てファミリーでも2台目は確保しやすいかと思います)
管理費は㎡単価月額約414円、小規模マンションで内廊下とはいえ周辺物件と比べると重たいですね…
～支払額一例～
※変動金利0.7% 35年フルローン
C 2LDK 53.45㎡ 6階 6300万円台(最大値の6399万円で計算)
住宅ローン 月額171826円
管理費 月額22100円
修繕積立金 月額10700円
インターネット利用料 月額2640円
合計 月額約20.7万円
想定賃料 月額23万円 利回り約4％ ※マンションマニア調べ
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■プラウド王子本町 総戸数122戸 管理費㎡単価月額約207円
■王子飛鳥山ザ・ファーストタワー＆レジデンス 総戸数230戸 管理費㎡単価月額約279円
■ガーデンクロス東京王子 総戸数300戸 管理費㎡単価月額約169円
【住むレーション】
［路線バス］
豊島二丁目 7:52発
王子駅前 7:57着
～中略～
Hareza池袋 8:13着
池袋駅東口 8:16着
［京浜東北線］
王子 8:02発
上中里 8:04着
田端 8:07着
西日暮里 8:09着
日暮里 8:11着
鶯谷 8:13着
上野 8:15着
御徒町 8:17着
秋葉原 8:19着
神田 8:21着
東京 8:24着
［南北線］
王子 8:00発
西ヶ原 8:01着
駒込 8:04着
本駒込 8:07着
東大前 8:09着
後楽園 8:12着
飯田橋 8:14着
市ヶ谷 8:17着
四ツ谷 8:19着
永田町 8:22着
溜池山王 8:24着
六本木一丁目 8:27着
［都電荒川線］
王子駅前 8:01発
飛鳥山 8:02着
滝野川一丁目 8:03着
西ヶ原四丁目 8:06着
新庚申塚 8:07着
庚申塚 8:08着
巣鴨新田 8:10着
大塚駅前 8:16着
向原 8:17着
東池袋四丁目 8:20着
王子駅前 8:03発
栄町 8:03着
梶原 8:04着
荒川車庫前 8:08着
荒川遊園地前 8:09着
小台 8:11着
宮ノ前 8:12着
熊野前 8:17着
東尾久三丁目 8:18着
町屋二丁目 8:19着
町屋駅前 8:23着
［空港リムジンバス］※赤羽駅東口発
王子駅南口 6:45発
羽田空港第2ターミナル 7:28着
羽田空港第1ターミナル 7:33着
羽田空港第3ターミナル 7:40着
首都高の出入口がものすごく近いため車での遠出も便利な立地です。
【総評】
これはとくに賃貸住まいの若年層にとっては良い出物ですね～！！
竣工販売ですから実物を確認できる安心感と夏には引き渡しを受けることができるスピード感、今の時代にしては現実的な価格帯、心躍る外観デザインや内廊下、採光・眺望良好、再開発に伴う街力向上期待などなど若年層のファーストチョイスとしては東京23区の新築マンションとしてはなかなかお目にかかれないレベルです。
場所は異なれど『ブリリア曳舟』という強キャラがいるもののあちらは今作と似た価格帯の部屋が少なすぎるためかなりの高倍率になりそうな状況です。
一方で今作はどのタイプも供給戸数が多いため階数にこだわりすぎなければ買える可能性が高いことでしょう。
そもそもブリリア曳舟は1年半以上の待ち時間がありますから賃貸組からすればそれまでの賃料キャッシュアウトが大きいですからね。
もちろん若年層以外におすすめできないというわけではないのですが、やはり面積帯が気になってはきますね。
いくら間取りが良くてもすでに3人家族ですという方に胸を張って62㎡台の3LDKをおすすめすることは…難しいです。
また、これは必ず注意していただきたいポイントなのですが周辺の中古マンションとの『毎月の総支払額比較』をしたほうが良いです。
売れ線中古マンションの70㎡クラスの3LDKに関しては9000万円前後という価格帯になってきています。
本体価格としての坪単価としては大きな差がありません。
ただ、今作の維持費が重たすぎるがゆえに毎月の総支払額としてはそこまで大きな差がないのです。
それを踏まえた上でどちらが良いかを決めると後悔ない買い物になることでしょう。
ザ・ガーデンズ東京王子
JR貨物北王子貨物線、日本製紙王子倉庫跡地開発
2018年築 東十条駅徒歩5分
新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約405万円動き一例
約70㎡
新築時5600万円台
中古時9200万円台約85㎡
新築時6800万円台
中古時10900万円台 pic.twitter.com/NOBrI13Lex— マンションマニア (@mansionmania) May 16, 2025
関連記事
20代前半若年層は要チェック!! シエリア王子へ新婚さんいらっしゃい!(外部サイトスムログへ飛びます)
新築マンションの資料請求はこちら！
不動産の売買ならマンションカウンター
お刺身おじさん×マンションマニア 攻めの投資相談
コメントを残す