今回ご紹介するのはプレシス船橋大神宮下です!

[物件概要]

売主:一建設
施工:冨士工
価格:3190万円~4190万円
専有面積:55.80㎡~66.00㎡
総戸数:84戸
規模:15階建て
交通:京成線「大神宮下」駅徒歩1分「船橋競馬場」駅徒歩11分「京成船橋」駅徒歩13分 JR総武快速線「船橋」駅徒歩14分
所在地:千葉県船橋市宮本2丁目
竣工予定:2019年3月上旬

管理費(月額)9690円~11260円
修繕積立金(月額)5020円~5940円

駐輪場:168台(平置式:10台、ラック式:158台)(月額:200円~400円)
駐車場:41台(機械式:38台、平置式:3台(うち福祉対応駐車場1台、カーシェア用駐車場1台))(月額:10000円~15000円)
ミニバイク置場:6台(月額:1200円)
バイク置場:3台(月額:1500円)

地図はこちらです↓

画像出典:プレシス船橋大神宮下公式HP

船橋駅の隣駅「大神宮下」駅から10mという駅前立地のプレシス船橋大神宮下を見学してきました!

建物までは10mではありませんが敷地入り口まではたったの10m!!建物同士の間に通路だけがある異様な光景ですが駅を出るとすぐにマンション敷地内となります。改札から10mということで駅敷地からだと3mあるかないかの距離です。

画像出典:プレシス船橋大神宮下公式HP

画像出典:プレシス船橋大神宮下公式HP

それでいて現状南側が抜けてくるため日当たり、眺望ともに期待ができます。敷地内だけで見ても北側に建物、南側に敷地内駐車場を設けるため敷地内で南面を守ることができるため安心ですね。

船橋駅へも徒歩15分圏内と十分歩ける距離ですし、やはりららぽーと東京ベイまで自転車でサクッと出れるというのはとても魅力的でしょう。現地調査当日は船橋駅→現地→ららぽーとと歩きましたが現地からららぽーとまでは10分ほどでした。

駅前に住めてららぽーとも徒歩圏内なら車を所有しない方でも暮らしやすいでしょう。もちろん車があればより楽しいエリアではありますし、もともと所有率も高いエリアですから駅前ながら敷地内駐車場を約50%完備しています。また、敷地内にオリックスのカーシェアリングを導入します。

価格と間取りを共有いたします!

Aタイプ 4LDK 66㎡

画像出典:プレシス船橋大神宮下公式HP

7階 4160万円 坪単価208万円

Cタイプ 3LDK 56.26㎡

画像出典:プレシス船橋大神宮下公式HP

2階 3190万円 坪単価187万円
12階 3850万円 坪単価226万円

Dタイプ 3LDK 55.8㎡

画像出典:プレシス船橋大神宮下公式HP

6階 3490万円 坪単価206万円
15階 3980万円 坪単価235万円

Eタイプ 3LDK 57.66㎡

画像出典:プレシス船橋大神宮下公式HP

10階 3840万円 坪単価220万円

Fタイプ 3LDK 61.38㎡

画像出典:プレシス船橋大神宮下公式HP

9階 4190万円 坪単価225万円

55㎡で3LDK・・・66㎡で4LDK・・・刻みすぎですよこれ。

リビング横の洋室を開放すればなんら問題ないのですが「3LDK!」「4LDK!」と思って買わない方がいいですね。「3LDKにもなる2LDK」「4LDKにもなる3LDK」くらいの気持ちで買うことをおすすめいたします。分譲マンションなわけで窮屈に過ごすというのもちょっと。。。ん~キッチン入れて10畳ってのはすごい。

周辺の分譲マンション相場を確認しましょう!

・クリオ船橋 伍番館 2002年築 大神宮下駅徒歩3分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約125万円

上記相場からプレシス船橋大神宮下の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 55.8㎡ 6階 3490万円(新築時) → 2500万円台(築15年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[京成線→浅草線]

大神宮下 8:03発
京成船橋 8:06着 8:09発
日本橋 8:47着
新橋 8:53着

[京成線(乗り換えなし)]

大神宮下 8:03発
京成上野 9:05着

[京成線→総武快速線]

大神宮下 8:03発
京成船橋 8:06着
船橋 8:12発
東京 8:38着

大神宮下駅は普通のみが停車するため本数はそれほど多くありません。それでも毎時6本ほどは運行されていますから早朝、深夜を除けば最大でも10分ほどの待ち時間です。京成船橋で乗り換える時に少し待つくらいですからそこまで不便に感じることはないはずです。

【総評】

部屋数を無理矢理多くしている点は賛否両論あるかと思いますがそこは床暖房範囲を気にしなければリビング横の洋室を開放してリビングの一部とすれば解決するわけで、全体的に見れば駅から10mという立地は強いですね。エリア的に投資で買う方は少ないと思いますが売る貸すに関しては駅前立地ですから動きやすくていいですね。ただ賃料が期待できるエリアではないため55㎡で12万円付けば良いかなぁ~という賃料相場です。

設備、構造面ではディスポーザーはありませんが食洗機、ユーティリティシンク、トイレ手洗いカウンター、洗濯機上吊戸棚(オプションの物件が多いです)、複層ガラス、ハンズフリーキー、二重床・二重天井とけしてグレードが低いわけではありません。

妥協点としては駅力が強くなく、駅周辺にこれといった買い物施設もないためその点が気にならない方で駅近志向の方であれば狙い目のマンションと言えるでしょう。

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