プラウド向ヶ丘遊園　予定価格と間取り　ダイエー向ヶ丘店跡地開発

今回ご紹介するのはプラウド向ヶ丘遊園です！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：38.36㎡～95.38㎡
総戸数：168戸
規模：6階建て
交通：小田急線「向ヶ丘遊園」駅徒歩4分　小田急線・JR南武線「登戸」駅徒歩10分
所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸字庚耕地2779番11(地番)
竣工予定：2024年3月上旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド向ヶ丘遊園公式HP

駅周辺で区画整理事業が続く小田急線の向ヶ丘遊園駅から徒歩4分、小田急線と南武線が交差する登戸駅へもフラットアプローチで徒歩10分のため南武線ユーザーにもとっつきやすい向ヶ丘遊園物件となります。

元々はダイエー向ヶ丘店(1971年開業、2020年閉業)があった場所です。

今作はマンションだけでなく背中側に商業施設をつくる一体開発、スーパーマーケットのテナントとしてはダイエー系列が戻ってくる予定です。(2階と3階のテナントは未定)

野村不動産が開発するものの日吉や亀戸と異なり野村不動産ブランドの商業施設(ソコラ)になる予定はない(当初は野村不動産が所有していずれ売却等？)とのことでした。一団地扱いにて容積の一部をマンション側へもっていくなど無関係と言い切れるわけではないものの下駄に入る商業施設と異なり別物という考えですから維持費などの相互負担は基本的にはありません。ただ、プラウド向ヶ丘遊園の住民としては野村不動産が今後も商業施設を運営してくれたほうが安心感あったでしょうか。

マンションと商業施設は1階部分で繋がっており店舗も物件側に出入口ができる予定です。屋根もあるため雨に濡れることなく行き来できますし専用カート置場も設置されます。

イメージとしてはプラウドシティ淵野辺とヤオコー、ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズとヤオコーの動線に近いものとなるでしょうか。

参考動画(淵野辺)(公式YouTubeチャンネルへ飛びます)
参考動画(検見川浜)(公式YouTubeチャンネルへ飛びます)

カメイドクロックのようにどでかい商業施設というわけではないですが日常使いとしては十分な規模感ですからとても便利ですね。

日常の買い物は直結するスーパーマーケット以外にもライフへ徒歩3分、東急ストアへ徒歩5分、オーケーへ徒歩8分と徒歩圏内だけでも選択肢豊富です。北側との分断感は惜しい(地下通路か踏切。高架化されていない駅。)ですが南側だけでも日常の買い物を済ますことができます。

通学校は宿河原小学校で徒歩12分と距離があるだけでなく歩道が広いということもないため少々とっつきにくさがありますね。稲田中学校は徒歩21分です。

学校までの距離は気になってきますが向ヶ丘遊園駅の南側のため生田緑地へ徒歩5分という近さなのは大きな強みとなります。

参考動画(生田緑地)(公式YouTubeチャンネルへ飛びます)

商業施設を駅寄りの北側としているため向ヶ丘遊園駅からの帰り道で無駄なく立ち寄れますし、敷地全体としては東西に長くマンションを南側とすることで多くの住戸を五ヶ村堀緑地沿いの南西向き設定とできています。緑地の南側は川を挟んで府中街道ではあるもののそれゆえ向かいの建物まで45mほど離れるため低層階でも空が近く採光面に恵まれます。

エントランスアプローチは短めではありますが商業施設との間に提供公園があるためワンクッションとれるのは良いですね。(商業施設の一般利用出入口がエントランスの真横にくるわけではない)

奥まらせた風除室を抜けると左手に二層吹き抜けのラウンジがあり、接道側に見せつけるかたちとなるため帰宅時のオーナー満足度(素敵なホールを接道から見つついいマンションに吸い込まれていくという自己満足だって大事)期待はもちろん存在自体が広告になる立地の中で周辺住民に建物の豪華さを感じてもらうことでいつかの指名買いにも期待ができることでしょう。風除室手前部分も二層吹き抜けとなっているのはかっこいいですよね～。

一方で敷地内へ入ると至って普通感あるものとなっています。ラウンジを通らずであっという間にエレベーターとなりますし(便利ではありますが)、背中側の棟のサンドイッチ部分にちょっとした中庭はあるものの緑の豊かさはあまり感じられないものとなっています。背中側にドカンと機械式駐車場がくることで背中側はシンプル感あります。せめてエレベーターを住戸食い込み型でなく独立させるくらいの分譲マンションらしさがあると嬉しかったでしょうか。

ただ、今作は総戸数168戸ですから規模感からすれば違和感はありません。価格がエリア内では尖ってくるため背中側の演出でも見せつけてほしかったなぁ～と価格込みでそう感じただけです。

それでも共用施設としてテレワークブースを充実させてくれているのは今どき感あって良いですね。1階部分は貸切利用も可能なキッズスペース併設のオープンベース、2階部分は半個室と個室(オンライン会議などはこちら)となっており総戸数からするととても充実しています。1階部分をオープンフロア、2階部分をプライベートフロアとしっかり分けれくれているのは使いやすそうですね。(1階と2階の行き来は共用廊下経由です)

外観デザインは正面部分のガラス手摺を明るい色だけでなく茶系も混在させ列によってはガラス手摺の下部にルーバー手摺、最上階の庇ラインをずらすなど緑道沿いを歩く方はもちろん稲生橋橋交差点側からもグッと目立ってきた際にシンプルな建物と思われないようにしてくれています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［A棟　南東向き］

M1タイプ　1LDK　38.36㎡

画像出典：プラウド向ヶ丘遊園公式HP

Nタイプ　1LDK　38.36㎡

画像出典：プラウド向ヶ丘遊園公式HP

［B-1棟　南西向き］

Aタイプ　3LDK　76.22㎡

画像出典：プラウド向ヶ丘遊園公式HP

Bタイプ　3LDK　70.64㎡

画像出典：プラウド向ヶ丘遊園公式HP

C1タイプ　3LDK　70.15㎡

画像出典：プラウド向ヶ丘遊園公式HP

C2タイプ　3LDK　70.15㎡

画像出典：プラウド向ヶ丘遊園公式HP

C3タイプ　3LDK　70.15㎡

画像出典：プラウド向ヶ丘遊園公式HP

Dタイプ　3LDK　65.00㎡
1階　6800万円台　坪単価345万円(Dgタイプ)
2階　7100万円台　坪単価361万円
3階　7400万円台　坪単価376万円
4階　7400万円台　坪単価376万円
5階　7500万円台　坪単価381万円
6階　7700万円台　坪単価391万円

Eタイプ　3LDK　73.60㎡

画像出典：プラウド向ヶ丘遊園公式HP

Fタイプ　3LDK　68.61㎡

画像出典：プラウド向ヶ丘遊園公式HP

H1タイプ　3LDK　70.11㎡

画像出典：プラウド向ヶ丘遊園公式HP

［B-2棟　南西向き］

Lタイプ　4LDK　84.77㎡
1階　9500万円台　坪単価370万円(Lgタイプ)
2階　9900万円台　坪単価386万円
3階　10400万円台　坪単価405万円
4階　10500万円台　坪単価409万円
5階　10600万円台　坪単価413万円
6階　10900万円台　坪単価425万円

［C棟　南東向き］
次期以降販売予定

［D棟　北西向き］
次期以降販売

平均坪単価は約380万円です。

緑地側かつ接道側の条件が良いB-1棟から販売が開始されます。1LDKはA棟、4LDKはB-2棟も販売対象です。

ハザードマップで色がつくことが大きく影響してか1階と2階はグッと単価が抑えられています。

1階部分のグランドレベルを少し上げていますがハザードマップが厳しい立地のためこの価格差でもできることなら3階以上を買いたいという方が多いことでしょう。好みの問題をさておくと予算的に問題なければ3階以上、予算的に3階以上が難しければ1階か2階という選び方になりそうです。電気室は2階としています。

1階住戸に関しては玄関前に子供用自転車やベビーカーなどを置いてもOKという管理規約としますので価格以外の飴ちゃんも用意されています。(美観としては…ですが。)

間取りに関しては田の字が主で共用廊下側の柱も食い込んでいます。特徴あるものとしては土間プランとなります。玄関と繋がる土間にはコンセントも設置されているため使い道の幅が広がります。また、マンションの顔部分にもなるAタイプは角の窓面が多いスペシャル住戸ですから人気が出そうです。

背中側の棟は眺望や採光面が劣ってくるため第一期で販売される部屋で予算届くならこれといって待つ理由はないでしょう。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子など特別豪華というわけではないですが単価帯からして違和感ないものとなっています。

1LDKはスパン3m70cmのナロースパンですがディスポーザーも食洗機もカットされない分譲スペックなのは嬉しいですね。(1LDKのみ食洗機なしとする分譲マンションも多いです)

好みは分かれるのと流行りとは真逆ですがオール電化マンションとなっています。天井断熱、二重サッシ(府中街道対策でもあります)とアルミ樹脂複合サッシを採用、標準設置済みのリビングエアコンは床暖房と連動するなど高断熱住宅(ゼッチ)としています。

私自身オール電化マンションを購入して住んだことがありますが貯湯タンクで非常用生活水(370L、4人家族3日分)を確保できる安心感や万が一の際に電気は復旧が早い傾向にあるなどの安心感はありました。

ただ、オール電化だから購入したというほどオール電化ファンではないですし、なんなら無難に電気＋ガスでも良いのかな？とも。オール電化にはオール電化の安心感はあれどオール電化だからプラウド向ヶ丘遊園を買いますという人はかなりの少数派である一方で無難に電気＋ガスで良かったのにと思う人は多くなってしまうのではないでしょうか。エコキュートはバルコニーか共用廊下へ設置されます。

構造は二重床(ミライフル)・二重天井、基本天井高は2階～5階が2450mm×サッシ高2000mm弱、1階と6階が2600mm×サッシ高2200mm(ハイサッシ)となります。

周辺相場を確認しましょう！

・パークホームズ向ヶ丘遊園ステーションアリーナ　2005年築　向ヶ丘遊園駅徒歩3分　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約240万円

・イニシア向ヶ丘遊園　2008年築　向ヶ丘遊園駅徒歩5分　新築時の坪単価約220万円　現在の坪単価約270万円

・アトラスタワー向ヶ丘遊園　2008年築　向ヶ丘遊園駅徒歩2分　新築時の坪単価約205万円　現在の坪単価約340万円

・イニシア向ヶ丘遊園駅前　2013年築　向ヶ丘遊園駅徒歩2分　新築時の坪単価約225万円　現在の坪単価約275万円

・ブリリア向ヶ丘遊園　2018年築　向ヶ丘遊園駅徒歩5分　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約280万円

・プレシス向ヶ丘遊園　2019年築　向ヶ丘遊園駅徒歩5分　新築時の坪単価約265万円　現在の坪単価約300万円

・ミオカステーロ向ヶ丘遊園Ⅱ　2020年築　向ヶ丘遊園駅徒歩3分　新築時の坪単価約270万円　現在の坪単価約320万円

レイディアントシティ向ヶ丘遊園イタリア街区

2007年築　生田駅徒歩16分

新築時の坪単価約145万円
現在の坪単価約135万円 pic.twitter.com/9jMgJ4aEYj

— マンションマニア (@mansionmania) February 9, 2023

レイディアントシティ向ヶ丘遊園フランス街区

2008年築　生田駅徒歩16分

新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約135万円 pic.twitter.com/PcfNvAcBrX

— マンションマニア (@mansionmania) February 9, 2023

レイディアントシティ向ヶ丘遊園、ご丁寧に来客用有料コインパーキングあるの助かる！！

住宅激しい時間になってきたので高速入る前にどこかへinしよう〜 pic.twitter.com/7yNaahUBeW

— マンションマニア (@mansionmania) February 9, 2023

上記相場からプラウド向ヶ丘遊園の将来価値を予想すると

Bタイプ　3LDK　70.64㎡　4階　8300万円台(新築時)　→　7600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料相場からすると平均的な住戸位置の70㎡で月額22万円くらいであれば借り手が付きそうですので利回りとしては約3％となります。

駐車場は敷地北側に平置き2台(1台は身障者優先)、昇降横行の機械式75台で設置率約45％です。屋外のため雨に濡れますが車寄せがあるため家族で出かける際などは便利です。(待合室があるわけではありません)

サイズ感は今ひとつです。

～機械式駐車場サイズ～

全長5050mm×全幅1850mm・1900mm×全高1550mm～2100mm×重量2000kg・2300kg

月額2万円前後を予定しています。

駐輪場は屋外と屋内混在で設置率は200％です。

管理費は㎡単価月額約263円、大規模マンションというほどの規模感でない中で充実したテレワークブースもありますので割高には感じにくい水準でしょう。

アウトドア用品シェアサービスが導入されます。

エレベーターは東西に1基ずつで計2基(分速105m)、ごみ置場は敷地中央に1つあります。

～維持費一例と月額支払いイメージ～

変動金利　35年フルローン

Bタイプ　3LDK　70.64㎡　4階　8300万円台

住宅ローン：212000円
管理費：18580円
修繕積立金：10380円
スマートマンションサービス利用料：1518円

合計：242478円

ボリュームゾーンとしては毎月25万円を住宅費に払えるという方がスタートラインに立つことができます。固定資産税月割り、光熱費を考慮しますと毎月30万円弱となります。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・パークホームズ向ヶ丘遊園ステーションアリーナ　総戸数64戸　管理費㎡単価月額約175円

・イニシア向ヶ丘遊園　総戸数109戸　管理費㎡単価月額約140円

・アトラスタワー向ヶ丘遊園　総戸数251戸　管理費㎡単価月額約262円

・イニシア向ヶ丘遊園駅前　総戸数39戸　管理費㎡単価月額約156円

・ブリリア向ヶ丘遊園　総戸数82戸　管理費㎡単価月額約259円

・プレシス向ヶ丘遊園　総戸数34戸　管理費㎡単価月額約275円

・ミオカステーロ向ヶ丘遊園Ⅱ　総戸数30戸　管理費㎡単価月額約164円

建設地

【住むレーション】

［小田急線］

向ヶ丘遊園　7:56発
成城学園前　8:00着
下北沢　8:07着
代々木上原　8:10着
新宿　8:17着

向ヶ丘遊園　8:06発
新百合ヶ丘　8:11着
町田　8:20着
相模大野　8:23着
海老名　8:35着
本厚木　8:39着

［小田急線→千代田線直通］

向ヶ丘遊園　7:51発(始発)
登戸　7:53着
和泉多摩川　7:55着
狛江　7:56着
喜多見　7:58着
成城学園前　8:00着
祖師ヶ谷大蔵　8:04着
千歳船橋　8:06着
経堂　8:08着
豪徳寺　8:15着
梅ヶ丘　8:16着
世田谷代田　8:18着
下北沢　8:19着
東北沢　8:21着
代々木上原　8:23着
代々木公園　8:26着
明治神宮前　8:28着
表参道　8:30着
乃木坂　8:33着
赤坂　8:35着
国会議事堂前　8:37着
霞ヶ関　8:39着
日比谷　8:42着
二重橋前　8:44着
大手町　8:45着

［南武線］

登戸　8:02発
中野島　8:05着
稲田堤　8:07着
矢野口　8:09着
稲城長沼　8:13着
南多摩　8:15着
府中本町　8:18着
分倍河原　8:20着
西府　8:22着
谷保　8:25着
矢川　8:27着
西国立　8:29着
立川　8:31着

登戸　8:02発（始発）
宿河原　8:04着
久地　8:06着
津田山　8:08着
武蔵溝ノ口　8:10着
武蔵新城　8:13着
武蔵中原　8:16着
武蔵小杉　8:19着
向河原　8:21着
平間　8:23着
鹿島田　8:25着
矢向　8:28着
尻手　8:30着
川崎　8:32着

向ヶ丘遊園跡地(生田緑地ばら苑の周り)の再開発計画があるものの当初のスケジュールよりかは遅れているようです。(温浴施設などを建設する予定です)

ディナーはデニーズ川崎菅生店で大盛りカットステーキ！ pic.twitter.com/1zsha3Ap77

— マンションマニア (@mansionmania) February 9, 2023

【総評】

お近くにお住いの方で欲しいという方はとんでもない数いるわけで価格次第では地元需要でサクッと完売できてしまうくらい魅力あるマンションなのですが地元需要でサクッと完売してたまるかという価格設定にはなっています。

新築マンション全体に言えることではあるものの最近の野村不動産は以前のように竣工前完売を目指す価格設定ではなく中広域検討者も引っ張ってゆっくり～という売り方にシフトしているためか価格設定は強めではあります。(もちろん建築コストも影響しているでしょう)

立地の良さや商品力の高さは確かなマンションですが中広域検討者からすれば「この価格ならプラウドシティ小竹向原のほうが…」となってしまうかなぁ～と。

小田急線と有楽町線・副都心線がガチガチにバッティングすることはないですけども中広域検討者であれば都心へのアクセスを重視しつつ住まいを探すというのは二馬力時代の今よくある話ですから向ヶ丘遊園＆小田急LOVEでなければプラウドシティ小竹向原のほうがウケは良いでしょう。

■プラウドシティ小竹向原＝池袋1駅5分、新宿三丁目2駅11分

G1-C　3LDK　70.80㎡　南東向き(中庭向き)
3階　8600万円台　坪単価401万円

■プラウド向ヶ丘遊園＝新宿4駅20分

C3タイプ　3LDK　70.15㎡　南西向き(緑道向き)
3階　8200万円台　坪単価386万円

※管理費はほぼ同じですがプラウドシティ小竹向原のほうが共用施設が充実しています

私の読者様へ私なりにできるアドバイスとしては中広域検討で向ヶ丘遊園と小田急線にこだわらないのであればプラウドシティ小竹向原がおすすめとなります。都心までの距離の差が大きい割に価格差は小さいですし室内スペックも小竹向原のほうが上です。(プラウドシティ小竹向原の平均坪単価は1割ほど上ですが棟による価格差が大きいため8500万円～9000万円弱でも選択肢豊富です)

向ヶ丘遊園と小田急線にこだわるのであれば立地の良さだけでなく複合開発による利便性の高さもあるわけで高いお金を払う価値を見出せることでしょう。

これは中広域検討者にとって高いお金を払う価値がないという意味ではなく、比較してしまえば同じ支払いでプラウドシティ小竹向原へGOしたほうがよりいい買い物になるであろうという意味です。

南武線を日常使いするので～となればそれなら登戸駅前にできるタワーマンションを狙いたいですし、これまで供給が続いた三井レジの板マンを購入しておけばよかった(もしくは今中古で検討する)わけで向ヶ丘遊園×高値という立ち位置の難しさを感じてしまいます。

それでも商業施設とのセットであることと旧ダイエー跡地ということで地元の方からすればめちゃ欲しいわけで今時点としては地元の方が頑張って買うマンションであると考えます。(頑張ってというのはお財布事情なので人それぞれですが頑張って買う人が多くなる価格帯)

当然ですが野村不動産以外の新築マンションもあるため比較はあくまで一例ですが向ヶ丘遊園にこだわらない方で山手線西側(池袋・新宿・渋谷)へのアクセス重視の方にとってはなかなか重たい価格設定とは感じてしまいやすいのではないでしょうか。

入居時期が一年半ほど遅くはなるものの第一期場面で後発の三井×小田急タワマン(向ヶ丘遊園北側駅前)と比較検討してみたかったですね。

ただ、おそらくもう少しで公式アナウンスがあるはずです。背が高い建物となれば一般的には入居の2年ほど前には販売開始をするため2023年の夏～秋販売と考えられます。プラウド向ヶ丘遊園がそれまでに完売することはまずない(そもそもそのような事業計画ではないはず)でしょうから後発が気になってしまう方で角住戸など特別な部屋を狙うわけでなければもう数ヵ月待ってみるのもありだとは思います。

動画もご覧ください！

■プラウド向ヶ丘遊園　建設地周辺レポート

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