パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー　価格と間取り　高くても欲しくなる外観デザインと立地

今回ご紹介するのはパークホームズ登戸ステーションアヴェニューです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：東洋建設
価格：未定(記事公開時点では確定済み)
専有面積：56.70㎡～74.21㎡
総戸数：53戸（一般販売対象戸数：49戸）
規模：15階建て
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅徒歩2分　南武線「登戸」駅徒歩3分　小田急小田原線「向ヶ丘遊園」駅徒歩8分
所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸68街区1画地・2画地・3画地（仮換地指定済）
竣工予定：2022年12月下旬

駐車場：機械式4台 平面14台(うち身障者用駐車場1台含む）　月額16000円～25000円
駐輪場：84台　月額100円・200円
バイク置場：3台　月額1500円・3000円

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー公式HP

区画整理が続く登戸駅から徒歩2分、ただでさえ駅近の分譲マンションが少ない中でとても希少性ある出物となります。

南と東の二面接道、北側は南武線の線路（地上）となっています。電車の走行音だけでなく踏切もありますから警報音など駅前らしく音問題は抱えることとなりますが二重サッシですから窓を閉めてしまえば気にならないでしょう。

全戸南西向き、南側に13階建ての賃貸マンションがあるものの採光面に大きな影響はないですし、南東方面は抜けてくるなど駅徒歩2分にしては囲まれ感ありません。

外観デザインとしては駅側の角住戸庇を曲線に、エントランスホールを二層吹き抜け、アプローチも曲線として景石＆植栽で三井に住んでいます感を演出、価格はなかなか重たいのですが見た目でも買ったことを後悔させないものとしています。これだけ立地の希少性がある中でここまでこだわらなくても売れたであろうにあえて駅前で目立つからこそかっこいいものを…という気持ちが強く伝わってきます。

もちろん登戸としてはもんげー価格での販売であることに変わりないものの、これだけかっこいい見た目なら買う気になりますし、買ってよかったとなりますからね。エントランスへの入口手前の天井が段々になっているのも萌えますね。かっこいい。

バルコニー隣戸境の隔て板もしっかりとスラブtoスラブです。(最上階を除く)

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　70.12㎡　管理費（月額）16340円　修繕積立金（月額）11220円

画像出典：パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー公式HP

Bタイプ　2LDK　56.70㎡　管理費（月額）13210円　修繕積立金（月額）9070円

画像出典：パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー公式HP

Cタイプ　2LDK　60.16㎡　管理費（月額）14020円　修繕積立金（月額）9630円

画像出典：パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー公式HP

Dタイプ　3LDK　74.21㎡　管理費（月額）17290円　修繕積立金（月額）11870円

画像出典：パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー公式HP

平均坪単価は約345万円です。

定借といえどもパークホームズ登戸スクエアの坪単価270万円はかなり魅力が大きかったですよね。売れてしまったマンションとはいえスクエアを買っておけば…と思われた方も多いのではないでしょうか。(今作の3LDK検討者はそうは思わないかもですが2LDK検討の多くの方が思うはず)

最上階の2部屋は非分譲住戸となっています。また、その2部屋が駐車場抽選第1優先となります。

1フロア4戸（2階は3戸、15階は2戸）のため角住戸率が高く、角を3LDK、中を2LDKとしています。エリア柄3LDKの需要のほうが高いですから3LDKから売れることでしょう。

間取りとしては共用廊下側もしっかりとアウトフレームにできているのが良いですね。玄関からユーティリティスペースを経由して洗面室へ行き来できたり、2LDKは大きなL字キッチンからウォークインクローゼット経由で主寝室と行き来できるなど単調ではありません。単価が高いだけに子育てファミリーでも予算の関係で2LDK～という方は多いでしょうから浴室は1418だと嬉しかったのですが。とはいえ2LDKは玄関がしっかりと奥まっていますし、クランクイン、収納も多いなど条件良いですから子育てファミリーでも買いやすいことはたしかでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機は付いていますがトイレ手洗いカウンターなし(古めかしくないタンク式)など気になる部分もありました。外廊下ですが可動式ルーバー面格子は付いています。LOW-E複層ガラスはもちろん二重サッシ(音対策＆断熱対策)、主寝室床暖房、そしてZEH-M Orientedとなっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

各戸玄関前に各戸専用の宅配ボックスがあるのは今の時代らしくて良いですね。

周辺相場を確認しましょう！

・登戸パークホームズ　1998年築　登戸駅徒歩2分　新築時の坪単価約220万円　現在の坪単価約190万円

・アトラスタワー向ヶ丘遊園　2008年築　向ヶ丘遊園駅徒歩2分　新築時の坪単価約205万円　現在の坪単価約270万円

・クリオ登戸　2016年築　登戸駅徒歩5分　新築時の坪単価約245万円　直近売り出し事例なし

・クリオ登戸新町　2017年築　登戸駅徒歩4分　新築時の坪単価約245万円　直近売り出し事例なし

・パークホームズ登戸スクエア　2021年築　登戸駅徒歩5分　新築時の坪単価約270万円　直近売り出し事例なし　※70年の定期借地権

上記相場からパークホームズ登戸ステーションアヴェニューの将来価値を予想すると

Aタイプ　3LDK　70.12㎡　9階　7298万円(新築時)　→　6300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

1階に個室のワーキングスペースが2部屋あります。

メールコーナーにカウンターがあるためその場でダンボールを開梱して横のごみ捨て場に捨てることも容易です。

駐車場は屋内と屋外、平置きと機械式混合で設置率約33％です。平置きが多めなのと機械式でもハイルーフ対応なのは良いですね。

機械式地上3階　2台　全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300Kg　月額16000円
機械式地上2階　1台　全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300Kg　月額18000円
機械式地上1階　1台　全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300Kg　月額20000円
平置き屋根なし　9台　全長5000mm×全幅2300mm・2500mm　月額23000円
平置き屋根あり　4台　全長5000mm×全幅2500mm　月額25000円
平置き身障者優先　1台　全長5000mm×全幅3500mm　月額24000円

駐輪場は屋外で設置率約150％、レンタサイクルが4台導入されます。

管理費は㎡単価月額約233円、戸数からすると致し方ないのですがディスポーザーがないため高く感じてはしまいます。エレベーターは1基です。

建設地

【住むレーション】

［小田急線(千代田線直通)］

登戸　8:02発
下北沢　8:11着
代々木上原　8:14着
新宿　8:21着

登戸　8:02発
成城学園前　8:07着
経堂　8:11着
下北沢　8:15着
代々木上原　8:18着
代々木公園　8:21着
明治神宮前　8:23着
表参道　8:25着
乃木坂　8:28着
赤坂　8:30着
国会議事堂前　8:32着
霞ヶ関　8:34着
日比谷　8:36着
二重橋前　8:38着
大手町　8:40着

登戸　8:04発
向ヶ丘遊園　8:06着
新百合ヶ丘　8:11着
町田　8:20着
相模大野　8:23着
海老名　8:35着
本厚木　8:39着

登戸　8:07発
新百合ヶ丘　8:14着
栗平　8:17着
小田急永山　8:22着
小田急多摩センター　8:24着
唐木田　8:27着

［南武線］

登戸　8:02発
中野島　8:04着
稲田堤　8:07着
矢野口　8:09着
稲城長沼　8:12着
南多摩　8:14着
府中本町　8:17着
分倍河原　8:19着
西府　8:21着
谷保　8:24着
矢川　8:26着
西国立　8:28着
立川　8:31着

登戸　8:03発(始発)
宿河原　8:05着
久地　8:07着
津田山　8:09着
武蔵溝ノ口　8:11着
武蔵新城　8:15着
武蔵中原　8:17着
武蔵小杉　8:20着
向河原　8:22着
平間　8:24着
鹿島田　8:27着
矢向　8:29着
尻手　8:31着
川崎　8:33着

小田急線の快速急行停車駅のため平日の朝ラッシュ時間でさえも新宿駅まで3駅20分弱という近さです。南武線の川崎方面は始発設定が多いのもありがたいですね。都心勤務×神奈川県内勤務など通勤先が分かれている共働き世帯にもとっつきやすい鉄道利便性となっています。

日常の買い物は目の前のマルエツ、JR線改札目の前の味の食彩館、徒歩5分のオーケーストア、遊園のライフ、Odakyu OX、東急ストアなど選択肢豊富です。

通学校は登戸小学校で徒歩11分、枡形中学校で徒歩30分と距離はあります。自然環境という面では多摩川も近いですし、生田緑地もあります。

【総評】

価格はもんげーですが…欲しくさせる要素は揃っていますね。

スクエアのときみたく価格面での買いやすさはないのですが売れるでしょうね。どうしてもスクエアと比べてはしまいますが今作は所有権ですし、手が届く方にはむしろ今作のほうが良いと感じることでしょう。予算6500万円ほどの方にとっては今作では3LDKが届かないわけで悔しい部分もあるかとは思いますが2LDKで問題ないのであれば買っておいたほうが良いでしょう。この立地は希少性ありますからね。

向ヶ丘遊園の(仮称)神奈川県川崎市多摩区登戸51街区計画(三井不動産レジデンシャルと小田急不動産によるタワマン)、ダイエー跡地のプラウド、登戸駅直結の(仮称)登戸駅前地区市街地再開発事業(東急、東急不動産、小田急電鉄、小田急不動産によるタワマン)も気になるところですが先発物件が魅力あるものなわけで待たずにGOされたほうが良いでしょう。

［(仮称)神奈川県川崎市多摩区登戸51街区計画　物件概要］

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸51街区
用途：共同住宅、店舗
敷地面積：3,450㎡
建築面積：約1,460㎡
延床面積：約25,290㎡
高さ：79.98m
階数：地上25階
総戸数：241戸
建築主：三井不動産レジデンシャル　小田急不動産
工事着手予定日：2023年1月中旬
工事完了予定日：2025年10月中旬

［(仮称)登戸駅前地区市街地再開発事業　物件概要］

主要用途：共同住宅・商業施設
敷地面積：約5,950㎡
建築面積：約4,160㎡
延床面積：約61,000㎡
階数：地上35階、地下1階
高さ：約136m(最高高さ約146m)
総戸数：約400戸
駐車場：約220台
駐輪場：約1060台
事業協力者：東急　東急不動産　小田急電鉄　小田急不動産
工事着手予定日：2024年11月
工事完了予定日：2028年1月

動画もご覧ください！

■パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー・登戸駅前タワマン・遊園駅前タワマン建設地周辺レポート　～生田緑地散策～

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