今回ご紹介するのはプラウド杉並高井戸サウスです!

[物件概要]※価格と専有面積は第一期 販売戸数30戸

売主:野村不動産
施工:日本国土開発
価格:5838万円~6698万円
専有面積:68.93㎡~72.14㎡
総戸数:69戸
規模:14階建て
交通:京王井の頭線「高井戸」駅徒歩11分 京王井の頭線「富士見ヶ丘」駅徒歩12分 京王線「芦花公園」駅徒歩14分
所在地:東京都杉並区上高井戸2丁目
竣工予定:2019年1月中旬

管理費(月額)16800円~17600円
修繕積立金(月額)9780円~10230円

駐車場:28台(平置23台、専用4台、身障者優先平置1台)月額17000円~20000円
駐輪場:121台(大型スライド式21台、スライド式90台、子供用平置10台)月額200円~700円
バイク置場:6台 月額3000円

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド杉並高井戸サウス公式HP

高速道路隣接ではあるものの背中側に背負う形となります。また、そのデメリットがあるからこそ北側に植栽豊かなグリーンウォークを設けたり背中側に気を遣う必要がない(日影)ためドカンと背の高い建物として敷地内に平置きの駐車場を設けたりとゆとりあるランドスケープとなっています。

さらには南側がなんと第一種低層ですから半永久的に日当たりと眺望が確保できます。

同じような条件で記事化している物件としてはシティハウス用賀砧公園となります。シティハウス用賀砧公園は内廊下を採用していましたし1フロア8世帯を4:4に分けてエレベーターを独立させるなど細かいこだわりがありましたからそれには勝てないというのが正直なところですが近年分譲されている新築マンションの中ではプラウド杉並高井戸サウスも多くのこだわりが感じられることはたしかです。

先ほどご紹介したゆとりあるランドスケープに加えて間取りにもゆとりがあります。一般的には廊下側に洋室2部屋、バルコニー側にリビングと洋室1部屋という3LDKが多い中で廊下側に洋室1部屋、バルコニー側にリビングと洋室2部屋としています。もちろんワイドスパンです。バルコニー面となる南側が一種低層だからこそ採光、日当たりを確保できる部屋を増やそうという愛のある間取りなわけです。

設備仕様に関しても充実しています。総戸数69戸ですがディスポーザーを完備、キッチン天板は御影石、浴室ダウンライト、玄関前にはカメラ付きインターホンを完備しています。駐車場出入り口にはシャッターゲートを採用、全体的に高級感あるプラウドとなります。簡単に言えばケチっていません。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 70.75㎡
6階 6200万円台 坪単価289万円
12階 6400万円台 坪単価299万円

Bタイプ 68.93㎡
6階 5800万円台 坪単価278万円
11階 6000万円台 坪単価287万円

Cタイプ 70.41㎡

画像出典:プラウド杉並高井戸サウス公式HP

8階 6000万円台 坪単価281万円
13階 6100万円台 坪単価286万円

Dタイプ 70.41㎡
6階 5900万円台 坪単価277万円
11階 6000万円台 坪単価281万円

Eタイプ 72.14㎡
6階 6300万円台 坪単価288万円
12階 6500万円台 坪単価297万円

上記は第二期の予定価格ですが第一期の価格を見るとあきらかに最上階がお得でした。南面が一種低層ということで最上階にいかなくても採光、眺望ともに条件が良いということもあってか逆に最上階の価格設定が歪んでいました。最上階と1階住戸に関しては天井高が2.630mmになります。他の階が2480mmであることを考えると圧倒的に最上階有利となりますので空きがあれば最上階にチャレンジされることをおすすめいたします。

お安いというわけではないですがけしてお高いということもない無難な価格設定に対して間取りが単調でなかったり設備仕様が良かったりと安心しておすすめしやすい条件が揃っています。しかしプラウドはこの規模のマンションを得意としていますよね~。ほんとにお上手(笑)

周辺のマンション相場を確認しましょう!

・ライオンズマンション高井戸南 1996年築 高井戸駅徒歩11分 新築時の坪単価約285万円 直近事例なし

・シェルゼ杉並高井戸 2008年築 高井戸駅徒歩11分 新築時の坪単価約255万円 直近事例なし

あまり動きのないエリアですが例えば私がシェルゼ杉並高井戸の平均的なお部屋を売却相談で持ち込まれた場合は坪単価220万円ほどと回答します。

上記相場からプラウド杉並高井戸サウスの将来価値を予想すると

Dタイプ 70.41㎡ 6階 5900万円台(新築時) → 4700万円台(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[京王井の頭線]

富士見ヶ丘 8:01発
吉祥寺 8:09着

高井戸 8:00発
明大前 8:08着
渋谷 8:22着

[明大前から京王線]

明大前 8:11発
新宿 8:20着

【総評】

安心しておすすめすることができるマンションです。

駅から徒歩11分とわずかに徒歩10分圏内を実現できていませんし、今のトレンドから言えばもう少し駅に近いほうが良いと考える方が多いと思いますがだからこそプラウド杉並高井戸サウスのように徒歩10分を超えてしまう物件は外観、ランドスケープ、間取り、設備仕様などに力を入れるのに現実的な価格となるわけで、コストカットが激しい時代でありながら住んでからの満足度という部分では高い評価を得られることでしょう。

参考記事→2018年のマンション市況&マニア目線のズレた買い方

プラウド杉並高井戸サウスの主な弱点は駅距離と高速道路隣接であることです。駅徒歩11分と言っても中央自動車道と環八が交差する中の橋交差点もしくは物件近くの歩道橋(こちらのほうが高井戸駅まで近いルート)を渡らなければならずお世辞にも駅から近いとは言えません。

マンション購入においては何かを妥協しなければならないわけですが大切なのは妥協したこと以上に得られるものがあるのかどうかです。プラウド杉並高井戸サウスに関しては駅距離と高速道路隣接を妥協することで半永久的に守られた南側のバルコニー面、スパンの取れた間取り、充実した設備仕様、そして現実的な価格と得られるものが多くなっています。

これは狙い目のマンションですよ!!

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