今回ご紹介するのはグローリオレジデンス新丸子です!

[物件概要]

売主:セコムホームライフ
設計:IAO竹田設計
施工:ライト工業
価格:3590万円~6340万円
専有面積:35.70㎡~64.09㎡
総戸数:48戸
規模:13階建て

交通:
東急東横線・東急目黒線「新丸子」駅徒歩6分
東急東横線・東急目黒線「武蔵小杉」駅徒歩13分
JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩12分
JR横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅徒歩14分

所在地:神奈川県川崎市中原区上丸子八幡町
竣工予定:2021年2月下旬

駐車場:13台(機械式:12台 平置:1台)月額17000円~24000円
駐輪場:96台 月額300円・500円
バイク置場:3台 月額2000円

管理費(月額)9100円~16300円
修繕積立金(月額)4300円~7700円

地図はこちらです↓

画像出典:グローリオレジデンス新丸子公式HP

新丸子駅から徒歩6分、リバーサイドなどではありませんが東側に窓がある住戸は階数によってはリバービューとなります。前回ご紹介したジオ新丸子と近しい立地ではありますが少し武蔵小杉に寄っているのを気に入る方も多いでしょうか。

土地形状が東西に長いだけでなくかなり歪です。中央部分のみ土地が広がるためそこに建物をたてるのですが南面には既存のマンションが立ちはだかり、斜め向かいには11階建てのマンションが建設予定です。それもあってかバルコニーは東と西に振っています。

土地形状は歪ではあるのですがそれを活かせているのがとてもいいですね。西側は歩行者と自転車利用の際に通る長いエントランスアプローチで植栽豊かなものとなっており(植栽手前の共同通路もマンションのものですから将来的に通行できなくなることはありません)、東側は車とバイク利用の際に通るアプローチと駐車場、バイク置場となっており総戸数48戸とは思えないアプローチのゆとりとなっています。(狭めの部屋が多めなのでより)

今回鳥肌レベルとなったのがダブルエントランスです!

建物が中央部分にあり先に述べたエントランスアプローチが東西にあるわけですがどちらを利用しても通らなかったほうのアプローチが目に入るようになっているのです。歩車分離していること自体は珍しくないのですがそうなると駐車場を利用する際はメインのアプローチを見れないこともあるわけです。今回は駐車場側のエントランスから入っても正面にメインアプローチが見えるのです。逆のパターンで歩行者側のエントランスから入っても駐車場側のアプローチ(こちらも植栽あり)が見えるという素晴らしき設計。土地形状を活かしてますね~。

エントランスホール内も素敵です。

駐車場側から入った際も正面にメインアプローチが見えるのです!! 画像出典:グローリオレジデンス新丸子公式HP

建物デザインに関しても3階までを木目調とするなどこだわっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 1LDK 35.7㎡

画像出典:グローリオレジデンス新丸子公式HP

3階 3590万円 坪単価332万円
7階 3790万円 坪単価351万円
8階 3840万円 坪単価356万円

Bタイプ 2LDK 54.67㎡

画像出典:グローリオレジデンス新丸子公式HP

4階 5080万円 坪単価307万円
5階 5170万円 坪単価312万円
8階 5440万円 坪単価328万円

Cタイプ 2LDK 55.64㎡

画像出典:グローリオレジデンス新丸子公式HP

4階 5090万円 坪単価302万円
7階 5360万円 坪単価318万円

Dタイプ 3LDK 64.09㎡

画像出典:グローリオレジデンス新丸子公式HP

2階 5680万円 坪単価293万円
9階 6340万円 坪単価327万円

平均坪単価は約325万円です。

小学校も近いですしオールファミリータイプでもよかったのでは?と思うもののそうなれば単価が伸びない(総額が買えない価格になる)ため振り切って狭めの部屋を多めにしています。

ただ、全戸角住戸になっていますし廊下部分が短いため有効面積は多めです。2LDKと3LDKはキッチン横が幅広くそこにリビング畳数もっていかれているのは気になりますが丸いテーブルであれば配置できそうでしょうか。

単価は盛られてしまっていますが1LDKも収納多めで使いやすそうですよね。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが1LDKにも食洗機&三ツ口コンロ、トイレ手洗いキャビネット、ミストサウナ、LOW-E複層ガラス、玄関前カメラ付きインターホン、セコムおなじみのトマホークジェットアルファやピタゴラス・ウォールセーフも付いています。

構造は二重床・二重天井ですがコスト高の影響か耐震等級は1です。セコムらしさが失われているのは残念ですね。

周辺相場を確認しましょう!

・藤和シティホームズ新丸子駅前クレーデルコート 2004年築 新丸子東1 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約265万円

・シティハウス多摩川テラス 2011年築 丸子通1 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約275万円

・エクセレントシティ新丸子 2012年築 新丸子東1 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約280万円

・パークホームズ新丸子ステーションプレミア 2013年築 新丸子町 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約295万円

・クリオ武蔵小杉アーバンテラス 2016年築 新丸子町 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約340万円

・サクラティアラ武蔵小杉 2017年築 新丸子東2 新築時の坪単価約390万円 現在の坪単価約385万円

上記相場からグローリオレジデンス新丸子の将来価値を予想すると

Cタイプ 2LDK 55.64㎡ 7階 5360万円(新築時) → 4650万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場設置率は約27%、専有面積からすればゆとりある設置率と言えるでしょう。

管理費は㎡単価月額約255円、セコムの管理ですし内廊下であることも考慮すると現実的な単価です。

建設地

【住むレーション】

[東横線→副都心線]

新丸子 8:05発
多摩川 8:07着
田園調布 8:09着
自由が丘 8:11着
都立大学 8:17着
学芸大学 8:19着
祐天寺 8:21着
中目黒 8:24着
代官山 8:27着
渋谷 8:29着
明治神宮前 8:32着
北参道 8:34着
新宿三丁目 8:37着

[東横線]

新丸子 8:06発
武蔵小杉 8:07着
元住吉 8:09着
日吉 8:11着
綱島 8:14着
大倉山 8:16着
菊名 8:18着
妙蓮寺 8:24着
白楽 8:26着
東白楽 8:27着
反町 8:29着
横浜 8:31着

[目黒線→三田線]

新丸子 8:01発
多摩川 8:03着
田園調布 8:05着
奥沢 8:07着
大岡山 8:09着
洗足 8:11着
西小山 8:13着
武蔵小山 8:15着
不動前 8:20着
目黒 8:23着
白金台 8:26着
白金高輪 8:29着
三田 8:33着
芝公園 8:34着
御成門 8:36着
内幸町 8:38着
日比谷 8:40着
大手町 8:42着

[目黒線→南北線]

新丸子 8:12発
多摩川 8:14着
田園調布 8:15着
奥沢 8:17着
大岡山 8:19着
洗足 8:21着
西小山 8:23着
武蔵小山 8:25着
不動前 8:30着
目黒 8:33着
白金台 8:36着
白金高輪 8:39着
麻布十番 8:42着
六本木一丁目 8:44着
溜池山王 8:47着
永田町 8:49着

相鉄線と直通運転が開始されれば新横浜駅へもダイレクトアクセス可能となります。あと数年でしょうか。

日常の買い物施設としては新丸子駅の東急ストアがありますし、武蔵小杉へもサクッと出れる距離感ですから便利でしょう。

通学校は上丸子小学校で徒歩4分、中原中学校で徒歩12分です。

【総評】

高単価ではありますが高単価なりにしっかりと造りこまれていますね。

ダブルエントランスホールだからこその眺め、導線はしびれました~!!

ただこの単価での販売だとサクッと売れるというのは難しいでしょうね~。コロナ問題もあり部屋の広さにゆとりを求める方も増えている中で新丸子駅から徒歩6分で坪単価325万円は目が痛い単価です。

とくにプラウドシティ日吉という強敵がいますからね。。。新築オンリーの検討者であれば当然比べる対象となる中で

~2LDK比較~

・グローリオ Bタイプ 2LDK 54.67㎡ 5階 5170万円 坪単価312万円

・プラウドシティ I1タイプ 2LDK 61.12㎡ 5階 5229万円 坪単価282万円

~3LDK比較~

・グローリオ Dタイプ 3LDK 64.09㎡ 9階 6340万円 坪単価327万円

・プラウドシティ C2タイプ 3LDK 71.33㎡ 11階 6179万円 坪単価286万円

ちょっとライバルが強いかなぁ~。

駅距離が違うとはいえプラウドシティは駅力ある日吉が最寄りですし設備仕様なども上ですからね~。グローリオは内廊下という部分は強いですし、大規模マンションみたくわちゃわちゃしているのが苦手な方には魅力に感じると思いますが大規模嫌いでないとプラウドシティ日吉に流れる方が多いのではないでしょうか。

ただ、グローリオの立地は静かに暮らしたいけど武蔵小杉の利便性を享受したいという方には魅力に感じることでしょう。利便性と住環境のバランスが取れています。

動画もご覧ください!

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