今回ご紹介するのはブリリア目黒大橋(Brillia目黒大橋)です!

[物件概要]

売主:東京建物 三信住建
設計:大末建設一級建築士事務所
デザイン監修:三菱地所設計
施工:大末建設
予定価格:8200万円台~31000万円台 ※100万円単位
予定最多価格帯:13700万円台 ※100万円単位
専有面積:25.25㎡~125.38㎡ ※第一期販売は50.02㎡~125.38㎡
総戸数:114戸(提携企業勤務者向け分譲4戸含む)
規模:7階建て ※建築基準法上は地下2階・地上5階建て
交通:東急田園都市線「池尻大橋」駅徒歩5分
所在地:東京都目黒区大橋2丁目
竣工予定:2025年2月中旬

駐車場:31台(機械式:30台、身障者用平置き:1台)
駐輪場:141台(垂直2段式下段スライドラック:74台 垂直2段式上段:46台 平置き:21台)
ミニバイク置場:17台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリア目黒大橋公式HP

田園都市線の池尻大橋駅から徒歩5分(公道のみだと徒歩6分ですが大橋病院跡地ですから大橋病院の横道で表記するのは公認)、246と首都高から北方面へ中に入っていくため駅近ながらも音ネックは感じにくい立地です。

池尻大橋駅の北口(エレベーターは+約20m)を出てすぐに目黒川緑道を折れてその先の大橋病院横道を歩く信号なし&歩車分離で快適、そして緑豊かで気持ちの良い徒歩5分です。駅から見て緩やかな上り坂ですがその分高台立地となるため住戸からの眺望(低層マンションのためタワマンのような抜け感ではないですが前の建物までしっかりと距離があります)と採光に期待ができますし、ハザードマップで色が付かなくなるという強みもあります。

建設地周辺は東大駒場キャンパス、駒場東邦中高、都立駒場高校、筑波大学付属駒場中高などの教育機関、警察関連施設(庁舎等)があるなど元々御屋敷があった場所だけありとても落ち着いた住環境、いわゆる文教エリアとなっています。それでいて渋谷まで1駅3分という都心に寄り添う足回りの良さもあります。(学校が多いがゆえに行事関係がある日は街全体がそれなりに賑やかかとは思います)

もちろんさらに住環境を重視するなら同じく246の北側だけで見てもマスタービューレジデンス(世田谷区アドレス)やプラウド駒場(ブリリア目黒大橋と同じく目黒区アドレス)という選択肢があるわけですが池尻大橋までの駅距離(プラウド駒場は井の頭線の駒場東大前駅徒歩5分)はブリリア目黒大橋が勝っていますし、南向き住戸の多さ(マンション内3LDKの南向き比率)という点でも勝っているなど周辺の良質な中古マンションとしっかりと戦える新築マンションとなっています。

246沿いの成城石井(9時~22時・広めの店舗で2階にトモズも入っています)を経由しても+1分ほどですから日常の買い物もついでに済ますことができます。その他スーパーマーケットは246の反対側となりますがクロスエアタワー下のライフ(9時半~0時)へ徒歩5分、山手通りと交差するところにある業務スーパー(9時~22時)とみらべる(9時~22時)へ徒歩7分ほどですから文教エリアとしては十分な選択肢でしょう。

建設地は旧大橋病院(2018年に現在の新棟が竣工)があった場所で東西に長い土地形状です。そのため南向き住戸も多く設定することができグラウンドレベルが高くなる(高台と言うとプラウド駒場側の人に怒られてしまいそうですが駅よりかは標高高い)からこその南面開放があります。(一定数は病院跡地ということを気にされる方もいるでしょうか)

外観デザインはベージュ系を主とした色合いで逆梁アウトフレーム工法を採用(北側は順梁)、ダイレクトウィンドウも相まって重厚感ある見た目となります。今作は東に賃貸棟(2025年以降募集開始予定・197戸)、西に今回ご紹介している分譲棟(114戸)の2棟構成になるのですが賃貸棟はぱっと見では住友不動産かと思うくらい黒系の色合いにガラスを強調したデザインとなっています。どっちがかっこいいと思うかは好み次第ですが横並びになるのが楽しみですね。

賃貸棟のほうが246沿いの背の高い建物が気になってくるため立地としては前が抜けてくる分譲棟のほうが勝っていると言って違和感はないでしょう。

エントランスアプローチは短いのですが接道面は賃貸棟から続くように植栽豊かにしてくれますし風除室は少し奥まっており金属庇を段々として間接照明と門柱、自然石の袖壁がとてもおしゃれです。接道の電柱地中化も予定されています。

風除室を抜けると二層吹き抜け(手前は一層)のエントランスホールとなるのですがこちらがでこぼこさせた天井とラウンジへの段差の照明計画など美術館のような空間となっています。エレベーターも二層吹き抜けの中にあり2基のエレベーターそれぞれが上へ伸びていくようなデザインでエントランスホールと一体化させたものとなっているのがかっこいいですよね~。とにかく照明の使い方がすごい。ホールから階段が左右に分かれていくのも美しすぎる…

その他共用施設はラウンジの上にパソコン作業も可能なカウンターコーナー(正面がホールで抜けている)、その先に個室3部屋、大テーブルとカウンターテーブルのあるライブラリー(ワインレッドの絨毯がかっこいい…)があります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Aタイプ 4LDK 86.28㎡

画像出典:ブリリア目黒大橋公式HP

3階 19890万円 坪単価762万円
4階 19990万円 坪単価765万円
5階 20390万円 坪単価781万円

Bタイプ 3LDK 77.12㎡

画像出典:ブリリア目黒大橋公式HP

3階 15090万円 坪単価646万円
4階 15190万円 坪単価651万円
5階 15590万円 坪単価668万円

Cタイプ 3LDK 77.38㎡

画像出典:ブリリア目黒大橋公式HP

3階 15190万円 坪単価648万円
4階 15290万円 坪単価653万円
5階 15690万円 坪単価670万円
6階 15990万円 坪単価683万円

D2タイプ 3LDK 70.95㎡

画像出典:ブリリア目黒大橋公式HP

4階 13990万円 坪単価651万円(西寄り)
4階 13790万円 坪単価642万円(東寄り)
5階 14090万円 坪単価656万円(西寄り)
5階 13890万円 坪単価647万円(東寄り)
6階 14190万円 坪単価661万円(西寄り)
6階 13990万円 坪単価651万円(東寄り)

D2’タイプ 3LDK 70.95㎡

画像出典:ブリリア目黒大橋公式HP

4階 13890万円 坪単価647万円(西寄り)
4階 13690万円 坪単価637万円(東寄り)
5階 13990万円 坪単価651万円(西寄り)
5階 13790万円 坪単価642万円(東寄り)
6階 14090万円 坪単価656万円(西寄り)
6階 13890万円 坪単価647万円(東寄り)

Eタイプ 2LDK 57.52㎡
2階 10290万円 坪単価591万円
3階 10390万円 坪単価597万円
4階 10490万円 坪単価602万円
5階 10790万円 坪単価620万円
6階 11390万円 坪単価654万円
7階 11990万円 坪単価689万円

Fタイプ 2LDK 55.11㎡
2階 9390万円 坪単価563万円
3階 9590万円 坪単価575万円
4階 9790万円 坪単価587万円
5階 10290万円 坪単価617万円
6階 10990万円 坪単価659万円
7階 11590万円 坪単価695万円

Gタイプ 2LDK+DEN 71.24㎡

画像出典:ブリリア目黒大橋公式HP

3階 12790万円 坪単価593万円
4階 12890万円 坪単価598万円
5階 13090万円 坪単価607万円
6階 13790万円 坪単価639万円

Ngタイプ 1LDK 50.02㎡
2階 8290万円 坪単価547万円

Ogタイプ 2LDK 58.00㎡
2階 9990万円 坪単価569万円

Pgタイプ 2LDK 57.00㎡
2階 10190万円 坪単価万591円

Qgタイプ 3LDK 66.46㎡
2階 12990万円 坪単価646万円

Rrタイプ 4LDK 102.65㎡

画像出典:ブリリア目黒大橋公式HP

6階 25090万円 坪単価808万円

Trタイプ 4LDK 125.38㎡
7階 31090万円 坪単価819万円

平均坪単価は約650万円です。南向き多めとはいえ周辺相場からすると少々重たく感じてきますね。

南向きと北向きのサンドイッチ型、内廊下で各階ごみ置場もあります。北向きはグラウンドレベルが高くなるため住戸は3階からとなります。バルコニー向かいに官舎があるためこんにちは気味ですが植栽豊かのためむしろ下階のほうが気にならないかと思います。北向きは1LDKなど狭い部屋が主となっています。

1階に住戸はありませんが西側のグラウンドレベルが高くなるため2階の一部住戸が半地下風になります。(接道からは見えないように背の高いガラスパネルあり)

同じ間取りで価格が異なるのは西寄りのほうが眺望がひらけてくるためです。

タワーマンションでよく見かけるような間取り形状となっておりリビングのスパン自体は短いものの全体としてはしっかりとしています。

Aタイプはリビングともう一つの廊下を経由しての洋室というちょいと珍しい間取りではありますが洋室すべてに窓がありますし廊下も短いなど効率良いですね。洗面室とトイレはしっかりとリビングと玄関の間ですから家族の気配を感じられてこれはこれでウケが良いのではないでしょうか。

エリア柄子育てファミリーだけでなくシニアウケも良いことが影響してかリビングを拡張するメニュープランも充実しています。(モデルルームも70㎡の1LDKにしている)

さて…え~なんと!!

ディスポーザーがありません。

「新築マンションいらっしゃい!」という番組があったならば司会者は番組史上最大のイスこけをしてしまいそうです。

ディスポーザーはあれば便利な設備でありなくたってどうにもでなります。贅沢品の一つです。売れ行きにとんでもなく大きな影響となるかと言えばそうではないでしょう。主に気にする(買わない理由になってしまう)のはディスポーザー付マンションからの買い替え組や他のマンションと比較することの多い中広域検討者であり一次取得層や戸建てからの買い替え組であれば気にしないわけではないにしても買わない理由にはならないでしょう。

とはいえブリリア目黒大橋は平均坪単価650万円ほどする総戸数100戸超えのマンションです。贅沢品を付けてあげるべき価格帯、立地だとは思ってしまいます。各階ごみ置場があるからこそディスポーザーはセットにしてほしいと思ってしまいます。

言わずもがなですがマスタービューレジデンスもプラウド駒場も当たり前のようにディスポーザーは付いていますし天カセもあります。

付けなかった理由として考えられるのはそもそもの空地率も低い(これは低層マンションのため致し方ない)ですし、元々病院があっただけありディスポーザー処理層を設けるまで地盤をいじる(掘る)のが容易ではなかった(コストに見合わない)のかな?と。ディスポーザーを付けたら各階ごみ置場はなかったかもしれないですから「ごみをもってエレベーターへ乗らなくて済む」とプラスに考えることはできますし、当然毎日回収で前室ありですから住んでからはむしろ便利かと。とはいえ坪単価650万円ならディスポーザー欲しいですよね…

ブリリア目黒大橋、ディスポーザーはないのですがキッチン・洗面天板シーザーストーン(トイレのカウンターをシーザーストーンにするのは有償OP)、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、廊下・トイレ床タイル、玄関前カメラ付きインターホンなどその他は単価からすれば当然ですが充実しています。ただ、浴室扉が樹脂なのは単価帯からすると気になりますね~透明か不透明のガラスを標準にするべき単価帯だとは思います。

A、Rr、Trタイプはキッチンコンロデリシア、洗面台三面鏡下シーザーストーン、浴室壁・床タイル、トイレ手洗いカウンターシーザーストーンなどグレードアップ仕様となります。ただ、リビングも壁掛けエアコンのままなのは単価帯からすると惜しいですね。1LDK等狭い部屋は一部食洗機がなくなったり二口コンロになったりとややスペックが落ちます。

構造は二重床(ボイドスラブで厚230mm~290mm)・二重天井、基本天井高は2450mmです。

ハイサッシ(公式HPではそう謳っている)というにはぎりぎり感ありますがですがサッシ高2160mmと低くはありませんし窓付近や横壁に下がり天井がきにくい構造のため室内は広く感じやすいです。

2階に別途有料契約のトランクルームが39区画あります。一部がワインセラー対応となります。

周辺相場を確認しましょう!

・マスタービューレジデンス 2008年築 世田谷区池尻4 池尻大橋駅徒歩7分 新築時の坪単価約410万円 現在の坪単価約500万円

・プリズムタワー 2009年築 目黒区大橋1 池尻大橋駅徒歩2分 新築時の坪単価約420万円 現在の坪単価約520万円

・プラウド駒場 2012年築 目黒区大橋2 駒場東大前駅徒歩5分(池尻大橋駅徒歩12分) 新築時の坪単価約345万円 現在の坪単価約540万円

・クロスエアタワー 2012年築 目黒区大橋1 池尻大橋駅徒歩5分 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約630万円

・ローレルアイ目黒大橋ザテラス 2017年築 目黒区大橋2 池尻大橋駅徒歩4分 新築時の坪単価約465万円 現在の坪単価約520万円

上記相場からブリリア目黒大橋の将来価値を予想すると

Gタイプ 2LDK+DEN 71.24㎡ 5階 13090万円(新築時) → 11440万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式30台と身障者優先平置き1台で設置率約27%、ターンテーブル利用で縦2列の横行昇降機械式のためタワーパーキングのように前入れからの反転されて前出しという楽なものではないのですが屋内のため作業中も住戸との行き来も雨に濡れません。

機械式30台をまんべんなく部屋に新築時優先権として付けているため車持ちにはとてもとても愛のある販売方式です。敷地内駐車場マストの方にもおすすめです!!(逆に販売後半戦は駐車場不足で売主さん大変そうですが。先に買った方がハッピーになれる販売方式は素晴らしいですね。)

駐車場サイズ

ハイルーフ 全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300kg 22台 月額39500円~月額42500円 EV対応4区画 利用する場合は別途月額2000円
ノーマルルーフ 全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm×重量2300kg  8台 月額34000円~月額35500円
平置き 全長6000mm×全幅2100mm×全高2100mm 1台 44000円 EV対応 利用する場合は別途月額2000円

駐輪場はグラウンドレベルの高い北側にあるためバイク置場のオートドアから入り自転車専用エレベーター(2基)を利用します。めんどいのに屋外となっています。設置率は約123%です。1LDKも多いですがもう少し多いと安心でしたでしょうか。

管理費㎡単価月額約361円、周りと比べてしまうと高くは感じるものの今時代の新築マンションとしては内廊下で各階ごみ置場ありですから悪くないでしょう。

維持費一例…D1タイプ 管理費(月額)25620円 修繕積立金(月額)7880円 インターネット利用料(月額)1441円 当初5年合計月額34941円

6年目~10年目合計月額40471円 11年目~15年目合計月額49841円 16年目~30年目合計月額63531円

※長期修繕計画を元にした概算の予定額

エレベーターは2基、各階ごみ置場からのごみ回収時は1基を使うことになりますが背が高いマンションではないですからそこまで気にならないかとは思います。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・マスタービューレジデンス 総戸数241戸 管理費㎡単価月額約280円

・プリズムタワー 総戸数219戸 管理費㎡単価月額約295円

・プラウド駒場 総戸数223戸 管理費㎡単価月額約267円

・クロスエアタワー 総戸数689戸 管理費㎡単価月額約300円

・ローレルアイ目黒大 総戸数25戸 管理費㎡単価月額約363円

建設地

【住むレーション】

[田園都市線(半蔵門線直通)]

池尻大橋 8:00発
渋谷 8:03着
表参道 8:06着
青山一丁目 8:09着
永田町 8:11着
半蔵門 8:14着
九段下 8:17着
神保町 8:18着
大手町 8:21着

池尻大橋 7:57発
三軒茶屋 7:59着
駒沢大学 8:02着
桜新町 8:04着
用賀 8:07着
二子玉川 8:10着
溝の口 8:13着
鷺沼 8:17着
たまプラーザ 8:19着

[東急バス]

大橋 7:53発
大坂上 7:54着
道玄坂上 7:56着
渋谷駅 8:09着

電車とタクシー利用が便利なのはもちろん運行本数充実のバス停(246の大橋通り近く)へも徒歩3分のため路線バス利用も便利です。

首都高の出入口も近いため車で遠距離移動が多い方にもとても便利な立地です。

建設地南側接道の地味に多い交通量は気になるものの両面通行ですからタクシーやマイカーの使い勝手がいいです。

通学校は駒場小学校で1キロほどあるため公立校の場合には少々気にされる方が増える距離でしょうか。中学校は第一中学校で徒歩8分です。

公園は目の前の氷川さくら公園などいくつも点在していますし大橋ジャンクション上の目黒天空庭園・オーパス夢ひろば(図書館もあります)もあるなど楽しみは大きいでしょう。

【総評】

美しいマンションが多い街に美しいマンションが2つも増えることはマニア目線としても嬉しいところです。

中広域検討者で都心立地で利便性重視となればプラウド御茶ノ水、ザ・パークハウスグラン三番町26(一部ブリリア目黒大橋と変わらない単価帯の部屋あり)、ブランズ牛込柳町など他にも選択肢があるわけですが今作は利便性が高いだけでなく南向き×ワイドスパン、そしてそれが守られやすいというのが大きな強みとなってきます。

南からの採光を求めないなら新築マンションだけでも他に選択肢は多いのですがこれだけ南向きがしっかりとれてワイドスパン、前の建物までしっかりと離隔がありそれが守られやすい都心or都心近接の駅近新築マンションって少ないのですよね。

南向きを重視したいけども利便性は譲れない、そこに高い(予算的~だけでなく周辺の中古マンションと比べて)お金を出してもOKという方にはかなりハマってくることでしょう。

駐車場を部屋に付けての販売ですから第一期は大々的な広告なしでもしっかりと売れることでしょう。どちらかと言えばマイカーありきの方も多いエリアですから後半戦がどうなるかですが竣工までは時間がありますし、1LDK~2LDK検討者であれば敷地内駐車場にこだわる人は少なく影響は薄いでしょうか。

ただ、マイカーありきでない方でもこの単価帯であればタクシー利用の方も多いでしょうから車寄せはほしかったところです。246方面から帰宅の際に病院側で降りて車道を渡ってマンション内へ…というのは少々ナンセンスな感じもあります。車寄せがあれば一旦そちらに入ってもらえば雨にも濡れないわけですからあると嬉しかったですね。

ディスポーザーがないのは惜しいですがタワマン派ではなく低層マンション派が購入されるわけで各階ごみ置場があることを評価する(基本的にタワマンでないと各階ごみ置場がないエリア)方も多いことでしょう。

動画もご覧ください!

■ブリリア目黒大橋 建設地周辺レポート・周辺分譲マンション相場(マスタービューレジデンス・プラウド駒場・プリズムタワー・クロスエアタワー)

■ブリリア目黒大橋 モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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2 件のコメント

    • ゆき様

      マンションマニアです!

      コメントいただきありがとうございます!

      どこもかしこも価格が高くなっていますね~。
      何かお役に立てることがございましたらご相談ください!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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