今回ご紹介するのは十条駅西口地区第一種市街地再開発事業です!

[建築概要]

所在地:東京都北区上十条一丁目及び上十条二丁目各地内
主要用途:共同住宅、商業、業務、駐車場等
階数:地上39階、地下2階建て

延床面積:約81080㎡
建築面積:約4740㎡
敷地面積:約7070㎡

総戸数:約580戸
高さ:約147m

参加組合員:日鉄興和不動産、東急不動産
事業コンサルタント:日本設計
特定業務代行者:前田建設工業

解体工事予定:2020年04月01日~2021年02月末
着工予定:2021年度
竣工予定:2024年度

地図はこちらです↓

画像出典:東京都

今度こそ、ようやく動き出しそうですね!

5年前の記事時点では2022年竣工予定でしたが2年~3年遅れて2024年度の竣工予定としてスタートです。

十条駅

十条駅から開発街区方向を望む

埼京線の十条駅西口の駅前、昔ながらの建物が多くそれがウリの十条ではありますが駅周辺が生まれ変わります。当然ながら反対運動も多かったのですが道路事情や防災面などを考慮すれば今回の開発によりメリットがある方も多く、けしてデベロッパーのお金儲けのためだけのプロジェクトでないことはたしかです。

開かずの踏切で有名な十条駅、両端に踏切があるため通過禁止駅となっています。ホーム拡張も難しく湘南新宿ラインが15両編成の中で埼京線が10両編成で鬼混雑なのもこの十条駅が最大のネックとなっています。10両から15両にするには他の駅の整備も必要(スペースはあり)ですから実現は容易ではないものの十条駅周辺の高架化へ向けた話は進められていますから踏切障害による遅延などは減るでしょう。埼京線ユーザーで十条駅で下車しない方にもメリットはあります。

高架化は大変な工事ですから早くても2030年代の完成となるでしょうか。いろいろな高架化工事を見てきましたが2020年代に完成させるのはなかなか難しいかと。

画像出典:東京都

現在は地上部を走ります

タワマンは39階建てで約580戸を予定、十条駅周辺には背の高い建物自体が少ないですからかなり目立つ存在となります。北区のタワーマンションとしては最高層ですね。(マンション以外の建物でも一番背が高いかな?)

今後も近隣の戸建てなどが高層化される可能性はあるものの今回の事業を見てもわかるように容易に開発へとこぎつけられるエリアではありません。今回は駅前の整備なども含めたものですから本当は反対だけど利用者のために、、と心折れてくれた方も多いでしょうから。駅前のタワマンでありながらも低層階ですら眺望、採光に期待できる住戸が多いというのは東京23区内ではかなり珍しいものとなります。

完成予想図 画像出典:東京都

さて、価格ですね。駅№1かつ似たような物件が十条にはないためある程度近いエリアの相場から見ていきましょう。

まず山手線内側の東池袋駅直結、池袋駅徒歩10分のプラウドタワー東池袋ステーションアリーナが坪単価500万円近くにはなるはずです。十条駅前のオンリー1タワマンとはいえステアリと同じ価格はまず無理でしょう。(ステアリと販売時期が被らなくとも東池袋は後発タワマン、既存タワマンがある)

一概には言えませんが同じ価格なら山手線内側の東池袋エリアのタワマンのほうが魅力に感じる方が多いでしょう。

王子駅前の王子飛鳥山ザ・ファーストタワー&レジデンスは坪単価300万円ほどで動いています。王子駅のほうが使える路線は多いですが十条駅の池袋までの近さも強く、王子駅前の築浅タワマンよりはぐっと高くなるでしょう。

もう少しエリアを広げて武蔵小山を見てみましょう。駅前の三井タワマンが坪単価約465万円、すみふタワマンが坪単価約495万円ですが武蔵小山の東急ブランド感は十条にはないためそこまでの単価では厳しいかな~と。

そう考えると「坪単価400万円台前半」が限界値なのではないでしょうか。坪単価420万円とすると70㎡換算で8900万円ほどです。これ以上だと北区外からの検討者層が選んでくれるとは思えないのですよね。そもそも北区内の検討者だけで完売できるような戸数ではないですから広域集客になるわけで、「武蔵小山は坪単価500万円近いけど十条なら坪単価420万円!」なら響くと思うのですよ。でも、同じくらいの単価なら正直武蔵小山を選ぶ方のほうが圧倒的に多くなると思います(笑)

私個人としては板橋区出身ですし北区に馴染みがあり好きですけど同じ駅前タワマンとはいえ品川区と同じじゃ世間的にはお話にならないはず。

2年前の記事で板橋駅前のプラウドタワーを「所有権なら坪単価410万円、70年定借なら坪単価370万円」と書いており、それに近い予想となります。板橋駅前のタワマン(野村だけでなく大京の計画も生きているはずです)と十条駅前のタワマン、どちらも坪単価500万円にはならないでしょうけども坪単価400万円前後になるのは違和感ない立地条件、相場でしょう。

赤羽駅の東口側でも開発計画がいくつかあり、赤羽から池袋にかけて盛り上がっていきそうですね~。

十条に思い入れがあったり商店街を利用したいなら話は別ですが予算が届くならステアリでゴールしたほうが入居も早いですし無難な選択なのではないでしょうか。

もちろん十条駅前のタワマンが思いのほかお安く「坪単価350万円!!」などできてくれたらいいのですがどうなるか!!坪単価400万円にはのっけてくるのではないかなぁー。どうだろう。

[埼京線]

十条 8:00発
板橋 8:03着
池袋 8:08着
新宿 8:14着
渋谷 8:20着

こちらの動画も合わせてご覧ください!

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前回の記事→十条駅再開発でタワーマンション建設へ 埼京線も高架化へ 新日鉄興和不動産と東急不動産が事業主

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2 件のコメント

  • 別記事のローレルコート赤羽も見ましたが、坪単価が100万ほど違うのですね。
    駅と駅前の利便性なら赤羽の方が強い気もしますが、京浜東北線の東側(低い)よりも、埼京線の西側(高い)というのもあるのでしょうか?

    事情があり、一番希望の駅が十条なので、今後も記事を気にしておきます。

    • menshov13様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      駅前再開発タワマンのため赤羽駅徒歩8分とは比較対象になりません。
      周辺相場というより、広域集客がメインとなるのではないでしょうか。

      もう少しお安くなるといいですね!

      個別相談お待ちしております!!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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