今回ご紹介するのはクレアホームズ川崎ザ・フロントです!

[物件概要]第一期販売20戸

売主:セントラル総合開発
施工:ノバック
価格:3699万円~4349万円
専有面積:34.70㎡~36.02㎡
総戸数:39戸
規模:14階建て
交通:JR東海道線・京浜東北線・南武線「川崎」駅徒歩5分 京急本線「京急川崎」駅徒歩7分
所在地:神奈川県川崎市幸区幸町4丁目
竣工予定:2019年1月下旬

駐車場:4台(屋外平置駐車場)月額:20000円
ミニバイク置場:3台(屋外平置・屋根付)月額:3000円
自転車置場:39台(平置ラック式)月額:200円

管理費(月額)14600円~15100円
修繕積立金(月額)3470円~3600円

地図はこちらです↓

画像出典:クレアホームズ川崎ザ・フロント公式HP

ラゾーナ川崎プラザ(以下、ラゾーナ川崎)の北側に位置しています。

タワーマンションが多く存在する場所からは少し離れているため背の高い建物も少なく、南方向に関してはラゾーナ川崎ですからよほどのことがなければ塞がれることはありませんし、そもそも目の前に整備された道路があるためドミノのようになることはありません。ラゾーナ川崎の駐車場出入口が近いため渋滞時などは少し気になるかもしれませんがそれ以上に目の前がラゾーナ川崎というのは大きなウリとなります。

敷地形状としては間口が狭いため南向き住戸は1列のみですが全戸角部屋となっているため北側にある西向き住戸に関しても条件が悪いということはありません。しかしながら全タイプのうち1タイプは開口部がバルコニー面のため角部屋には見えないのですが・・・。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 1LDK 36㎡

画像出典:クレアホームズ川崎ザ・フロント公式HP

2階 3699万円 坪単価339万円
10階 4059万円 坪単価372万円

Bタイプ 1LDK 34.7㎡

画像出典:クレアホームズ川崎ザ・フロント公式HP

4階 3769万円 坪単価359万円

Cタイプ 1LDK 36.02㎡

画像出典:クレアホームズ川崎ザ・フロント公式HP

2階 3939万円 坪単価361万円
5階 4159万円 坪単価381万円

画像出典:クレアホームズ川崎ザ・フロント公式HP

狭めのお部屋ばかりですからファミリー向けに比べて高単価になるのは当然ではあるのですが強烈ですね。目が痛いです。

ただ間取りに関してはスパンも確保されていますし柱の食い込みも少なく全体的に使いやすそうです。

設備面に関してはディスポーザー、食洗機なし。浴室のライトはブラケットであったりと高スペックとは言えません。玄関ドアの通気口やトイレ手洗いカウンター、キッチンバックカウンターは魅力的ですが女性向けとして売り出している割には食洗機や床暖房がないというのは残念。特別ブランド力があるわけでもないのですからそこは大手との差別化ということで頑張って欲しかったですね。

規模感のないマンションですから仕方ないのですが管理費も㎡あたり約420円・・・それなのに修繕積立金は㎡あたり100円・・・。

もちろん修繕積立金は徐々に上げていくわけですが規模感を考えると当初は月に14万円くらいしか集まらないわけで、投資用マンションではないのですから管理費をもうちょい抑えて修繕積立金の初期設定を上げるべきなのではないかと思ってしまいました。

構造は二重天井・二重床です。

周辺相場を確認しましょう!

[京急川崎側]

・セントラルプレイス川崎 2015年築 川崎駅徒歩8分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約300万円

・グローベル川崎ミッドスクエア 2016年築 川崎駅徒歩7分 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約290万円

[ラゾーナ側]

・サンクタス川崎タワー 2012年築 川崎駅徒歩6分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約305万円(40㎡台)

・クリオラベルヴィ川崎南幸町 2017年築 川崎駅徒歩8分 新築時の坪単価約340万円 直近売り出し事例なし

賃料相場を確認しましょう!

[京急川崎側]

・セントラルプレイス川崎 2015年築 川崎駅徒歩8分 ㎡当たり約3730円

[ラゾーナ側]

・サンクタス川崎タワー 2012年築 川崎駅徒歩6分 ㎡当たり約4450円

上記相場からクレアホームズ川崎ザ・フロントの将来価値を予想すると

Aタイプ 1LDK 36㎡ 10階 4059万円(新築時) → 3400万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[上野東京ライン]

川崎 8:00発
品川 8:10着
新橋 8:18着
東京 8:22着

川崎 8:00発
横浜 8:08着

[京急線]

京急川崎 8:09発
羽田空港(国内) 8:25着

東京、横浜、羽田空港など各方面へアクセスしやすいですから交通利便性に関してはとても魅力的です。

【総評】

川崎駅徒歩8分のクリオラベルヴィ川崎南幸町が坪単価340万円でスムーズに売れましたし、クレアホームズ川崎ザ・フロントが位置するエリアではなかなかマンションが供給されないということで希少性があることはたしかです。

ただ一番残念だったのは公式HPでも女性向けマンションであることを大々的に謳っておきながらも女性目線の工夫が少なかったことです。もう少し他社の取り組みを学んで活かすべきだったのではないでしょうか。

しかし全戸角部屋という表現には違和感が残りますが・・・まぁ角っちゃ角です(笑)

関連記事

クリオ ラベルヴィ川崎南幸町 価格と間取り モデルルーム訪問

クレアホームズ川崎ザ・フロントの物件詳細はコチラ


LIFULL HOME’Sのご紹介(スポンサー)

マンションマニアの住まいカウンター 海浜幕張店

マンションマニアにメールで相談

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です