リビオシティ船橋北習志野　価格と間取り　習志野台三街区住宅団地マンション建替事業

今回ご紹介するのはリビオシティ船橋北習志野です！

［物件概要］第一期販売戸数118戸

売主：日鉄興和不動産　三菱地所レジデンス　東京建物　長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：2998万円～6898万円
最多価格帯：4400万円台・4700万円台・4800万円台(各14戸)(100万円単位)
専有面積：40.53㎡～85.14㎡
総戸数：488戸（募集対象外住戸265戸含む）
規模：7階建て
交通：東葉高速鉄道「北習志野」駅（T4出口）徒歩2分　新京成電鉄「北習志野」駅（東口）徒歩3分
所在地：千葉県船橋市習志野台3
竣工予定：2025年3月中旬
引き渡し予定：2025年5月下旬

管理費：6840円～14380円(月額)
団地修繕積立金：1210円～2550円（月額）
ABC棟修繕積立金：3240円～6810円（月額）
D棟修繕積立金：3400円～6810円（月額）

インターネット利用料：429円（月額）
コミュニティクラブ会費：400円（月額）

駐車場：平置84台（身障者用2台含む）自走式駐車場139台［9000円～13000円］ほかに来客用2台　軽自動車：自走式19台［7000～10000円］（月額）
バイク置場：24台（1500円）（月額）
自転車置場：732台（2段式上段287台、下段287台、シングルラック8台、スライドラック（3人乗り対応）67台、平置き（3人乗り対応）83台)［100円～350円］（月額）

地図はこちらです↓

画像出典：リビオシティ船橋北習志野公式HP

東京高速鉄道と新京成線が交差する北習志野駅から徒歩2～3分、習志野台三街区住宅団地(昭和40年代前半に竣工)の建て替え事業となります。（開発面積は約24800㎡、その内の駅側である約16300㎡が今作の事業となります）

行政区としては船橋市となります。(新京成線の習志野駅＆北習志野駅周辺は習志野市の習志野ではなく船橋市の習志野となります)

新京成線の駅となればやはりその多くが駅舎が古い問題(それもまた味ではあります)を抱えているわけですが北習志野駅は2009年に駅舎が建て替わり(それまではトイレが男女共用だったくらいです)ペデストリアンデッキも整備、2012年には駅ビル(エキタきたなら)も開業するなど今どき感ある駅となっています。

それでいて駅以外は良い意味で昔ながらの雰囲気なのが北習志野の魅力なのですよね～！！

言わずもがなですがブランニューな街が好きな方にはまったく合いません。そういった方は沿線上であれば船橋日大前や八千代緑が丘、千葉県内であれば流山おおたかの森や柏の葉キャンパス、奏の杜や幕張ベイパークなどが合ってきます。北習志野は昔ながらの雰囲気が最高なのです！(津田沼へ出れば大型商業施設もありますからね！)

今作は駅ビルと駅前ロータリーのある東口から徒歩2分、その多くをペデストリアンデッキと商店街経由とすることもできますし、東葉高速鉄道の地上出入口であれば信号もなしとなるなどとても恵まれた動線となっています。

北習志野駅は駅前にも駅から離れた場所にも分譲マンションは点在していますが(戸建てが売れ線だがマンションも多い)駅前となると2008年築のベリスタ北習志野イーストレジデンス＆ウエストレジデンス以来となりお久しぶりですし、総戸数400戸以上×駅前×住居系地域(今作は第一種中高層住居専用地域)×千葉県としては北総線の白井駅前にあるプリスタ以来の16年ぶりということで建て替え事業らしい希少性がある出物となります。

日常の買い物はJUJUきたなら習志野台商店街の西友へ徒歩2分、駅北側の西友(通称：新西友)へ徒歩5分、新鮮館魚次へ徒歩1分、業務スーパーへ徒歩7分、ヨークマートへ徒歩10分など徒歩圏内で済ますことができますし、高根木戸のイオンへ徒歩15分と自転車があるとそちらも容易に行き来することができます。

通学校は習志野台第一小学校で徒歩6分、習志野台中学校で徒歩15分と小学校が近いのは嬉しいですね。北習志野近隣公園や5号公園など公園も点在しています。

建設地は元々団地があっただけあり長方形の整った土地形状です。

一部外向きの西向き住戸となるエアリープレイス棟もありますがほとんどが南東向き、その南東向きの棟は商店街側からブリーズプレイス棟、中央がセンタープレイス棟、最前列がディライトプレイス棟となります。

空地率50％超、棟ごとの離隔は約24mありブリーズプレイス棟とセンタープレイス棟の間は緑豊かなコミュニティガーデン、センタープレイス棟とディライトプレイス棟の間は平置き駐車場とするなどと窮屈感(詰め込んだ感)がなくゆとりがあります。東側には自走式立体駐車場があり平置きと合わせて設置率が45％ほどしかないのは物足りないものの機械式なしは利便性としてはもちろん維持管理の面でも嬉しいところです。洗車スペースも設けられます。

駐輪場は設置率150％、狭めの部屋もありますしご年配の方も少なくないとはいえザ・子育てファミリーマンションですので200％だと嬉しかったですね。

最前列のディライトプレイス棟の向かいには12街区がありそちらもいつか建て替えとなる可能性もありますし(今作の駅前ブロックが成功して街の価値が高まれば前へ進みやすくなるでしょうか)、背中側の棟のほうが確定眺望(とくにブリーズプレイス棟は中庭ビュー)であったり商店街へ近かったりと便利なため最前列棟のほうが条件がよく価格設定もそれらを考慮したものとなっています。(今回のような配棟計画の場合には最前列の棟が価格が一番高くなることが多いですが今作はそうではない)

メインのエントランスは商店街側の駅寄りで植栽豊かなエントランスアプローチを超えた先に二層吹き抜けのエントランスホール(エントランスラウンジ)、そこから繋がるようにコミュニティルーム(パーティ利用可)、ウェルネススタジオ(ダンスやフィットネスなどに利用)、パーソナルブース(個室あり)、フロントテラス(テーブルとチェアが設置された屋外空間)、ゲストルーム、コミュニティガーデン(中庭)と共用施設が続きます。

外観デザインとしてはガラス手摺の色を使い分ける程度の比較的シンプルな印象を受けるものの植栽豊かなエントランスアプローチと大窓を商店街側へ見せつけるエントランスラウンジは竣工するとかなり目立ってきて駅前のランドマーク的存在となることは間違いないでしょう。

車の出入りは南側でセンタープレイス棟とディライトプレイス棟の間にはシンボルツリーのある車寄せを設けてくれます。(庇がしっかりと伸びているとより嬉しかったのですが)

価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：リビオシティ船橋北習志野公式HP

［ブリーズプレイス棟］

B42aタイプ　1LDK　42.08㎡

画像出典：リビオシティ船橋北習志野公式HP

B66a1タイプ　3LDK　66.12㎡

画像出典：リビオシティ船橋北習志野公式HP

B85aタイプ　4LDK　85.14㎡

画像出典：リビオシティ船橋北習志野公式HP

［センタープレイス棟］

C40aタイプ　1LDK　40.53㎡

画像出典：リビオシティ船橋北習志野公式HP

C53a4タイプ　2LDK　53㎡

画像出典：リビオシティ船橋北習志野公式HP

C66b1タイプ　3LDK　66.12㎡

画像出典：リビオシティ船橋北習志野公式HP

C70b2タイプ　3LDK　70.2㎡

画像出典：リビオシティ船橋北習志野公式HP

C76bタイプ　4LDK　76.05㎡

画像出典：リビオシティ船橋北習志野公式HP

［ディライトプレイス棟］

D70a3タイプ　3LDK　70.2㎡

画像出典：リビオシティ船橋北習志野公式HP

平均坪単価は約230万円です。

どの棟のどの部屋を選ぶかに関しては動線優先で選んでも良いかもしれないですね。とにかく駅までの距離を優先したいのかメールコーナーとのバランスをとるのか駐車場など乗り物置場との行き来を優先するのかなど。そして横に長い大規模マンションだからこそエレベーターや階段、ごみ置場などの日常動線も意識して部屋を選ぶとより満足度が高くなることでしょう。(南側の駅寄りにサブエントランスがあるためディライトプレイス棟のそちら寄りであれば駅へ近かったりもします)

間取りに関しては田の字が主で共用廊下側の柱も食い込むなど単調なものではあります。ただ、従前の建物面積が影響して40㎡や50㎡もラインナップされています。(従前の区分所有者のお財布事情や求める広さが異なるため建て替え事業においては狭い部屋も多く設定されがち)

近年では希少となった80㎡超えの4LDKもあるなど面積帯は単調ではなく好みを見つけやすいでしょう。

設備仕様としては…郊外物件の建て替え事業ですし、そもそもの単価帯からして求めてはいけないのは重々承知していますが低めです。食洗機はありますが(C40aタイプを除く)ディスポーザーなし、浴室ブラケットライトにトイレは古めかしいタンク式、構造面においても高さ制限20mの中で7階建てのため階高が苦しく(一般的に階高は3m以上の確保が望ましい)直床・二重天井となっています。

周辺相場を確認しましょう！

※今作の建て替え前は坪単価70万円ほどで動いていました

・アーデル北習志野テラス　2001年築　北習志野駅徒歩6分　新築時の坪単価約140万円　現在の坪単価約80万円

動き一例　約85㎡　新築時3800万円台　中古時2100万円台

・ロイヤルシャトー習志野台　2001年築　北習志野駅徒歩3分　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約125万円

動き一例　約95㎡　新築時4200万円台　中古時3700万円台

・ディアステージ習志野台　2006年築　北習志野駅徒歩8分　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約105万円

動き一例　約75㎡　新築時2800万円台　中古時2200万円台

・パークハウス北習志野　2008年築　北習志野駅徒歩11分　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約120万円

動き一例　約75㎡　新築時3500万円台　中古時2500万円台

・オハナ北習志野　2016年築　北習志野駅徒歩13分　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約140万円

動き一例　約75㎡　新築時3300万円台　中古時3100万円台

・プレイズ船橋北習志野　2017年築　北習志野駅徒歩7分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約180万円

動き一例　約70㎡　新築時3900万円台　中古時3900万円台

・オハナ船橋習志野台　2018年築　習志野駅徒歩10分　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約145万円

動き一例　約70㎡　新築時3000万円台　中古時3000万円台

上記相場からリビオシティ船橋北習志野が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

C70b2タイプ　3LDK　70.2㎡　3階　4868万円　→　4000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約169円、緑豊かなエントランスアプローチと中庭、共用施設もあるわけでけして高いとは感じませんがディスポーザーありのオハナ北習志野よりもお高いのは少々惜しいですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・オハナ北習志野　総戸数241戸　管理費㎡単価月額約147円　ディスポーザーあり

・オハナ船橋習志野台　総戸数146戸　管理費㎡単価月額約125円　ディスポーザーなし

マンションギャラリーと建設地

【住むレーション】

［東葉高速鉄道(東西線直通)］

北習志野　7:32発
飯山満　7:34着
東海神　7:39着
西船橋　7:42着
浦安　7:53着
葛西　7:56着
西葛西　7:58着
南砂町　8:02着
東陽町　8:05着
木場　8:07着
門前仲町　8:10着
茅場町　8:14着
日本橋　8:16着
大手町　8:18着
竹橋　8:21着
九段下　8:23着
飯田橋　8:25着
神楽坂　8:27着
早稲田　8:30着
高田馬場　8:33着
落合　8:36着
中野　8:40着

北習志野　8:00発
船橋日大前　8:02着
八千代緑が丘　8:04着
八千代中央　8:06着
村上　8:08着
東葉勝田台　8:11着

［勝田台駅で京成本線乗り換え］

勝田台　8:14発
京成佐倉　8:23着
大佐倉　8:26着
京成酒々井　8:28着
宗吾参道　8:30着
公津の杜　8:32着
京成成田　8:36着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　8:44着
成田空港（成田第1ターミナル）　8:47着

［新京成線］

北習志野　8:03発
高根木戸　8:05着
高根公団　8:06着
滝不動　8:08着
三咲　8:09着
二和向台　8:11着
鎌ヶ谷大仏　8:12着
初富　8:15着
新鎌ヶ谷　8:17着
北初富　8:18着
くぬぎ山　8:21着
元山　8:23着
五香　8:25着
常盤平　8:27着
八柱　8:30着
みのり台　8:32着
松戸新田　8:33着
上本郷　8:35着
松戸　8:38着

北習志野　7:31発
習志野　7:32着
薬園台　7:34着
前原　7:36着
新津田沼　7:38着

［新津田沼で総武快速線乗り換え］

津田沼　7:44発
船橋　7:48着
市川　7:55着
新小岩　8:00着
錦糸町　8:06着
馬喰町　8:10着
新日本橋　8:12着
東京　8:15着
新橋　8:20着
品川　8:26着

会社の交通費支給計算方法が最短ルートでなく最安ルートの場合には東葉高速線ではなく新京成線遠回りルートでしか申請が通らないパターンもあるため必ず事前にチェックしておいたほうが良いでしょう。

一例…東京・大手町勤務の場合　東葉高速線ルート(大手町)：1ヵ月27660円　新京成線ルート(東京)：1ヵ月20880円

エリア柄道が狭かったり高速道路の出入口まで距離があったりと車でアクティブに移動したい方には合ってきません。

【総評】

賃料もお安いエリアですし、売買に関しては4000万円に大きな壁があるエリアのため駅徒歩2分の好立地とはいえなかなか重たい単価設定ではありますね。(もちろん周辺相場が追いついてくる可能性もありますが現状では先の通りで差が大きい)

ただ、中広域検討者や船橋市内での比較検討者であれば新築マンションでこの価格帯となれば魅力が大きいことでしょう。

周辺相場(リセールバリューへの期待)を気にしてしまう方にとってはとっつきにくいですが駅前の便利な立地ですからそこは満足度で回収できるという方も多いのではないでしょうか。北習志野では間違いなく便利な立地でありランドマーク的な存在ともなるわけですからね！

建築費高騰の中で滑り込みともいっても違和感ない建て替え事業です。郊外では今後より難しくなっていきそう(デべとしても単価が伸びにくいエリアでは協力しにくい)ですから今作はとても希少な出物と言えるでしょう。

あとは北習志野＆新築縛りがなくもう少しご予算伸ばせる(単価は今作と同じなのですが部屋が広めのため5000万円を少し超えてくる出物が多い)となれば新船橋駅前(東葉高速鉄道の駅としては東海神)のプラウド船橋が狙い目でしょう。これだけ周りの新築マンションの価格が値上がりしている中で坪単価230万円ほどで売り出している部屋があります。

今作の売り出しがスタートしたことでプラウド船橋の坪単価230万円ほどの出物は今まで以上に割安感が出てしまいましたので坪単価230万円ほどの出物が売れてしまうのも時間の問題かもしれません。

動画もご覧ください！

■リビオシティ船橋北習志野　建設地周辺レポート＆津田沼ザ・タワー　2023年10月時点の相場

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