プレミスト船橋塚田　価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプレミスト船橋塚田です！

［物件概要］

第一期販売戸数120戸

売主：大和ハウス工業　東武鉄道
施工：長谷工コーポレーション
価格：3550万円～5950万円
専有面積：70.09㎡～85.25㎡
総戸数：571戸
規模：11階建て
交通：東武アーバンパークライン「塚田」駅徒歩3分
所在地：千葉県船橋市行田一丁目
竣工予定：2020年9月上旬

駐車場：345台　月額3500円～13000円　別途、来客用駐車場6台、カーシェアリング2台
駐輪場：926台　月額100円～300円　別途、サイクルポート108区画（月額600円）、来客用自転車置場：16台
バイク置き場：29台　月額1000円～1500円　バイク置き場／15台、ミニバイク置き場／14台

管理費：月額15100円～18300円
修繕積立金：月額6200円～7600円

地図はこちらです↓

画像出典：プレミスト船橋塚田公式HP

東武アーバンパークラインの塚田駅から徒歩3分、駅近立地でありながらも商業施設、小学校、保育園、賃貸マンション、戸建て、そして分譲マンションのプレミスト船橋塚田と大規模な複合開発となります。

塚田駅は船橋駅から2駅、一つ手前の新船橋駅と比べると船橋駅まで歩くのは現実的ではなくなりますが船橋駅、新船橋駅よりも標高が高い(山手地区です)ということはウリになるでしょう。ハザードマップを見ても塚田駅付近は水害の可能性が低いことがわかります。

現状では接している道路が狭くちょいと危ない道であると言っても過言ではないのですが物件周辺は歩道含めて広くなりますから完成するとプレミスト船橋塚田に住まう方だけでなく周辺住民にとっても＋材料となるでしょう。開発エリアからイオンモール船橋までは狭い道のままとはなりますが大きく街が変わります。

やはり小学校新設というのは魅力が大きいですね。新船橋駅最寄りのプラウド船橋はとても魅力的なマンションですが小学校までバス利用というのが大きなデメリットでしたが今回は開発エリア内にできる新設小学校に通うことができます。開発エリア内ですから通学路も整備されます。近くに塚田小学校はありますが移転や増築ではなく完全に新設ですから転校を伴う引っ越しでも抵抗が少なくなるでしょう。一期生なわけですから。これは神奈川県のプラウドシティ日吉の開発と似ていますね。

南面の商業施設はベルク主体のフォルテ船橋行田という名になるようです。スーパーマーケットだけでなく例えば100均など日常使いしやすいお店が入ることでしょう。あくまで日常使いの規模感ですからイオンモールモールみたくでかくはないですがサクッと買い物できるちょうど良いお店になるのではないでしょうか。

賃貸マンションと戸建てに関してはプレミスト船橋塚田と同じく大和ハウスグループが供給・運営元となります。プレミスト船橋塚田は大和ハウス工業と東武鉄道のJVですがソライエブランドが入らないのはシェア率がほぼほぼ大和ハウス工業だからとのことです。

外観に関してはガラス手摺、コンクリート手摺を使い分け、マリオンも設けていますが正面部分としては一般的な分譲マンションレベルです。もちろん規模感はありますがめちゃくちゃ外観にこだわったと言えば嘘にはなるでしょう。単価なりです。ただ、敷地中央付近のエントランス周り、中庭は単価以上の仕上がりとなるでしょう。

まず感動したのは駐車場へ入る際に強制的に車寄せを通らせることです。一般的には車寄せと駐車場導線は別々としてしまうマンションが多い中であえて車寄せ横を通らせるというのは車利用者からすればかなりの優越感があることでしょう。もちろん歩行者導線は分けています。

駐車場へは一方通行となるため出庫時メインエントランス前の車寄せで同乗者を拾うことはできないのですがサブエントランス側にも車寄せを設けています。同乗者を乗せる車寄せと同乗者を降ろす車寄せが別々かつ両方とも強制的に通らせる導線はかっこいいですね～。

駐車場は平置きもしくは立体駐車場の自走式となっており立体駐車場にはしっかりとエレベーターが設置されています。設置率は約60％、第一期購入者は確保できるとのことでした。自走式駐車場まで遠い住戸もありますが屋上区画の方を除けば導線上で雨に濡れることはありません。ただし駐車場出入口にリングシャッターなどの設置はありません。

自走式駐車場を北側に設置しているため中庭は横に広くなかなかお目にかかれないくらい広いプライベートガーデンとなります。

プレミスト船橋塚田のモデルルーム訪問。

坪単価は約190万円。

強制的に車寄せ横を通らせる素晴らしき駐車場動線や広大な中庭など大規模マンションらしい魅力が多い。

ただし室内は浴室扉タオルバーなし、ソフトクローズ機能なしなどコストカット多め。

後日レポート更新いたします！ pic.twitter.com/DDuzWt7CWv

— マンションマニア (@mansionmania) 2019年10月14日

エントランスホールは別棟として二層吹き抜け、共用施設はF棟1階にお店のように配置しているため立ち寄りやすいことでしょう。ゲストルーム×3(A棟1階含む)、スタディラウンジ、ランドリールーム、キッズルーム、フィットネスルーム、キッチンスタジオなど大規模マンションらしく充実したものとなっています。真横の賃貸マンションとの相互利用はありません。

価格と間取りの一部を共有いたします！

［A棟］

A-Bタイプ　3LDK　72.31㎡

画像出典：プレミスト船橋塚田公式HP

A-Cタイプ　3LDK　72.18㎡

画像出典：プレミスト船橋塚田公式HP

A-Aタイプ　4LDK　76.62㎡

画像出典：プレミスト船橋塚田公式HP

A-Irタイプ　4LDK　84.2㎡

画像出典：プレミスト船橋塚田公式HP

A-Hタイプ　4LDK　85.06㎡
2階　5240万円　坪単価203万円
4階　5390万円　坪単価209万円
5階　5440万円　坪単価211万円
6階　5490万円　坪単価213万円
7階　5540万円　坪単価215万円
8階　5690万円　坪単価221万円

［F棟］

F-Aタイプ　3LDK　70.5㎡

画像出典：プレミスト船橋塚田公式HP

F-Dタイプ　3LDK　70.17㎡

画像出典：プレミスト船橋塚田公式HP

F-Iタイプ　4LDK　75.62㎡
2階　4030万円　坪単価176万円
3階　4170万円　坪単価182万円
4階　4220万円　坪単価184万円
5階　4270万円　坪単価186万円
6階　4320万円　坪単価188万円
7階　4370万円　坪単価191万円
8階　4420万円　坪単価193万円
11階　4610万円　坪単価201万円

平均坪単価は約190万円です。

第一期販売住戸に関してはすべて70㎡超となっています。全体としては50㎡半ばの2LDK、60㎡半ばの3LDKもあります。

はっきり申し上げて間取りと設備仕様に大きなこだわりは見受けられません。

ディスポーザーはありますが食洗機はオプション、引き戸は下レール(ハイタイプのウォールドア除く)、収納も引き戸もソフトクローズ機能なし、トイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライト、浴室扉にタオル掛けなし、浴室ミラー小さすぎ(あんな小さいミラー見たことないような・・・)などなど。コストを抑えてきています。ただし可動式ルーバー面格子はありました。

構造は直床、二重天井、基本天井高は階数により異なりますが一番多いのは2450mmです。

室内に関しては単価なりでしかありませんが大規模マンションということで先に述べたエントランス周りの豪華さや共用施設などを加えたトータルバランスで判断すれば坪単価190万円で買える新築マンションとしては条件良いでしょう。室内スペックの低さを妥協できるかどうかです。(オプションでどうにかなる部分も多いですが)

板状の大規模マンションがゆえにごみ置き場やエレベーター、メールコーナーが遠かったりと不便を強いる住戸もありますから間取りなどだけではなく、日常の導線もしっかりと確認して部屋を選ぶことをおすすめいたします。

棟として条件良いのは駅に近いA棟とF棟でしょう。条件良い棟から販売開始しています。

周辺相場を確認しましょう！

・ルネ・グランセーヌ　2000年築　行田町　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約90万円

・ゼファー船橋塚田　2000年築　行田1　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約105万円

・リビオ船橋ブライトテラス　2003年築　行田1　新築時の坪単価約115万円　現在の坪単価約100万円

・エクセレントプレイス船橋　2006年築　北本町2　新築時の坪単価約130万円　現在の坪単価約120万円

・パークホームズ船橋ヒルトップテラス　2006年築　北本町2　新築時の坪単価約125万円　現在の坪単価約130万円

・ソライエ船橋塚田　2017年築　北本町2　新築時の坪単価約160万円　在の坪単価約150万円

・パークホームズ船橋塚田　2017年築　行田町　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約160万円

上記相場からプレミスト船橋塚田の将来価値を予想すると

F-Aタイプ　3LDK　70.5㎡　5階　3970万円(新築時)　→　3000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

マイナー駅とはいえ大規模複合開発ですから10年して半値になってしまうような危険極まりない資産性の弱さがあるとは考えにくいです。プラウド船橋とは時代が違いますから買った時より高値で売るというのは難しくともフルローンで購入しても大きく残債割れしてしまうほど下がる理由も見つかりません。大規模複合開発内のマンションというのは周辺の一般的なマンションより高値で動くものです。

建設地

建設地周辺動画（塚田駅→建設地北側）
建設地周辺動画（建設地東側）
建設地周辺動画（建設地西側）
建設地周辺動画（建設地南側）
建設地周辺動画（建設地からイオンモール船橋まで）
建設地周辺動画（アーバンパークライン車内から）

管理費は㎡約215円、管理人は週7日、8時～19時30分までの勤務で数名の清掃員も合わさりますから違和感ない水準でしょう。このご時世にしては目に優しいほうです。

【住むレーション】

［東武アーバンパークライン］

塚田　7:52発
新船橋　7:54着
船橋　7:57着

塚田　8:02発
馬込沢　8:04着
鎌ヶ谷　8:08着
新鎌ヶ谷　8:11着
六実　8:13着
高柳　8:17着
逆井　8:21着
増尾　8:23着
新柏　8:25着
柏　8:29着

［船橋駅から総武快速線］

船橋　8:02発
市川　8:08着
新小岩　8:14着
錦糸町　8:20着
馬喰町　8:24着
新日本橋　8:26着
東京　8:28着

船橋　8:00発
津田沼　8:04着
稲毛　8:11着
千葉　8:15着

［船橋駅から総武緩行線］

船橋　8:01発
西船橋　8:05着
下総中山　8:07着
本八幡　8:09着
市川　8:12着
小岩　8:15着
新小岩　8:19着
平井　8:22着
亀戸　8:25着
錦糸町　8:27着
両国　8:30着
浅草橋　8:32着
秋葉原　8:34着
御茶ノ水　8:37着
水道橋　8:39着
飯田橋　8:41着
市ヶ谷　8:43着
四ツ谷　8:45着
信濃町　8:47着
千駄ヶ谷　8:49着
代々木　8:51着
新宿　8:53着
大久保　8:55着
東中野　8:57着
中野　9:01着

先に述べたように新船橋と違い東武アーバンパークラインに頼る形にはなりますから朝ラッシュ時にそこそこ混んでいる電車で船橋駅まで出てそこからようやくJR線というのをどう感じるかでしょう。津田沼みたく一本で都心へ～というわけにはいきませんからそこは弱点となります。もちろん、だからこその単価設定となりますからそこを妥協できるのであれば問題ないでしょう。塚田駅に着いてしまえばすぐに自宅なわけですから。

中学校は行田中学校で徒歩19分と遠めですが小学校は近いですから妥協しやすいでしょうか。小学校新設に伴い当然ながら中学生も将来的に増えるわけですが船橋行田住宅跡地を新設中学校にする話もでてきています。

行田公園も近いですし少し足を伸ばせばアンデルセン公園もありますから子育て世代からすれば魅力も大きいでしょう。

東武アーバンパークラインは2020年3月に全線で急行運転を開始する予定です。塚田駅は通過扱いですが急行運転開始(大宮～春日部間はすでに急行運転あり)により普通電車の混雑が緩和されれば朝ラッシュ時に船橋駅へ出るのが楽になりますがどうなるか。当然塚田駅利用者はグッと増えますからね。

急行運転開始だけでなく最終電車の繰り下げや特急アーバンパークライナーの運行開始もありますからアーバンパークライン全体の価値が高まることは＋材料と言えるでしょう。

【総評】

・駅近
・大規模マンション
・複合開発
・大手ブランド

好条件が揃っていますから4000万円前後でファミリータイプの住戸が買える新築マンションとしては手堅いことはたしかでしょう。子供の年齢にもよりますが新設小学校の一期生にもなれるわけで子育てファミリーからしたらよだれものの条件が揃っており(開発エリア内の保育園は優先権ありません)住みたいと思う方も多いはずです。

それでも迷う方の理由はやはり塚田というマイナー感と都心へ向かう際には主に船橋駅で一回乗り換える必要があることが多いですね。室内スペックは妥協できるという方が多いですが。

塚田駅のマイナー感というものは今回の開発が完了すれば薄くなるわけでそこは深く考えなくて良いと思いますが「必ず東武アーバンパークラインに乗る必要がある」ということは将来も変わらない(電車利用の場合)わけでそこさえ妥協できればよくある一般的な新築マンションを4000万円で買うよりかはリスクが少なく、何より満足度にも期待がしやすいでしょう。

高値時代であることとあくまで千葉県ですから買った価格以上に期待をするなら津田沼ザ・タワーみたいな超絶怒涛の希少性あるマンションを買うしかないわけで、そこを除けばプレミスト船橋塚田や幕張ベイパークのような開発エリア内のマンションは手堅さがあることはたしかなのです。

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