パークナード恵比寿　価格と間取り　地味な見た目をどう捉えるか

今回ご紹介するのはパークナード恵比寿です！

［物件概要］

売主：パナソニックホームズ
設計：安藤・間一級建築士事務所
施工：安藤・間
価格：113,456,984円
専有面積：61.60㎡・62.02㎡
総戸数：70戸（販売総戸数64戸、非分譲住戸数6戸含む）
規模：地上8階地下1階建て

交通：
東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅徒歩5分（※5番出口利用時間：AM6:00～終電／利用時間制限のない3番出口は徒歩7分）
JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「恵比寿」駅徒歩7分
東急東横線「代官山」駅徒歩5分
東急東横線「中目黒」駅徒歩9分
東京メトロ日比谷線「中目黒」駅より徒歩9分

所在地：東京都渋谷区恵比寿南三丁目
竣工予定：2019年8月竣工済み

駐車場：26台（身障者用1台、平置駐車場7台、機械式駐車場18台）月額35000円～52000円
自転車置場：132台　月額300円～500円
バイク置場：7台　月額1500円～3000円
トランクルーム：6区画　月額2400円～3600円

管理費（月額）24270円・24440円
修繕積立金（月額）7580円・7630円

地図はこちらです↓

画像出典：パークナード恵比寿公式HP

恵比寿駅から駒沢通りを5分～7分ほど歩いて一歩中へ入るため利便性と住環境のバランスが取れた立地となります。もう少し中へ入りたいという方もいるでしょうけども駒沢通りからほんの少しだけ中へ入る立地がゆえに上り坂にはなりますが代官山駅へも徒歩5分となりますからその辺りが好きな方にも魅力が大きい立地と言えるでしょう。(もっと代官山に寄り添いたいならパークナード代官山も販売中です)

パークナード恵比寿は2019年8月に竣工済み、私が初めて現地へ訪問したのが2019年の7月頃でしたからそこから2年経過、現在は残り5戸ほど(記事公開時点ではもっと少ないはず)と販売終盤戦です。今更ながらの取り上げとなりますが当時よりも世の中的にマンションの売れ行きが加速していますし、相場も高くなっていますからパークナード恵比寿のようにいわゆる旧価格物件で販売中の新築マンションを狙うのも「いろいろな意味で」面白い時期にはなっていますよね。

100点満点のマンションはこの世に存在しないわけですが今作において皆様、そして私自身も一番気になるところは外観デザインではないでしょうか。

いや、チープってわけではないですよ！！

ただ、価格、そしてエリア的に見るともう少し「おぉ～欲しい！！」となるくらいに仕上げてくるべきと思ってしまいますよね。

パークナード代官山くらいの外観デザインであったり、なんなら三菱やモリモトなどが手掛けていたならば(もちろんデザイン監修次第ですが)とっくに売れていたのではないかと。立地が良いだけにそこにコストをかけなくてもいけるという判断だったのかもしれませんがエリア柄目が肥えた方ばかりですからね…繰り返しになりますがチープだなんて話ではまったくないですし素敵な外観デザインです。ただ、そのエリアで検討する方に響くかというとちょいと微妙で、そのようなことを気にしない方限定ということにはなります。

風除室までのアプローチは鉄の門構えとあえての遠回りをさせる回廊ありで素敵ですし、エントランスホールとラウンジも総戸数からしたら贅沢な空間であるなど億ションらしさも感じられるものとなっています。エレベーターホールのエレベーター周りだけがステンレス調になっているのは好き嫌い分かれるかもですが私は好きですね。

住戸階の共用廊下も内廊下、当然ながらエアコン付きです。さらには各階ごみ置き場もあります。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※初回調査時含む

［南西角］

W-83Gタイプ　83.82㎡
3階　14980万円　坪単価590万円

［南東角］

E81Fタイプ　81.72㎡　管理費（月額）32200円　修繕積立金(月額)10050円
3階　14980万円　坪単価605万円
4階　15680万円　坪単価634万円

［東向き］

E-62Dタイプ　62.02㎡　管理費（月額）24440円　修繕積立金(月額)7630円

画像出典：パークナード恵比寿公式HP

E-58C2タイプ　58.67㎡　管理費（月額）23120円　修繕積立金(月額)7220円
2階　10980万円　坪単価618万円

E-48Aタイプ　1LDK　48.41㎡　管理費（月額）19070円　修繕積立金(月額)5950円
1階　8780万円　坪単価600万円

E-61Eタイプ　2LDK+S　61.6㎡　管理費（月額）24270円　修繕積立金(月額)7580円

画像出典：パークナード恵比寿公式HP

平均坪単価は約615万円です。(2回の調査時点で販売中住戸の平均)

周辺相場も上がっていますし、そもそも中古の出物も少ないエリアですから当時よりも割安感は出てますよね。

残っている部屋はマンション内では狭めの部屋となる2LDKが主でしたが廊下が短く有効面積は多いですし、浴室サイズ1418など水回りのゆとりもあります。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、水回り天板天然石、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホン、リビング天カセ、玄関電子錠、すべての水が浄水となる良水工房など単価なりに充実しています。プレミアムになると浴室のグレードが高くなるなど全体的にレベルアップします。

外気を取り込んだ後に綺麗な空気として室内へ流し込むHEPAフィルター換気システムを採用、当時よりもウケが良さそうですね。(販売開始時点ではコロナ禍前)

周辺相場を確認しましょう！

・恵比寿パークハウス　2005年築　恵比寿南3　恵比寿駅徒歩4分　新築時の坪単価約330万円　現在の坪単価約540万円

・プラウド恵比寿　2012年築　恵比寿南3　恵比寿駅徒歩4分　新築時の坪単価約400万円　現在の坪単価約565万円

上記相場からパークナード恵比寿の将来価値を予想すると

E-62Dタイプ　62.02㎡　4階　11980万円(新築時)　→　10500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は地下駐車場！！平置き8台、機械式18台で設置率は約37％、2回目の調査時点では機械式のハイルーフ対応区画であれば確保可能とのことでした。

管理費は㎡単価月額約394円、ディスポーザー＆内廊下＆週5日10時～19時でコンシェルジュサービスあり(別途管理員はいます)＆各階ごみ置場ありでこの単価なら総戸数からしても悪くないでしょう。

【住むレーション】

［日比谷線］

恵比寿　8:00発
広尾　8:03着
六本木　8:06着
神谷町　8:09着
虎ノ門ヒルズ　8:11着
霞ヶ関　8:13着
日比谷　8:16着
銀座　8:17着
東銀座　8:19着

［山手線］

恵比寿　8:01発
渋谷　8:04着
原宿　8:06着
代々木　8:09着
新宿　8:11着

恵比寿　8:00発
目黒　8:02着
五反田　8:05着
大崎　8:06着
品川　8:11着
高輪ゲートウェイ　8:13着
田町　8:15着
浜松町　8:18着
新橋　8:20着
有楽町　8:22着
東京　8:24着

［埼京線→りんかい線］

恵比寿　8:08発
大崎　8:12着
大井町　8:18着
品川シーサイド　8:21着
天王洲アイル　8:24着
東京テレポート　8:27着

［湘南新宿ライン］

恵比寿　8:09発
渋谷　8:11着
新宿　8:16着
池袋　8:22着

恵比寿　8:02発
大崎　8:06着
武蔵小杉　8:17着
横浜　8:29着

日常の買い物としてはピーコックストア、アトレ恵比寿、中目黒の東急ストアなど選択肢は豊富です。

私には胃が痛くなるような(苦笑)おしゃれな飲食店も多く、そのようなお店が好きな方には楽しみが大きいでしょう。私は駅前のおしゃれな吉野家でお腹いっぱいです！！

恵比寿の吉野家でチーズボロネーゼ丼！！#吉野家 #チーズボロネーゼ丼#芹澤優 pic.twitter.com/7Qlu5RCwqH

— マンションマニア (@mansionmania) July 18, 2018

通学校は長谷戸小学校で徒歩3分、鉢山中学校で徒歩14分です。

【総評】

とても魅力ある立地で価格もけして割高すぎるということはありません。ただ、先に述べたように見た目へこだわると言いましょうか、欲しいと思わせるもの(所有欲を満たしてくれるもの)でないと響きにくい価格帯、エリアですから目が肥えた方にはとっつきにくいのかな？と。室内の設備仕様も高いわけで見た目、ブランド力的に単純に欲しいと思わせる力が少ないという評価となります。

そのためそこさえ気にならなければ買いの出物ということになります。

「所有欲満たしてくれるなら高くても買うよ」という方が多いエリアなのでパークコート代官山の建物がまるっとこちらにあればもうとっくに売れていたでしょうね～。もちろん代官山好きならパークナード代官山のほうが合うのですが今作は恵比寿を日常使いしやすい(勾配も緩やか)ですから立地としてはとっつきやすいですからね。

残り僅かですから気になった方はラストチャンスに見学してみることをおすすめいたします！

動画もご覧ください！

■パークナード恵比寿　現地周辺レポート

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