パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズ　第一期の予定価格と間取り　線路沿いだからこその抜群の日当たりと眺望

今回ご紹介するのはパークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：東急建設

価格：未定
専有面積：54.80㎡～125.12㎡(全体としては30.65㎡～125.12㎡)

総戸数：807戸（一般販売対象戸数401戸）
規模：エアーズ地上24階地下2階建て　ブリーズ地上20階地下1階建て

交通：中央線・総武緩行線・東西線「中野」駅徒歩6分～8分

所在地：東京都中野区中野4丁目
竣工予定：エアーズ2025年12月下旬　ブリーズ2025年12月下旬
引き渡し予定：エアーズ2026年7月下旬　ブリーズ2026年7月下旬

駐車場：機械式218台　平面3台
駐輪場：1471台
バイク置場：47台

地図はこちらです↓

画像出典：パークシティ中野 ザ タワー公式HP

JR中央線と東京メトロ東西線の中野駅から徒歩6分～8分、駅北西側で線路沿いとなります。

将来的にはペデストリアンデッキ（2030年度完成予定）と西側南北自由通路（完成予定2026年度）を経由して駅徒歩4分～徒歩5分へと短縮されます。(駅直結系物件にしてはホームまで距離はあります)

ペデストリアンデッキは屋根付きを予定しているため横殴りの雨でなければ濡れることもありません。

ただ、ほんの一部ですが屋根が途切れる部分もありますしそもそもの庇の幅もそこまで広くないため『完全に濡れない動線が良い』となれば販売中(完売前)の新築マンションとしてはパークタワー勝どきミッドやグランドシティタワー池袋のほうが合ってくるでしょう。(中野がお好きな方ですと東京湾岸はキャラクターが違いすぎるためグランドシティタワー池袋のほうが比較検討先としては適切かと思います)

今作の入居開始が2026年7月下旬予定ですから順調に進んだとしても数年間はペデストリアンデッキが未完成の状態であること、こういった大規模な街開発は完成が遅れることも多々あることは注意が必要ですが引き渡し時点が未完成である点は不動産にお詳しい方であれば『ニヤリ』となることでしょう。

さらに今後は中野サンプラザと中野区役所跡地(2024年5月7日に区役所が新庁舎に移転)にNAKANOサンプラザシティ、駅前広場、中野駅新駅舎の開発が進み、そしてパークシティ中野を含めてそれらがペデストリアンデッキで結ばれることになります。
　
数多くある再開発の中でも『駅が大化けする』というのはより魅力が大きいですよね。駅はその街の玄関口なわけですが近年は『駅は電車に乗るために行く場所』から『電車に乗るためだけでなく買い物にも行く場所』へと行動自体も変化しており、実際にJR東日本も鉄道屋脱却ともいえるような経営計画となっています。

駅が綺麗になりエレベーターなどが整備され利用しやすくなるだけでなく駅ビル(アトレ)も開業(2027年予定)するためエキナカと合わせてパークシティ中野に住まう方にとって影響がとてもとても大きなものとなります。(現在の中野駅を見て『うぐぐ、、、国鉄すぎる…』となる方も新駅舎完成後は『あれま！おしゃれ！！』となるくらい大きな変化となります)

上記はすべて駅北側ですが駅南側でも住友不動産の高級賃貸マンション中野ステーションレジデンスと中野駅前ビルが竣工しており、将来的には中野レンガ坂商店会と駅南口側も開発される予定があったりと両口とも整備が進むことで駅を中心として街が大きく変化していくことになります。

今後の開発が楽しみな中野ですが日常の買い物に関しては中野サンクォーレタワーのヨークフーズwithザ・ガーデン自由が丘が徒歩8分ほど、5丁目のライフが徒歩8分ほど、駅南口側のマルイ(ピーコックストアが閉店、現在はクイーンズ伊勢丹等が入っています)が徒歩7分ほど、その他中野サンモール商店街や中野ブロードウェイなど多彩な商店街があるため選択肢はありますが現状としては思いのほか近くにはありません。

ただ、今後駅ビル＆エキナカにも惣菜店などが入ると思われますし、パークシティ中野のオフィス・商業棟である中野M-SQUAREにもエリア内では大きめのスーパーマーケットが入る計画があるなど今以上に便利になることは間違いないでしょう。

住んでからどんどん便利になる、それが再開発エリアに住まう魅力の一つと言えるでしょう。中野M-SQUAREまでも庇ありの動線のため雨の日などの買い物も便利です。

通学校は平和の森公園近くの平和の森小学校で徒歩15分ほど、四季の森公園北側の中野中学校で徒歩8分ほどです。『中学校からは私立～』でも『小学校は公立～』という考えの方も多い中で小学校の遠さはウィークポイントとなってきますね。

それでも北側には警察大学校跡地再開発の中野四季の都市が10年ちょっと前に完成しておりそちらには緑豊かな四季の森公園があるなど駅直結でありながらも緑もすぐ近くで感じられる住環境という点からも子育てファミリーウケも良いことでしょう。

実際には当然違いますが『大きめの広場を共用施設感覚で利用できる』といっても違和感ないでしょう。

建設地は東西に長い土地形状で3棟構成、一番駅寄り(東側)からオフィス・商業棟の中野M-SQUARE、パークシティ中野ザタワーエアーズ(545戸)、パークシティ中野ザタワーブリーズ(262戸)という順に並び、これら3棟はすべてが駅までペデストリアンデッキで結ばれることになります。

ブリーズのさらに西側では囲町西地区(今作は囲町東地区)として住友不動産による再開発タワーマンションの建設が予定されていますが現状はペデストリアンデッキで繋がる予定はありませんので後発マンションとの差別化がなされています。

ただ、住戸数約490戸、高さ約90mの25階建てと規模感も似ているためブリーズを選んだからといって西方面が抜けてくるわけではありません。(少しはずらしてくるとは思います)

となれば、言わずもがなですがエアーズとブリーズを比べた際に『駅に近く規模感もあるエアーズのほうが条件が良い』ことは明らかですので選べる内はエアーズを狙うべきでしょう。(条件良いエアーズから販売開始となります)

主開口部はボリュームゾーンが南と北、割合としては少ないですが東と西の設定もあります。

南向きはどちらの棟も線路側となるため抜群の永久採光、眺望に関しても7階前後でも十分な抜け感です。個人的な感覚としては10階くらいでも『カーテンいらず』というくらいスペシャルに抜けてきます。

もちろん窓を開ければ電車の音は相当なものですがそれはこの立地だから許される(そもそもそれが気になる方は検討しない)とも言えるでしょう。中央線は線路が東西にまっすぐ綺麗に伸びているため駅近×線路沿いのマンションは多いですがそれが理由で中古市場において売りにくいという様子は一切ありません。

とはいえ『窓を開けて生活する方にはまったくもって合わない』ことは確かでしょう。個人的な経験上の感覚ですが電車が通るとテレビの音もかき消されると思います。もちろん二重窓や換気方式で音対策をしているため窓を閉めて生活される方にとっては問題ないでしょう。

エアーズの北向きは中野セントラルパークサウスとドン被りとなる住戸ばかりです。エアーズでも西寄りになれば明治大学中野キャンパスとの間になり低層階であれば木々も楽しめるなどすべての北向きがドン被りというわけではないですが好条件の南向きと比べると全体的に劣ります。

エアーズの東向きは向かいに中野M-SQUAREがありますが15階くらいになれば一山超えてNTTドコモ中野ビルまで視界が開けてきます。

エアーズの西向きは向かいにブリーズが被りますがブリーズのほうが少し南に寄るため北寄りは隙間が抜けてきます。

上記の通り北向き、東向き、西向きも住戸位置によってはドン被りでないものの南向きがスペシャルすぎるため『予算伸びないけど広い部屋が欲しい』『当てることを優先したい』などの事情がなければ南向きを選びたいマンションです。

メインの動線はペデストリアンデッキとなることからメールコーナーは2階に設けてくれています。車での帰宅時以外は便利に感じることでしょう。また、北側1階にサブエントランスを設けてくれるためエアーズとブリーズの間にある広場や北側の四季の森公園との行き来もしやすいものとなっています。(四季の森公園への横断歩道までは少し迂回が必要です)

共用施設は1階と2階に集中しており1階にフィットネスルーム(24時間利用可)、ファミリーラウンジ(24時間利用可)、ランドリー(24時間利用可)、2階にライブラリーラウンジ(24時間利用可)、スタディルーム(24時間利用可・個室で予約制)、パーティールームとゲストルーム2部屋、屋上階にルーフトップテラス(8時～22時)があります。

エアーズとブリーズは仲間ではありますが別マンションでもあるため共用施設の相互利用はランドリー(ファミリーラウンジ)を除いてできません。(駐車場などの相互利用もなし)

エントランスホールはコンシェルジュデスクや柱、そして動線を円形としており回遊する楽しみも大きなものとなっています。窓面が大きく高級感ありつつも明るい空間となりそうです。

建物デザインに関してもエアーズは角住戸の窓で円形を描き、それに対してブリーズはスクエアを描いてエントランスホールも円形デザインではなくなるなど一体感はあれど異なるデザインというのが面白いですね。ペデストリアンデッキが線路側にあることで全体的に伸びやかな印象です。中間免震部分の緑化も良い味付けとなり車窓からもかなり目立ってくることでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

A58Asタイプ　2LDK　58.25㎡

画像出典：パークシティ中野公式HP

A-60Bsタイプ　2LDK　60.03㎡

画像出典：パークシティ中野公式HP

A-61Aeタイプ　2LDK　61.96㎡

画像出典：パークシティ中野公式HP

A-67Asタイプ　3LDK　67.47㎡

画像出典：パークシティ中野公式HP

A-70Awnタイプ　3LDK　70.56㎡

画像出典：パークシティ中野公式HP

A-72Asタイプ　3LDK　72.36㎡

画像出典：パークシティ中野公式HP

A-77Aswタイプ　3LDK　77.36㎡

画像出典：パークシティ中野公式HP

A-80Cenタイプ　3LDK　80.10㎡

画像出典：パークシティ中野公式HP

A-82Aseタイプ　3LDK　82.05㎡

画像出典：パークシティ中野公式HP

A-P108Anタイプ　3LDK　108.88㎡

画像出典：パークシティ中野公式HP

A-P120Aseタイプ　3LDK　120.27㎡

画像出典：パークシティ中野公式HP

第一期は条件良い住戸がボリュームゾーンとなっているため全体の平均はまだわかりませんが現在予定価格が出ているところだけで計算をすると坪単価は約730万円です。

北向き1DK・1LDKの30㎡台は次期以降の販売となります。

間取りに関しては中住戸の3LDKですと『もう少し広ければなぁ～』となりやすい面積と形状という印象を受けました。今の時代の新築マンションとしてはけして専有面積調整が激しいということはないのですがスペシャル系の億ションとしては保守的ですね。

2LDKも洗面室が広い間取りが多いのは好印象ですが収納がもう少し欲しいかなぁ～と。

角住戸に関しても80㎡ほどを基本としており90㎡台のラインナップがないあたりからしてもこちらももう一声面積帯にゆとりがほしかったかなぁ～と。

ただ、これは私自身が広めの部屋からの買い替え目線であるからこそそう感じてしまいやすいだけで一次取得者層や2LDKサイズからのステップアップ買い替えとなれば呑みやすいポイントなのかと思います。

行燈部屋あり、洋室リビングin多めと内廊下タワマンらしい間取りが主となっています。デザインの関係で完全透明ガラス手摺でない間取りも多いため座って眺望を楽しみたいのかプライバシー性を重視したいのかでお気に入りの部屋が変わってくることでしょう。

角住戸に関しては高さ約2200mmの足元からのダイレクトウィンドウが豊かなため『予算伸ばしてでも角が欲しい』と思わせてくれるわけですが南東角のほとんどが地権者住戸となっているため自然と高倍率となってしまいそうです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、ローシルエットトイレ＆手洗いカウンター、ゼッチマンションで主寝室床暖房、全熱交換機(AIR TES)、玄関前カメラ付きインターホンなど単価帯なりに頑張ってくれています。

とくに全熱交換に関しては採用する新築分譲マンションが少ないですからわかりやすいストロングポイントとなってくるでしょう。音対策というだけでなく壁ポコ(給気口や電動給気シャッター)がないため見た目としても美しいですし花粉なども室内に侵入しにくくなるなど快適性も向上します。壁回りが汚れないというのも嬉しいですよね。

また、基本天井高が2650mmというのも素晴らしいですね。もちろん間取りにより下がり天井の大小は異なりますがサッシ周りも2200mm弱までの下がりで抑えてくれているため開口部としても悪くありません。

23階と24階のプレミアムフロアになると基本天井高3000mm、サッシも連動して伸びてきますが天カセなどは標準にならないため価格帯からするともうちょい華が欲しかったかなぁ～と。ただ、収納を充実させてトイレも2つにしているプランもあったりするのは中央線沿いで戸建からの買い替え層も多いと考えられる中で売れる大きなポイントとなってくるでしょう。

構造は直接基礎×中間免震(ブリーズは直接基礎×免震)という最強といっても怒られないであろう組み合わせです。(建物に合わせて免震か制振かを決めるため制振が必ずしも劣るというわけではないもののどちらがより安心かとなればそれは免震でしょう。また、直接基礎という安心感も大きいです。)

周辺相場を確認しましょう！

■中野ツインマークタワー

2012年築　中野駅徒歩2分

新築時の坪単価約365万円
現在の坪単価約660万円

動き一例　約65㎡
新築時6800万円台
中古時13000万円台

■ザ・パークハウス中野タワー

2017年築　中野駅徒歩6分

新築時の坪単価約455万円
現在の坪単価約650万円

動き一例　約76㎡
新築時10900万円台
中古時14800万円台

～パークシティ中野(分譲)と中野ステーションレジデンス(賃貸)、支払い比較～

■パークシティ中野(分譲)
61.96㎡　月額約32万円＋管積38705円＝月額約36万円
80.10㎡　月額約41万円＋管積49705円＝月額約46万円

■中野ステーションレジデンス(賃貸)
61.45㎡　月額37.9万円
81.23㎡　月額51.9万円

上記相場からパークシティ中野ザタワーが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

A-67Asタイプ　3LDK　67.47㎡　13階　14980万円　→　13860万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は商業・オフィスと同じく中野M-SQUAREから地下へ入る動線で途中から住宅用スペースへと入り地下1階で入庫となります。(ブリーズは独立しているため動線が異なります)

72台のタワーパーキングが2基、地下階ですので当然雨に濡れることはありません。車寄せとコーチエントランスもありますしパレットのサイズ感も良いですね。

全体の設置率としては約27％ですが販売対象住戸に対してはエアーズが約43％、ブリーズが約38％と立地の割には多く、新築時の抽選方式が4段階に分かれるためとても確保しやすくなっています。

敷地内駐車場がマストという方もとても買いやすいですね！！

～抽選権順位～

第一：100㎡以上　←希望すればハイルーフ確定
第二：75㎡以上　←高確率でハイルーフ当選、最低でもミドルルーフ確定
第三：65㎡以上　←ここから確保できないリスクあり
第四：65㎡未満

75㎡以上を購入すればミドルルーフ確定というのは優しいですね～！！

※あくまで自分がオーナーである間の権利です

～タワーパーキングパレットサイズ～

・ノーマルルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅2050mm×全高1550mm×重量2700kg×最低地上高90mm　17台　月額33000円

・ミドルルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅2050mm×全高1750mm×重量2700kg×最低地上高90mm　33台　月額34000円

・ハイルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅2050mm×全高2000mm×重量2700kg×最低地上高90mm　41台　月額36000円

・EV対応ハイルーフ　全長5200mm×全幅1950mm×タイヤ外幅1860mm×全高2000mm×重量2600kg×最低地上高90mm　9台　月額38000円

・車いす使用者用　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅2050mm×全高2000mm×重量2700kg×最低地上高90mm　4台　月額36000円

ただ、残念だったのがエレベーターです。メイン使いの5基あるエレベーターの内、地下階直通は2基のみです…いや～これは住んだ後に分かる(感じる)ストレスでしょうね～。。。ここはケチらずに全基地下直通にしてほしかったところです。(駐車場を使わない方にとっての悪い影響はありません)

駐輪場はウォークスルーの専用エレベーター2基ありで3階の屋内、単純計算ですが1世帯3台確保可能、別途レンタサイクルが32台導入予定です。

管理費は㎡単価月額約456円、お安くはないですが防災センターありの24時間有人管理、コンシェルジュサービスあり(10時～19時・週5日)、内廊下、各階ごみ置場、ディスポーザーありですから支払える方からすれば満足度で回収しやすいことでしょう。ただ、地権者ありの再開発系あるあるですが第三者管理ではないですし修繕積立金の初期設定が抑え目となってしまっています。

エレベーターは正方形の使い勝手良い箱でメイン使いが5基(分速180m)、別途各階ごみ置場からごみを回収する際などにも使うことになる非常用が1基(分速105m)です。24階建てですから低層用と高層用に分かれていないことに違和感はないでしょう。ただ、繰り返しになりますがメイン使いの5基中2基しか地下階へ直通しないのは惜しいですよね…

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・中野ツインマークタワー　総戸数234戸　管理費㎡単価月額約371円

・ザ・パークハウス中野タワー　総戸数178戸　管理費㎡単価月額約405円

【住むレーション】

［中央快速線］

中野　8:00発
新宿　8:05着
四ツ谷　8:09着
御茶ノ水　8:14着
神田　8:17着
東京　8:19着

中野　7:59発
高円寺　8:01着
阿佐ヶ谷　8:03着
荻窪　8:05着
西荻窪　8:08着
吉祥寺　8:10着
三鷹　8:13着
武蔵境　8:17着
東小金井　8:20着
武蔵小金井　8:22着
国分寺　8:25着
西国分寺　8:27着
国立　8:30着
立川　8:33着
日野　8:37着
豊田　8:40着
八王子　8:44着
西八王子　8:47着
高尾　8:51着

［総武緩行線］

中野　8:00発（始発）
東中野　8:03着
大久保　8:05着
新宿　8:08着
代々木　8:09着
千駄ヶ谷　8:11着
信濃町　8:13着
四ツ谷　8:16着
市ヶ谷　8:18着
飯田橋　8:20着
水道橋　8:22着
御茶ノ水　8:25着
秋葉原　8:27着

中野　8:00発
高円寺　8:02着
阿佐ヶ谷　8:04着
荻窪　8:06着
西荻窪　8:09着
吉祥寺　8:11着
三鷹　8:13着

［東西線］

中野　8:01発（始発）
落合　8:03着
高田馬場　8:07着
早稲田　8:10着
神楽坂　8:13着
飯田橋　8:16着
九段下　8:18着
竹橋　8:20着
大手町　8:23着
日本橋　8:25着
茅場町　8:27着

［空港リムジンバス］

中野駅北口　5:25発(始発)
羽田空港第2ターミナル　6:00着
羽田空港第1ターミナル　6:05着
羽田空港第3ターミナル　6:15着

中央快速線に乗車してしまえば新宿駅まで一駅5分、東西線の始発で座って大手町駅などの都心部へダイレクトアクセスも可能です。

23区の駅としては端のほうですからJRの都区内パスや地下鉄の一日乗車券もフル活用しやすいですね。

もう1年ほどすれば中央快速線にグリーン車が導入される予定ですから立川や八王子へご通勤されている方も課金することで今以上に便利となってくるでしょう。

車での移動に関しては環七が近いのは良いのですが4号線もC2も出入口まで少々距離があるため電車移動の便利さと比べると弱いですね。

【総評】

再開発というだけでも不動産として強いわけですがその中でも『駅も大化けする』さらに『再開発エリアが複数ある』というのが中野の面白いところですね。

しかも、中野の場合は元々が楽しくて便利な街であるわけですからそれが進化する再開発です。そのため住んでから再開発が進むまでが不便というわけではなく住んでから年々便利になっていきます。

今後もサンプラザ跡地やその北側などでマンションの建設があり、とくにサンプラザ跡地の住宅に関しては今作を検討されている方でさえもそちらに住みたいとなるレベルの出物となることでしょう。ただ、分譲かもわからないですし価格なども不明ですからそちらを狙うにしても『パークシティ中野でポジションセット』しておいたほうが賢い動きといえるでしょう。

価格に関してはできる限り実需に寄り添ってくれている印象を受けます。おそらく申し込みできる戸数の制限もしてくれるかな？と思いますし手付金も10％マストです。(プレミアムの手付金は上限の20%)

もちろん投資家さんの参戦もなくはないでしょうけども現状でそこまでお得感あるほどではないため実需検討者が主となり、供給戸数を絞っているとはいえスペシャル系マンションの割には買いやすい倍率となるはずです。

グランドシティタワー池袋の第一期やパークタワー西新宿のように『お祭り価格』ではないですが『価格が高い以上の満足度に期待ができる』わけで気に入ったなら買わない理由はないとも言えるでしょう。

今作に関しては『中野に住みたい！』という方だけでなく『中央線沿線に住みたい！』という方も検討するため中野の地元需要だけでは語れない物件です。(中央線は人気路線でありながらも駅近でのスペシャル系分譲マンションの供給が少ない)

それでいてエアーズは総戸数545戸中販売対象住戸は239戸しかなく、3LDK以上となればさらにグッと減るため次期販売を待つ意味はないですからね…第一期でチャレンジすべきでしょう。

『価格は高くてもいいから間違いのない買い物をしたい！！』という方は検討候補の一つにしてみることをおすすめいたします！

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