今回ご紹介するのはヴェレーナ横浜井土ヶ谷ザ・フロントです!

[物件概要]

売主:大和地所レジデンス
設計:設計集団宙組
施工:三木組
価格:未定
専有面積:54.56㎡~67.10㎡
総戸数:33戸
規模:7階建て
交通:京急本線「井土ヶ谷」駅徒歩4分
所在地:神奈川県横浜市南区永田東一丁目
竣工予定:2021年12月中旬

駐車場:8台(機械式)
バイク置場:3台
自転車置場:58台(上段ラック式17台、下段スライドラック式30台、スライドラック式11台)

地図はこちらです↓

画像出典:ヴェレーナ横浜井土ヶ谷ザ・フロント公式HP

京急線の井土ヶ谷駅から環状1号線沿いを徒歩4分、駅北側では久しぶりの新築マンション供給となります。

南側ではヴェレーナグラン横濱井土ヶ谷の供給が記憶に新しいところですね。徒歩7分でした。

ヴェレーナグラン横濱井土ヶ谷は総戸数109戸でしたからそちらに比べるとかなりこぶりとなりますが井土ヶ谷駅徒歩4分という駅の近さは大きな魅力です。

井土ヶ谷駅最寄りとしては全戸即日完売となったお宝新築マンションのプロミライズ横浜井土ケ谷が記憶に新しいところですがお宝だけに買うのは困難でしたからそちらを逃した方も検討されるのではないでしょうか。

横浜市にしては起伏が少なく駅から建設地まではフラットです。徒歩4分の間に信号2ヵ所(歩行者用の信号機ないところを含めると3ヵ所)あるものの市内駅近でフラットかつ低地ではないということで坂が苦手な方にもとっつきやすいでしょう。(大岡川のハザードからはずれるのと土砂災害の危険性がないエリア)

戸建ての多い住宅街となっており建設地の用途地域は近隣商業と住居系エリア混合ですが周りは住居系エリアとなるため周りと比べて一回り背の高い建物ですから採光、眺望に期待できます。南側は接道できていないものの新しい戸建てなどが立っており敷地も狭いですから将来不安は薄いでしょう。

外観デザインとしては目立つ東側面を三色のタイルを使い分け、環状1号線側のエントランス周りには庇と植栽豊かなものとするなど前作とは異なりいつもの大和地所レジデンスらしさを出せています。(前作のヴェレーナグラン横濱井土ヶ谷は横浜市が絡んでいた影響でいつもの大和地所レジデンスらしい外観デザインにできなかった)

エントランスホールはこじんまりとしているものの窓越しに水盤を楽しむことができます。出かけるときも視界に入るようになっており、近郊・郊外の総戸数33戸としてはびっくりするくらいの豪華さです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※2020年12月に見学したため販売済み住戸も混じっています

Aタイプ 3LDK 62.77㎡ 管理費(月額)15880円 修繕積立金(月額)5150円

画像出典:ヴェレーナ横浜井土ヶ谷ザ・フロント公式HP

6階 5198万円 坪単価273万円
7階 5298万円 坪単価279万円

Bタイプ 3LDK 60.60㎡ 管理費(月額)15330円 修繕積立金(月額)4970円

画像出典:ヴェレーナ横浜井土ヶ谷ザ・フロント公式HP

4階 4798万円 坪単価261万円
7階 4998万円 坪単価272万円

Cタイプ 2LDK 54.56㎡ 管理費(月額)13800円 修繕積立金(月額)4470円

画像出典:ヴェレーナ横浜井土ヶ谷ザ・フロント公式HP

次期以降供給

Dタイプ 3LDK 62.37㎡ 管理費(月額)15780円 修繕積立金(月額)5110円

画像出典:ヴェレーナ横浜井土ヶ谷ザ・フロント公式HP

2階 4498万円 坪単価238万円
5階 5048万円 坪単価267万円

Eタイプ 3LDK 67.1㎡ 管理費(月額)16980円 修繕積立金(月額)5500円

画像出典:ヴェレーナ横浜井土ヶ谷ザ・フロント公式HP

3階 5098万円 坪単価251万円
6階 5498万円 坪単価270万円

平均坪単価は約260万円です。

今作は一番広くても67㎡と広さ求める方には合わないですが周辺の既存マンションとの差別化はできています。(井土ヶ谷駅の北側で今回のマンションより駅に近い既存中古マンションは築24年にもなってしまう)

リビングの窓面を2.5面とできている部屋が多いのはいいですね。リビング横の洋室ウォールドアはハイタイプですが収納できない部屋が多いことは一体として使いたい方には気になるでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんがキッチン天板御影石、オープンキッチンでマントル型ステンレスレンジフード、洗面天板も御影石、三面鏡框付き、浴室ダウンライト、ミストサウナ、玄関前カメラ付きインターホン、活水器アグアクリーン、各戸玄関前宅配ボックス(埋め込み型のようなものではないですが便利ですね!!)などなど単価からすればかなり頑張ったものとなっています。トイレ手洗いカウンターが付いていれば尚良かったですね。(古めかしいタンク式ではありません)

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mmです。環状1号線対策としてT-2サッシとしています。

周辺相場を確認しましょう!

・ナイスアーバン井土ヶ谷フラッツ 1996年築 永田東1 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約135万円

・モリスガーデンヒルズ井土ヶ谷 1998年築 永田東1 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約120万円

・マークミュー清水ヶ丘公園 2000年築 南太田2 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約125万円

・ファミールガーデン横浜南テラス&タワーズ 2003年築 永田東3 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約125万円

・ルネ横浜アーバンテラス 2003年築 井土ケ谷中町 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約185万円

・グランディオーレ井土ヶ谷 2006年築 南太田3 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約165万円

・ヴェレーナグラン横濱井土ヶ谷 2018年築 井土ケ谷中町 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約215万円

上記相場からヴェレーナ横浜井土ヶ谷ザ・フロントの将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 60.60㎡ 4階 4798万円(新築時) → 3800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約253円、水物あってこの水準なら割高感ないでしょう。

駐車場は屋外機械式で設置率約24%と少なめですが第一期契約者は希望すれば確保できます。月額17000円~22000円です。

駐輪場とバイク置場は屋内です。

建設地

【住むレーション】

[京急線]

井土ヶ谷 7:52発
弘明寺 7:53着
上大岡 7:56着
杉田 8:02着
能見台 8:05着
金沢文庫 8:09着

井土ヶ谷 8:09発
南太田 8:11着
黄金町 8:14着
日ノ出町 8:16着
戸部 8:18着
横浜 8:21着
(快特へ乗り換え)
横浜 8:24発
京急川崎 8:36着
京急蒲田 8:40着
品川 8:53着

駅北側がゆえにブルーラインの蒔田駅からは離れますから京急線オンリー立地と言って違和感ないでしょう。

井土ヶ谷駅はエアポート急行停車駅ですから運行本数多めです。(平日朝ラッシュ時間帯はエアポート急行の運転なし)

首都高の出入口が近いため車移動も便利です。

学区は永田小学校で徒歩11分、永田中学校で徒歩18分です。

周辺には南太田四丁目公園、温水プール、テニスコートや体育館もある清水ヶ丘公園があるのはとくに子育てファミリーには嬉しいでしょう。

清水ヶ丘公園の見晴らし台から眺める景色、そして空気は気持ちが良いですよ~!!

日常の買い物としては駅南側で2012年にオープンしたサミットストア井土ヶ谷店、もしくは同じく駅南側のマルエツが主となります。

【総評】

今の時代にしては単価からすれば外観デザインや共用部、室内の設備仕様をかなり頑張っています。

井土ヶ谷駅徒歩4分で坪単価260万円ほどと聞くと「うぐぐ…」となりますがスペックの詳細を知れば「単価からすればお得ですね」に変わるでしょう。

地元需要だけでなく広域でもウケは良いでしょう。部屋の広さをそこまで求めない若年層ファミリーで市内検討の方は要チェックすべき出物です。

動画もご覧ください!

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