今回ご紹介するのはプラウド水戸三の丸です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:77.01㎡~90.06㎡
総戸数:68戸
規模:10階建て
交通:JR常磐線・JR水郡線・鹿島臨海鉄道大洗鹿島線「水戸」駅徒歩5分
所在地:茨城県水戸市三の丸三丁目
竣工予定:2022年2月上旬

駐車場:34台 ※平置式駐車場7台(身障者優先1台含む)・機械式駐車場27台 ※ほか敷地外駐車場/34台(敷地外駐車場は第三者の所有に係るもので、将来に渡って確実に利用できることを保証するものではありません。)
駐輪場:116台 ※二段式53台(上段垂直昇降式19台、下段スライド式34台)、スライドラック式57台、子供用6台
ミニバイク置き場:8台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド水戸三の丸公式HP

水戸駅から徒歩5分、もともとお城関連施設(三の丸は藩校が主ですかね)があった三の丸アドレスとなります。

水戸駅最寄りの分譲マンションとしてはけして少ないわけではなく、コンパクトシティ化を進めていますから今後も供給はあるでしょうけども私が過去に見てきた水戸物件の中でも「これはいいぞ!!」という立地となっています。

ザ・水戸となる水戸駅北口側を出てフラットな道のり(改札階から地上階を除く)、信号もありません。物件手前に水郡線の踏切があるものの運行本数が少ないですからそこまで気にならないでしょう。南面の接道は裏手のバイパスほど交通量はないですし、接道から先は細い敷地(背の低い建物がたっている)からの線路ですから100mくらい先にならないと建物と被ってきません。

水戸エリアは駐車場が多く、南面が塞がれてしまったり将来的に塞がれる可能性があるマンションが多い中で半永久的に全戸南面からの採光を確保できるのは大きな強みとなります。

外観デザインとしては正面はガラス手摺の色を変える程度のものですが背中側のエレベーターホール部分も色分けしていますし、共用廊下は横ルーバー、外階段の見える部分はガラス手摺にするなど裏から見ても素敵なものとしています。プラウドは背中側も造りこんでくれることが多いのですよね。

エントランスアプローチは住戸のグラウンドレベルを上げていることを活かして階段&スロープ、その周りに植栽豊かなものとしていますから駅からの帰り道に見えてくる建物、アプローチは素敵なものとなるでしょう。駐輪場、駐車場動線もしっかりとわけています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 4LDK 90.06㎡

画像出典:プラウド水戸三の丸公式HP

3階 4900万円台 坪単価179万円
5階 5300万円台 坪単価194万円
8階 5400万円台 坪単価198万円

Bタイプ 3LDK 77.07㎡
2階 3900万円台 坪単価167万円
5階 4100万円台 坪単価175万円
8階 4200万円台 坪単価180万円

Dタイプ 3LDK 78.25㎡

画像出典:プラウド水戸三の丸公式HP

2階 3900万円台 坪単価164万円
5階 4200万円台 坪単価177万円
8階 4300万円台 坪単価181万円

Gタイプ 3LDK 84.50㎡

画像出典:プラウド水戸三の丸公式HP

3階 4700万円台 坪単価183万円
5階 4800万円台 坪単価187万円
8階 4900万円台 坪単価191万円

平均坪単価は約185万円です。

間取りは一般的な田の字メインですが今の時代にしては専有面積にゆとりがあります。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機は付いていますがトイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライト、可動式ルーバー面格子なしなどつくば、高崎に続いてプラウドらしさは薄いのですが価格とのバランス(相場比較)を考えるとこんなものでしょう。もちろん地方都市でももっとプラウドらしさを出してほしいですけども…

構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mm~2600mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・レーベンハイム水戸プレミアガーデン 2003年築 宮町1 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約110万円

・レーベンハイム水戸コルムナード 2006年築 宮町1 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約100万円

・シーズガーデン水戸三の丸 2007年築 三の丸2 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約120万円

・センチュリー水戸サウスゲートタワー 2008年築 桜川1 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約120万円

・ライオンズ水戸グランフォート 2010年築 宮町2 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約125万円

・レーベン水戸ザ・プレミア 2018年築 南町2 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約150万円

上記相場からプラウド水戸三の丸の将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 77.07㎡ 5階 4100万円台(新築時) → 3500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

上記部屋を貸した場合には月額19万円ほどですから新築時価格でも利回り5%を超えます。もちろん新築時の賃料想定ですから築10年を超えてくれば利回りは4%台に落ちてくるとは思いますが今の時代地方都市とはいえ新築マンションで利回り5%はなかなか珍しくなっていますからそれだけ実需でもお買い得と言っても過言ではない価格設定というわけです。

駐車場は三角形の土地を活かして完全に背中側とできています。敷地内は平置7台、機械式27台と設置率約50%ですが隣の自走式立体駐車場と提携することで設置率100%としています。もともと隣の駐車場と同じ地主さんが平面駐車場としていた土地にプラウド水戸三の丸が建設されるのですがそもそもの売却理由としては自走式立体駐車場の稼働率を上げることが目的なのでしょうからすぐになくなるという心配は少ないかと思います。

維持費に関しては未定でした。

建設地

【住むレーション】

[常磐線]

水戸 7:03発
勝田 7:08着
佐和 7:13着
東海 7:17着
大甕 7:24着
常陸多賀 7:28着
日立 7:33着
小木津 7:38着
十王 7:43着
高萩 7:49着
南中郷 7:53着
磯原 7:58着
大津港 8:04着
勿来 8:09着
植田 8:13着
泉 8:20着
湯本 8:25着
内郷 8:29着
いわき 8:35着

水戸 6:36発
赤塚 6:42着
内原 6:46着
友部 6:51着
岩間 6:56着
羽鳥 7:00着
石岡 7:06着
高浜 7:09着
神立 7:15着
土浦 7:21着
荒川沖 7:33着
ひたち野うしく 7:36着
牛久 7:40着
龍ケ崎市 7:45着
藤代 7:48着
取手 7:53着
天王台 7:57着
我孫子 8:01着
柏 8:05着
松戸 8:14着
北千住 8:23着
南千住 8:27着
三河島 8:30着
日暮里 8:33着
上野 8:37着
東京 8:45着
新橋 8:49着
品川 8:55着

[特急]

水戸 8:11発
勝田 8:16着
日立 8:34着
高萩 8:44着
勿来 8:58着
泉9 :06着
湯本 9:11着
いわき 9:18着

水戸 6:22発
赤塚 6:27着
友部 6:34着
石岡 6:45着
土浦 6:55着
牛久 7:04着
龍ケ崎市 7:08着
上野 7:57着
東京 8:04着
品川 8:13着

[水郡線]

水戸 8:20発
常陸青柳 8:22着
常陸津田 8:25着
後台 8:29着
下菅谷 8:31着
中菅谷 8:33着
上菅谷 8:36着
南酒出 8:40着
額田 8:42着
河合 8:46着
谷河原 8:48着
常陸太田 8:51着

[鹿島臨海鉄道大洗鹿島線]

水戸 7:06発
東水戸 7:11着
常澄 7:18着
大洗 7:22着
涸沼 7:33着
鹿島旭 7:39着
徳宿 7:46着
新鉾田 7:51着
北浦湖畔 7:56着
大洋 8:02着
鹿島灘 8:09着
鹿島大野 8:13着
長者ヶ浜潮騒はまなす公園前 8:16着
荒野 8:19着
鹿島神宮 8:31着

学区が三の丸小、水戸二中、そして隣接して水戸一高。

いわゆる「三!二!一!」のコースとなります。これだけでよだれものでしょうね(笑)

もちろん一は実力ないと入れないですが。県内最上位クラスの公立校の環境が整う立地と言っても過言ではないでしょう。

日常の買い物としては駅ビルに生鮮食品もありますから車を利用しなくても済ますことができます。もちろん車でイオンモール水戸内原などに出るのも休日の楽しみの一つでしょう。マルイ跡地がそのままなのが淋しいですね。

【総評】

これは買いですね!

行政としては若い子育て世代に住んでほしいのでしょうけども(一定条件満たせば駅周辺で家を買うと50万円貰えます)不動産に詳しい富裕層に買われちゃいそうですね…苦笑

東京で不動産投資をしたことがある水戸の富裕層はぱっと見て買ってしまうくらいお得感あるでしょう。

お若い方からすると家を買うことを消費だと考えがちなエリア(一都三県を除けばそういった考えの方が多いです)ですし、家を買って住みながら投資なんてあまり興味ないというか現実味がないというかそういった状況かと。ただ、お若い世代ほど年金不安や税金負担など将来の不安も大きいわけで、資産として残るプラウド水戸三の丸を買ってほしいなぁ~と。

水戸では今後も新築マンションが出るでしょうけども同じような出物は滅多にないでしょう。水戸の富裕層だってこれまで水戸ではマンションを買っていないけど今回は特別だから買うという考えの方が多いのではないでしょうか。それだけ奇跡的な出物なのです。

これは買いなのです。水戸のお若い子育て世代の方、これは買ったほうがいいです。

もちろん価値観が駅から離れて戸建てという方が多いのはわかっています。それがダメだとは思いません。ただ、将来のことを考えると住みながら投資をしておいたほうが楽ということはたしかでしょう。候補の一つにしていただきたいものです。

水戸に限らずコンパクトシティ化が進む街では駅近くの条件良い立地でマンションを買っておくと利便性はもちろん資産性も維持しやすくなっていくことでしょう。

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