今回ご紹介するのはザ・パークハウス名古屋です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス 三菱商事都市開発 野村不動産
施工:矢作建設
価格:未定
専有面積:61.22㎡~93.16㎡
総戸数:462戸
規模:19階建て

交通:
名古屋市営地下鉄東山線・桜通線「名古屋」駅(10番出入口)徒歩12分、ルーセントアベニュー/利用時間:7:00~23:00(L4出入口)徒歩9分
名古屋市営地下鉄東山線「亀島」駅(2番出入口)徒歩6分
名鉄名古屋本線「栄生」駅徒歩9分

所在地:愛知県名古屋市西区則武新町3丁目
竣工予定:2021年10月上旬・2022年11月下旬

駐車場:403台他に来客用駐車場兼電気自動車充電スペース3台
自転車置場:497台
バイク置場:10台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス名古屋公式HP

まず最初にお伝えしたいことは私は名古屋に住んだことがなくはっきり申し上げて詳しくありません。関東圏であれば99%の鉄道駅で下車したことがあるくらい地理にも詳しい(そもそも前職は鉄道会社勤務!!)ためマンションのお話だけでなく街のお話もできるわけですが名古屋はなんとなーくしかわかりません。

逆に考えると「関東圏で活動しているマンション評論家が自費で訪問したくなるくらい魅力ありそうな物件」とも言えるのではないでしょうか。

過去に記事化した名古屋物件のその後を見てみると

・プラウドタワー名古屋栄 2017年築 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約355万円

・パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス 2020年築 新築時の坪単価約140万円 竣工前に早期完売

・プラウドタワー栄 2021年竣工予定 新築時の坪単価約340万円 残り僅か(「これうまうまやん!」とおすすめした住戸は完売済み)

手前味噌ではありますが目利きはあるようです!!笑

今回取り上げるザ・パークハウス名古屋ですが名古屋駅から徒歩12分(ビルの出入口は徒歩9分)、ありきたりすぎますが関東圏で言えば品川駅から徒歩12分と言えばなんとなく伝わりやすいでしょうか。

ノリタケの創業地にある本社工場跡地を整備する「ノリタケの森地区計画」の住宅地区となります。ノリタケの森は維持するため緑は豊かなまま新しい街づくりが進んでいます。

名古屋駅への道のりはフラットな道のりです。ルーセントアベニューの出入口までは徒歩9分(私の足で徒歩8分でした)ですから屋外を歩く時間は10分を超えないレベルです。ルーセントアベニューに入ってから改札まではそこそこ距離があるものの「エントランスホールを出てホームまで15分弱」と見ておけば大きなズレはないでしょう。

東山線の亀島駅まで徒歩6分ではありますが栄方面へ向かう方も名古屋駅まで歩いてしまう方が多いかと思います。(名古屋駅東山線の出入口までは徒歩10分のため電車に乗る時間合わせると大差ない)

イオンモールとの一体開発となりますから「品川駅から徒歩12分の立地に総戸数462͡戸の大規模マンションとイオンモールができる」感じです。(品川駅から徒歩30分ちょいの品川シーサイドがもっともっと品川駅に近いと考えるとわかりやすいでしょうか?!!)

あくまで数回名古屋へ訪問したことがある私が思う名古屋駅周辺のイメージですがちょいと敷居の高いお店が多く、若者や庶民派、マイルドヤンキー?が買い物するとなれば車でmozoワンダーシティや名古屋ドームのイオンモールへ行くかな?と。少なくとも私が名古屋駅周辺に住んでいたらそうします、笑

また、飲食店なら栄に出るかな?と感じていた(名古屋駅周辺はオフィス街のイメージが強かった)のですが名古屋駅周辺にも商業施設がドンドンできて遊ぶにも楽しい街になってきましたし、駅から徒歩圏内にイオンモールができるとなれば庶民派の私(まじて高級感あるお店とか苦手です…)からしても便利になるなぁ~と。

これは関東圏の記事でもちょくちょく書いているのですが私が近郊・郊外派の理由の一つに「都心部はスーパーマーケットや公園(大き目の広場など)が少なく、庶民的なモールも少ない」ことがあります。ただ、近年は都心部にも日常使いしやすいスーパーマーケットや大規模公園(広場)も増えていたりと「都心部に住みながらも庶民的な生活ができる」エリアが増えてきており、近郊・郊外派であった私でさえ山手線の内側に住まいを構えるくらい様変わりしています。それは東京も名古屋も同じだなぁ~と感じます。

もちろん近郊・郊外にも魅力はあるわけでそこを嫌いになったとかそういう話ではない(むしろ好きです)のですがマンションの専門家としては住宅を購入してこける(大きく値下がる物件を買うわけにはいかない)ことはできず、そうなると資産性も確保しやすい都心部に寄ってしまうのは不動産に詳しい方であれば「そりゃそうよね」となるでしょう。

とはいえ関東圏の都心部に関してはマンション価格が大きく高騰しています。70㎡を購入しようと思えば億超えも当たり前の世界になっています。

名古屋はどうでしょうか?たしかに栄などなど全体的に値上がりはしているものの今回のプロジェクトは現実的な価格です。(名古屋ではけしてお安くはないが無茶苦茶な価格設定ではない)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:ザ・パークハウス名古屋公式HP

ディライトスクエアとセンタースクエアから販売開始となります。

[センタースクエア 89戸 南向き]

C80Aタイプ 4LDK 86.63㎡

画像出典:ザ・パークハウス名古屋公式HP

15階 7700万円台 坪単価293万円
19階 8100万円台 坪単価309万円

C70Bタイプ 3LDK 72.18㎡

画像出典:ザ・パークハウス名古屋公式HP

15階 6000万円台 坪単価274万円
19階 6300万円台 坪単価288万円

C90Aタイプ 4LDK 93.16㎡

画像出典:ザ・パークハウス名古屋公式HP

15階 9200万円台 坪単価326万円
19階 10000万円台 坪単価354万円

[ディライトスクエア 111戸 南東向き]

D70Cタイプ 3LDK 73.67㎡

画像出典:ザ・パークハウス名古屋公式HP

2階 5200万円台 坪単価233万円
4階 5300万円台 坪単価237万円
6階 5400万円台 坪単価242万円
8階 5500万円台 坪単価246万円
10階 5600万円台 坪単価251万円
12階 5900万円台 坪単価264万円
14階 6000万円台 坪単価269万円
16階 6000万円台 坪単価269万円
18階 6300万円台 坪単価282万円

D60Cタイプ 2LDK 62.39㎡

画像出典:ザ・パークハウス名古屋公式HP

2階 4100万円台 坪単価217万円
4階 4300万円台 坪単価227万円
6階 4400万円台 坪単価233万円
8階 4500万円台 坪単価238万円
10階 4700万円台 坪単価249万円
12階 4900万円台 坪単価259万円
14階 5000万円台 坪単価264万円
16階 5100万円台 坪単価270万円

D70Bタイプ 3LDK 73.53㎡

画像出典:ザ・パークハウス名古屋公式HP

2階 4900万円台 坪単価220万円
4階 5100万円台 坪単価229万円
6階 5200万円台 坪単価233万円
8階 5300万円台 坪単価238万円
10階 5500万円台 坪単価247万円
12階 5800万円台 坪単価260万円
14階 5900万円台 坪単価265万円
16階 6000万円台 坪単価269万円

D90Bタイプ 4LDK 91.65㎡

画像出典:ザ・パークハウス名古屋公式HP

4階 7200万円台 坪単価259万円
8階 7700万円台 坪単価277万円
10階 8000万円台 坪単価288万円
12階 8600万円台 坪単価310万円
14階 8900万円台 坪単価321万円

平均坪単価は約260万円です。

これは現実的な価格設定ですね。

ディライトのイオンを確実に抜けてくる階からは単価を大きく盛っているため眺望を気にしない方には低層階の単価は美味しいですね。イオンまで離隔はとれていますから日当たりは確保できます。ただ、ディライトでイオンを抜けてくると名古屋駅や栄駅などのビル群眺望となるため素敵なのですよね~。丸の内エリアのマンションでも名古屋駅ビューはあるものの西向きとなりますから「南東向きなのに名古屋駅ビュー」というのはとても希少です。

外観デザインとしてはコストのかかる逆梁アウトフレーム工法のため10年、20年経過しても高級感を保てるでしょう。

逆梁アウトフレーム工法の大規模マンション関連記事 → 「東京メガシティ」~色褪せないマンション~(スムログに飛びます)

空地率が高いため植栽も豊かですし、自走式立体駐車場を設けられているのがいいですね。まだまだ車社会という名古屋だからというのもあるでしょうけども設置率は約87%です。立地的に持たない方もいるでしょうから1台目であれば確保できるのではないでしょうか。2台目の倍率は高そうですが。

棟にもよりますがエントランスホールを二層吹き抜けとしたり、車寄せ、コーチエントランスなどなど板状のハイグレードマンションと言っても違和感ないレベルです。

共用施設もゲストルーム、スタディルーム、フィットネスルーム、パーティールーム&キッズルーム、洗車スペースなど戸数なりに充実しています。ただ、イオンモールも共用施設みたいな距離ですからね(笑)そこは強い!!

室内の設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、バルコニースロープシンク、全部屋ドアキャッチャー(キノコではない)、可動式ルーバー面格子などなど充実しています。80㎡以上になるとキッチン水栓、洗面天板、トイレリモコンなど一部がグレードアップします。

構造は直床(エリア的には違和感なし)・二重天井、基本天井高は2510mmでサッシ高は「2200mm!!」です。

バルコニー隣戸境は隔て板なしの完全コンクリートとなっています。(避難はしごあり)

周辺相場を確認しましょう!

・ブリリアタワー名古屋グランスイート 2009年築 西区名駅2 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約315万円

・プラセシオン名古屋駅パークフロント 2012年築 西区菊井2 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約180万円

・サンメゾン名古屋駅ザ・ゲート 2013年築 中村区亀島1 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約185万円

・プラセシオン名古屋駅ファースト 2014年築 中村区亀島2 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約180万円

名古屋駅から近い物件だとブリリアタワー名古屋グランスイートが№1マンションですよね。

モデルルーム訪問前に考えていたのは

①「平均坪単価300万円なら割高(将来価値を含んでしまっている)」

②「平均坪単価280万円なら妥当」

③「平均坪単価260万円なら割安」

でした。

①の理由は栄等の新築マンション相場、名古屋駅近くの№1マンションブリリアタワー名古屋グランスイートの価格に近づいてしまうからです。今後出てくる名古屋駅近くのプラウドも坪単価320万円前後になるはずですからそれならそっちを買ったほうがいいとなってしまいます。そのため坪単価280万円くらいならいいなぁ~と思って訪問したらびっくり!!坪単価260万円とはお安い!!(これ野村不動産主体なら坪単価260万円では販売しなかっただろうなぁ~地所レジさんって利益取りにいかないですよね。。。買う側としてはありがたい、笑)

そのため「周辺新築マンションでいいじゃん」「周辺中古マンションでいいじゃん」にはなりません。

上記相場からザ・パークハウス名古屋の将来価値を予想すると

D60Cタイプ 2LDK 62.39㎡ 10階 4700万円台(新築時) → 4950万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

イオンモールはオフィス一体となるため就業人口が増え、それによりイオンモール自体も賑わいますし周辺の賃料相場向上にも期待ができます。オフィス一体とはこの立地ならではですね。

名古屋駅周辺の開発やリニア計画を考慮すれば10年住んで購入価格で売却も夢ではないはずです。

賃料としては固く見て㎡単価3000円、大規模マンション&イオンモールとの一体開発を考慮すれば㎡単価3500円ほどでしょう。

固いほうで見ても先ほどの62㎡台で利回り約4.7%ですから新築マンションとしては条件良いですね。

また、自走式立体駐車場の影響もあり維持費も抑えめです。管理費は㎡単価約196円、ディスポーザーに24時間有人管理&コンシェルジュサービスを考慮すればコストパフォーマンスは抜群です。

70㎡で駐車場(月額14000円前後)を借りても当初は4万円を切ってきます。

ノリタケの森から建設地を望む

【住むレーション】

[東海道新幹線]

名古屋 7:04発
新横浜 8:20着
品川 8:31着
東京 8:39着

名古屋 7:51発
京都 8:25着
新大阪 8:39着

[JR東海道本線特別快速]

名古屋 7:52発
尾張一宮 8:03着
岐阜 8:12着
西岐阜 8:15着
穂積 8:19着
大垣 8:25着

名古屋 8:05発
金山 8:09着
大府 8:22着
刈谷 8:27着
安城 8:34着
岡崎 8:40着
蒲郡 8:50着
豊橋 9:02着

[名古屋市営桜通線]

名古屋 8:02発
国際センター 8:04着
丸の内 8:06着

[名古屋市営東山線]

名古屋8:00発
伏見8:03着
栄8:05着

亀島 8:03発
本陣 8:05着
中村日赤 8:06着
中村公園 8:08着
岩塚 8:10着
八田 8:12着
高畑 8:14着

[あおなみ線]

名古屋 8:00発(始発)
ささしまライブ 8:01着
小本 8:04着
荒子 8:06着
南荒子 8:08着
中島 8:10着
名古屋競馬場前 8:12着
荒子川公園 8:14着
稲永 8:16着
野跡 8:20着
金城ふ頭 8:24着

小学校は栄生小学校を予定しているため近いです。

日常の買い物施設はイオンモールと直結するわけでとても便利になります。

高速道路の出入口も近いため車移動も便利です。

【総評】

あきらかに買いのマンションですね。

ただ、名古屋の方からすればまだまだ名古屋駅徒歩12分の大規模マンションに住まうというイメージが湧かないのかもしれないですね。一概には言えないですが東京都心部よりも親の意見も大きいでしょうし、「そんなところ住むとこじゃない!!」なんていう反対意見も多そうな感じはします。

とはいえ不動産として強いことはたしか。

名古屋駅徒歩12分にできる大規模マンション(板状大規模マンションが今後できる土地が見当たらない)、オフィス一体のイオンモールと直結、大手売主、自走式駐車場などなど。

ん~名古屋の方、もたもたしないほうがいいと思います。関東圏などに住まう投資目線強めの方がニヤニヤしてますよ。「こんなおいしい物件があるんだ!」と。部外者に狙われる前に早く購入したほうが良いのではないでしょうか。

名古屋の方ごめんなさい。部外者のくせに!ではありますがこういった物件は買うべきなんです。

はっきり言ってしまえば現状では居住するには人気とは言えない立地です。地元人気があると言えば嘘になります。だからこその価格なのです。

でも将来的にはどうでしょうか?商業施設との一体開発で便利になりますから住んでも便利ですし、イオンモールへ遊びに来る方も増えます。まだ先ですがリニアができれば都心部と行き来しやすい名古屋駅近くの物件を本宅、セカンドとして狙う関東、関西民も増えるでしょう。

お安い理由は「現在は居住するには地元民にはあまり人気がない」だからなわけですがそれが将来的に人気のエリアになるならば…。

不動産は今だけを見てはだめです。そして名古屋駅のようなターミナル駅は地元民だけの印象で考えてはだめです。広い視野で将来を見てほしいです。

名古屋の方!!関東圏のテンバイヤーや投資家に取られる前に買いましょう!!これはとてもとても買いなマンションですよ!!

ところで物件名にノリタケの森を入れなかったのは驚きでした。地元層からすれば入れてほしかったような?名古屋民以外からすればザ・パークハウス名古屋というシンプル名のほうが聞こえはいいですからある程度は投資やセカンド需要も狙っているのかもしれないですね。

動画もご覧ください!

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12 件のコメント

    • ひろ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      全体で見れば他にも物件はありますが板状大規模マンションで名古屋駅徒歩圏内は今後もなかなか出ないと思います。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • わくわくどきどきしながら読みました!
    以前、マンマニさんにはホームズ面談で大変お世話になりました。今は東京ですが、実家が名古屋でして、今後行ったり来たりしやすくなるようセカンドハウスや親用の形でお安めの部屋が欲しいなと思いました。
    住宅ローンは使ったことがありませんが、住民票を置かない形で通るおすすめローンがありましたら是非教えて頂きたいです。これからも応援しております!

    • なごやん様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      なごやん様の現状で買うとすれば

      ①フラット35の親族居住用ローン

      →確実に親御様が住むならこちらがおすすめです

      ②フラット35のセカンドハウスローン

      →誰にも貸さずに寝かしておく、たまに使うならこちらがおすすめです

      ③投資用ローン

      →第三者に貸して利益を出しつついつか住みたいときには居住用ローンに切り替えがおすすめです。(定借で貸さないと自分が住むタイミングは計れません)

      マンションカウンターへのご相談お待ちしております!!

      引き続きよろしくお願いいたします。

      • 早速ご返信頂きありがとうございます!
        ローン方法検討してみます!なお、マンションカウンターは新築相談(有料相談など)もされていらっしゃるのですか?

        • なごやん様

          マンションマニアです!

          有料であれば新築マンションのアドバイスも可能です!(中古のみはマンションカウンターで見学すると無料)

          ご予約お待ちしております!!

  • 記事の投稿ありがとうございます!!!
    すっごく楽しみでした。
    マンマニさんへ質問があります。
    D70B(中住戸)かD70C(角部屋)でしたら、どちらが資産性が勝るんでしょうか。
    また、眺望についても触れられてますが眺望のある12Fか低層3Fあたりだと、どちらが買いとなるんでしょうか。10年ないしほどで売却を考えてます。
    回答いただけると幸いです。

    • こたろう様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      大変申し訳ないのですが新築マンションのご相談はすべて有料とさせていただいております。

      オンライン相談も実施しておりますのでマンションカウンター公式HPをご確認お願いいたします。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • はじめまして。

    本物件の購入を検討しており記事を拝見させて頂きました。

    本物件のメリットは記事に記載の通りですが、デメリットはどうお考えですか?

    ・戸数の割にB、C、D棟はエレベーターが1基しかない。
    ・ゴミ捨て場がD棟とA棟北にしかない。
    ・名駅までの道中に店舗型風俗店がある。

    私見ですが、上記がデメリットだと考えています。
    特にエレベーター、ゴミ捨て場は日常的に利用する基本設備であるため、日々の生活を過ごすにあたり、不便を強いられることを懸念しています。

    上記を鑑みても本物件は買いでしょうか?

    • らいらい様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      物件のアドバイスに関しては大変申し訳ないのですが有料とさせていただいております。

      私はデベロッパーから広告費をもらわないブロガーのためメリデリ含めてアドバイスいたしますが有料とさせていただいております。(相談料が私の収益となります)

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • マンションカウンターの予約ページを見ましたが、マンションマニア様との空き枠が対面、オンライン共に表示されません。
    どのように予約したらいいでしょうか?

    • ぺむぺむ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      私の枠は少なく激戦のためマンションマニアの対面・メールサポート付きがおすすめです!

      サービス内容のご不明点は店舗までお問い合わせください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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