今回ご紹介するのはザ・パークリモアさいたま新都心です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
既存建物施工:フジタ
価格:2788万円~3838万円
専有面積:55.67m2・70.38m2
総戸数:51戸
規模:6階建て

交通:JR京浜東北線・宇都宮線・高崎線「さいたま新都心」駅徒歩15分 JR埼京線「北与野」駅徒歩7分、「与野本町」駅徒歩9分 JR京浜東北線「与野」駅徒歩13分

所在地:埼玉県さいたま市中央区下落合5丁目
竣工予定(リノベーション工事完成予定日):共用部:2017年5月下旬・専有部:2017年10月下旬 ※既存建物完成日/新築時1994年7月・増築時1995年4月

管理費:10640円・13450円(月額)
修繕積立金:5570円・7040円(月額)

トランクルーム:51区画(使用料:月額1010円~1600円)

駐車場:20台(使用料:月額12000円~14000円)
自転車置場:102台(使用料:月額200円~1000円)

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークリモアさいたま新都心公式HP

ブログを立ち上げて約6年・・・1棟まるごとリノベ物件の初記事化です!!

ザ・パークリモアさいたま新都心は地元民の方に注目されている物件となり、私への問い合わせもすでに6件来ております。今回はフルリノベ物件を見学してみて感じたことを包み隠さずお話いたしますので参考にしていただければ幸いです。

「新築マンションを妥協しての購入はおすすめしにくい」
「築浅分譲マンションからの買い替えはおすすめしにくい」
「グレード感ある賃貸マンションからの住み替えはおすすめしにくい」

最初から厳しい意見となってしまいますが新築マンションを諦めて妥協の上で購入することはおすすめできません。それであれば築浅中古マンションの購入をおすすめいたします。ザ・パークリモアさいたま新都心とほとんど変わらない単価で築10年程度の築浅中古が買えますからそちらを購入したほうが満足度は高くなると感じました。

理由としてはフルリノベとはいえ近年の分譲マンションとは大きく違う点があるからです。

・24時間ゴミ捨て不可(前日には出せます)
・バルコニーが狭く、エアコン室外機が上吊り
・トイレ、洗面室、お風呂などに段差がある(お部屋により違いますが完全フラットなお部屋はなし)

いくら室内が新築同様でも昔ながらの部分は残っています。新築マンションを第一希望にしている方であればここ最近の分譲マンションとすべてにおいて大差のない築浅中古マンションを購入したほうがいいでしょう。とくに段差に関しては今では考えられない部分となり、毎日のこととなるとストレスに感じる方が多いのではないでしょうか。

「もともと築古のマンションを検討していた方にはとてもおすすめできる」
「築古を購入してフルリノベするつもりでいる方にはとてもおすすめできる」
「あまりグレードが高くない賃貸マンション等に住んている方にはとてもおすすめできる」

新築マンションの購入に興味はなく、今現在もそれなりに古い賃貸などに住まれている方には強くおすすめしたいマンションです!築古のマンションを購入してリフォームが必要な場合、周辺の築古マンションを購入してもザ・パークリモアさいたま新都心を購入しても総額では思いのほか変わらない金額になってしまいます。築古を購入してフルリノベする場合はザ・パークリモアさいたま新都心を購入したほうがお安く済んでしまう可能性すらあります。

築古を購入してフルリノベする場合は自分の部屋が新しくなるだけで共用施設はそのままとなります。ザ・パークリモアさいたま新都心はすべてのお部屋がフルリノベされ、共用施設も一部を除きリノベーションされていますからすべてのお部屋、共用部が一旦リセットされ同じスタートラインに立った状態なわけです。

共用施設に関しても給水管を除いた配管も交換されており、そのほかも交換、もしくは修繕されていますから修繕計画も新築マンション同様お安い価格にリセットされているため築古マンションあるあるの高い修繕積立金に悩まされることもありません。エレベーター本体は内装を変えただけで元のままとなっていたのは残念でした。

築古マンションを購入してフルリノベするよりかはリスクが少ないですから「フルリノベには興味があるけど知識がなく不安・・・」という方にもおすすめできます。もともとの建物を施工したのがフジタということも安心感があります。バブル期に設計されたのか地下に全戸分トランクルームがあるなど当時のハイグレードマンションであったと言えるでしょう。もちろんトランクルームは全戸分残しますから希望すれば借りることができます。

エントランス周りはザ・パークハウスブランドの新築マンションに比べて遜色ありません。

セキュリティ面に関してもエントランスはもちろん駐輪場出入り口もオートロックにするなど手を抜いていません。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Bタイプ 55.67㎡ 南向き 管理費(月額)10470円 修繕積立金(月額)5570円

画像出典:ザ・パークリモアさいたま新都心公式HP

2階 2788万円 坪単価165万円

A2タイプ 55.67㎡ 南向き 管理費(月額)10470円 修繕積立金(月額)5570円
5階 2988万円 坪単価177万円

E1タイプ 70.38㎡ 南向き 管理費(月額)13240円 修繕積立金(月額)7040円

画像出典:ザ・パークリモアさいたま新都心公式HP

2階 3568万円 坪単価167万円

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

・ライオンズマンション与野本町 1987年築 与野本町駅徒歩9分 坪単価95万円程度

・さいたま第二サニーコート 2001年築 与野本町駅徒歩9分 坪単価150万円程度

・コルサムSI与野 2003年築 与野本町駅徒歩8分 坪単価120万円程度

・パークスクエアさいたま新都心 2007年築 北与野駅徒歩9分 坪単価165万円~坪単価180万円程度

・グローリオ与野本町 2008年築 与野本町駅徒歩6分 坪単価160万円程度

・イトーピアエフィールさいたま新都心 2008年築 北与野駅徒歩8分 坪単価195万円程度

ザ・パークリモアさいたま新都心が購入できる方はパークスクエアさいたま新都心を購入することもできます。全体的な新しさはパークスクエアさいたま新都心には勝てませんから周辺の築浅中古マンションと比較してみることをおすすめいたします。

ザ・パークリモアさいたま新都心の将来価格を予想することはかなり難しいです。1棟リノベマンションが中古市場でどのように評価されていくのかは未知数ですね。少なくとも中古販売時は1994年築を謳わなければなりませんから1棟リノベマンションだと気づかれにくいデメリットがあります。

ザ・パークリモアさいたま新都心が将来的に資産性が維持されていくのかは三菱地所レジデンス次第であるとも言えます。というのもザ・パークリモアブランドは白金台三丁目に続いてまだ2棟目ですからブランド力が弱い状態です。しかしながらザ・パークリモアブランドが今後も供給され評価されていけば「ザ・パークリモア=三菱地所レジデンスの1棟まるごとフルリノベマンション=安心」とパッと頭に浮かぶため中古サイトで見た時にも選ばれやすくなる可能性も高いでしょう。

【住むレーション】

[埼京線]

与野本町 7:49発
池袋 8:22着
新宿 8:28着
渋谷 8:35着

[京浜東北線]

与野 7:48発
東京 8:36着
新橋 8:40着
品川 8:48着

【総評】

駅近とまではいかないまでも北与野駅まではフラットアクセス、快速停車駅の与野本町駅も若干の高低差はあるものの2つの駅まで徒歩10分圏内となっています。徒歩10分は超えますが京浜東北線の与野駅も利用可能です。発展途上のさいたま新都心エリアから程よく離れた住宅街、大宮台地の安心した地盤と立地条件は魅力的です。

室内に関してはほぼ新築同様となっていますが先にお話ししたトイレ、洗面室、お風呂などに段差があることに加えて基本天井高が2380mm(最上階を除く)と低めだったり少し古さを感じる部分があるのと、共用施設についても24時間ゴミ捨て不可、バルコニー部室外機上吊り、エレベーターが旧型など築浅・新築分譲マンションに比べて劣る部分もあります。

しかしながら三菱地所レジデンスの系列会社が管理会社として入り、新築同様に三菱地所レジデンスの会員向けサービス、アフターフォローが受けられるなど安心感があります。新築マンションにはさほどこだわらない方で、価格を抑えつつも立地、安心感は妥協したくないという方はぜひ一度見学していただきたいマンションです!

新築マンションを検討されている方でもダメと言うわけではありませんので気になる方はご自身の目で確認していただければと思います。また、見学された方はご意見いただけると嬉しいです!「マンションマニアの言うように新築からの妥協は厳しい」「いや、段差とかごみ捨ての件とか気にならなかったですよ」などなどご意見いただけると今後フルリノベ物件を記事化する際の役に立ちますのでぜひお問い合わせ、コメントなどお願いいたします!

ザ・パークリモア さいたま新都心の物件詳細はコチラ


2 件のコメント

  • 初めまして。検討中のため記事とても参考になりました。ありがとうございます。
    築古はペット不可の物件が多い中、こちらはペット可(条件有)というのも魅力でした。ただ、確かに水回りの段差は初見びっくりしました。住めば慣れるものでしょうか…^^; また、階差価格の開きが2-4階で大きく、4-5階で少ない気がするのですがこんなものでしょうか?

    • える様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!!

      なるほど!たしかに私もペットをご希望されている方に築古を案内することはありませんから「築古なのにペット可」というのは魅力的ですね!!

      水回りの段差に関しては今後竣工していくマンションはどんどんバリアフリー化していくわけで、10年、20年、30年後に住まいを探される方は今の私たちより段差に対しての抵抗が出てくると思います。

      戸建ての住宅街を向いているため4階から高くなる価格設定が一般的です。

      貴重なご意見参考になりました!!!

      引き続きよろしくお願いいたします!

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