グランドシティタワー月島　ざっくり予定価格　平均坪単価700万円弱(条件良い中住戸の平均)

今回ご紹介するのはグランドシティタワー月島です！

［物件概要］

売主：住友不動産　東京建物　大和ハウス工業　首都圏不燃建築公社
設計：五洋建設・大建設計特定業務代行共同体
施工：五洋建設
価格：未定
専有面積：37.66㎡～91.25㎡（一部住戸の専有トランクルーム面積0.84㎡～2.32㎡を含む）　
総戸数：1285戸（非分譲住戸340戸、その他住戸30戸（※1）含む）、他店舗等25区画あり
規模：地上58階地下2階建て
交通：東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅徒歩5分　都営大江戸線「勝どき」駅徒歩9分
所在地：東京都中央区月島三丁目
竣工予定：2026年4月下旬
引き渡し予定：2027年1月下旬

地図はこちらです↓

画像出典：グランドシティタワー月島公式HP

通常レポートはモデルルーム訪問後にupできればと思いますがこちらの記事ではざっくり予定価格と周辺相場、そしてどんな方に合っているのかというのを考えていければと思います。

まずざっくり予定価格ですが予定価格というよりは住友不動産毎度お馴染みの社内検討価格ですので変動する可能性はあります。ただ、時価でお馴染みの住友不動産といえど一度世に出した価格から大幅に上げるということは考えにくいため第一期の最大値として見ておく分には参考になるかと思います。

第一期では30階台以上(35階くらいから？)のマンション内でも条件良い階数から供給予定となっています。

マンション内で条件良いのは西向きと北向きです。月島駅最寄りのタワーマンションとしてはむしろ駅から離れる立地の中で「グランドシティタワー月島のストロングポイントはなんですか？」となれば規模感以外ですとリバービューです。他の月島物件でリバービューの部屋がないというわけではないのですがグランドシティタワー月島は隅田川に寄っている立地のためリバービュー住戸の比率がとても高いものとなります。

見え方も丁度良い位置で西向きは隅田川からの築地市場跡地～浜離宮～ビル群～東京タワー(いずれは隠れるとは思いますがこれがなくなっても十分良い眺望)、北向きは隅田川からのビル群～東京スカイツリー(高層階だと足元付近も見えそう！！)となりますから朝から晩まで24時間素敵な眺望というわけです。どちらかと言えば西向きのほうが東京らしい眺望ですが西日が気になるという方は北向きに流れるでしょうか。

眺望の良い西向きと北向きの予定価格はこちらです。

・西向き中住戸　約79㎡　3LDK　39階　17500万円台　坪単価約732万円

・北向き中住戸　約76㎡　3LDK　39階　16300万円台　坪単価約705万円

条件良い向きの中住戸中層階以上は坪単価700万円台前半がスタートラインになりそうなイメージです。

約83㎡の角住戸は坪単価850万円を超えてきそうですから広さのステップアップ買い替えとしてはこの中住戸のウケが良さそうです。

50階以上は竣工後の販売とするようですしかなりの時間をかけて販売していくのでしょう。

次にマンション内で条件が劣る南向きの予定価格です。

・南向き中住戸　約55㎡　2LDK　39階　10800万円台　坪単価約639万円

・南向き中住戸　約72㎡　3LDK　39階　14300万円台　坪単価約655万円

正面にはサンシティ(有料老人ホーム)がありざっくりではありますがグランドシティタワー月島の32階相当程度の高さがあります。ただ、その周りに48階建ての高層マンション(月島三丁目南地区再開発・三井、野村、大成)が建設される計画があるため今回販売される階数でも被りが発生しそうです。もちろん正面方向が被るだけですからソファの配置次第では座った時のどんずまり感をなくすことはできますが西向きと北向きよりかは眺望面で劣ることは明白ですから単価をしっかりと抑えています。

こちらはステップアップの買い替えではなくパワーカップル(例えば年収1200万円超×2)の一次取得でもなんとかついてこれそうでしょうか。

そして、ここが大きなポイントとなるのですがもしもグランドシティタワー月島の西向きと北向きを気に入った方からすると「月島で代替案がほぼない」のです。板状マンションでリバービューはあったりしますがタワマン派からすれば候補になりにくいですし、月島のタワマンであの素敵なリバービューが気に入りました～その優先順位が高いです～だと気持ちよく眺望代＆新築代を支払って購入したほうが満足度という面で後悔がないですからね。

ただ、南向きはどうでしょうか。正直「中古でいいじゃん」さらに言えば「中古のほうが駅も近いですけど…」となるわけで住友不動産と言えど価格を抑えてきています。周辺相場より高いのは新築代のみとなっています。その新築代をどう考えるかですね。

同ブランド同時期供給のグランドシティタワー池袋に関しては「待ち時間さえのめて予算届くなら中古へシフトせず新築を買うべき」と全部屋に対して言えたのですがグランドシティタワー月島に関しては「西向きと北向きは別格なので気に入っていて予算届くなら気持ちよく新築を買うべき」でも「南向きは…新築にこだわらないなら中古でも良くないですか？」というのが私なりの印象でした。

(この記事では間取りへは触れませんがグランドシティタワー池袋のほうがあきらかに良い間取りが多いです)

まぁ…そう言えるのも周辺中古が値上がる前にグランドシティタワー月島を見始めたから言えるわけですが…(後ほど触れます)

絶対とは言えませんよ。でも、この価格で売れるなら～ですが周辺中古は値上がるでしょう。月島だけではありません。勝どきだけでなく豊洲(江東区)も上がるでしょう。

建設地周辺

周辺相場を確認しましょう！

・キャピタルゲートプレイス　2015年築　月島1　月島駅徒歩1分　新築時の坪単価約335万円　現在の坪単価約605万円(平均階数約27階)

・ミッドタワーグランド　2020年築　月島1　月島駅徒歩2分　新築時の坪単価約425万円　現在の坪単価約575万円(平均階数約14階)

ミッドタワーグランドは低層階の動きばかりのためより参考になるのはキャピタルゲートプレイスとなりそうです。

ただ、上記はあくまで動きの一例です。

現在の売り出し平均を見てみると

・キャピタルゲートプレイス　平均坪単価約645万円　平均階数約29階

・ミッドタワーグランド　平均坪単価約620万円　平均階数約12階

となっています。

湾岸エリアのマンションオーナーさんは相場に敏感ですからグランドシティタワー月島に寄せた売り出し価格にしてきますよね…そりゃ。

さらに買う側も相場に敏感ですからグランドシティタワー月島の予定価格が出る数ヵ月前に周辺中古を購入という賢い動きをされた方も少なくはないでしょうからグランドシティタワー月島の予定価格が世に出た今となっては後の祭り感もあります。

グランドシティタワー月島の予定価格、私としては坪単価でいくと30万円ほど高い印象を受けました。ただ、それは4月時点での調査を元にした印象であり今時点では周辺中古の売り出し価格も新築に寄せてきていますから「安きゃないけどそりゃそうだよなぁ…」と。(マジでいつまで値上がるのよ…)

数年前までの東京湾岸×中央区はパワーカップルが少しのゆとりをもって購入できる街でしたが今は晴海フラッグスカイデュオを除けばそうではなく、すでにポジションセット済み(マンション購入済み)の方のステップアップ買い替えであったり、「坪1000万円も出せなくはないけど東京湾岸に行けば三分の二くらいの価格で買えるならそっちもありかもね」という内陸(都心部)の方の住み替え先候補の一つの街と化している印象を受けます。(とくに新築は)

これはグランドシティタワー池袋も似ていますね。内陸の方で湾岸が苦手な方からすればとっつきやすいですので。

少々言葉は乱暴ですがグランドシティタワー月島＆池袋は内陸検討の方の受け皿的な立ち位置でもあることでしょう。

～参考～

・グランドシティタワー月島＆グランドシティタワー池袋　平均坪単価約700万円(新築)

・パークコート虎ノ門　平均坪単価約1100万円(中古)

・シティタワー麻布十番＆パークコート麻布十番ザタワー　平均坪単価約1200万円(中古)

・白金ザスカイ　平均坪単価約900万円(中古)

・パークコート文京小石川ザタワー　平均坪単価約865万円(中古)

・パークコート千代田一番町　平均坪単価約870万円(中古)

あくまで一例での比較ですが都心部からすると東京湾岸や池袋などってお安く映るのですよね。

東京湾岸×中央区の方からすれば江戸川区や千葉県がお安く映るのと同じでありそれは当然のことですがだからと言ってどこでもいいかってなれば絶対そうではなく、あくまで一例ですが都心部の方が「ここだったら下ってもいいかな」でウケが良いのが東京湾岸(とくに中央区)や新宿・池袋などの武蔵野台地、東京湾岸の方が「ここなら下ってもいいかな」でウケが良いのが新浦安や海浜幕張ってことなのでしょうね。

動画もご覧ください！

■月島駅の分譲マンション相場　2023年4月編　グランドシティタワー月島の予定価格発表前