今回ご紹介するのはパークコート渋谷ザタワーです!

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:東急建設
価格:未定
専有面積:40.01㎡~208.89㎡
総戸数:505戸(総販売住戸355戸含む)
規模:39階地下4階建て

交通:
山手線「渋谷」駅徒歩8分
山手線「原宿」駅徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅徒歩11分

所在地:東京都渋谷区宇田川町
入居予定:2021年4月下旬

駐車場:機械式160台
駐輪場:668台
バイク置場:52台
トランクルーム:296区画

借地権の期間:2093年09月30日まで約70年

地図はこちらです↓

画像出典:パークコート渋谷ザタワー公式HP

いや~ついに公式HPが公開されましたね!!

渋谷区役所の建て替えプロジェクトの住宅棟となるパークコート渋谷ザタワーですが今年発表された、さらには2018年内に発表される新築マンションの中で一番の注目PJであると言っても過言ではないはずです。

区役所&タワーマンションといえば区役所の上にタワーマンションを建設したブリリアタワー池袋(クヤクションと呼ばれてます)が有名ですがパークコート渋谷ザタワーに関しては区役所と別棟となります。そしてブリリアタワー池袋と大きく違う点としては所有権ではなく定期借地権となります。入居から約70年後に建て壊すことが決まっているというわけです。

東京23区の山手線周辺エリアではアルファグランデ千桜タワーが記憶に新しいところです。シティタワー品川の再来だ!!とネットで騒いだ輩(誰だ?!)がいてマンションギャラリーでは待ち時間が発生、さらには商談時間は一組あたりごくわずかな時間のみと制限をかけていたくらいです。

結果としてはシティタワー品川ほどの旨みはなかったのですが順調に販売が進み7ヶ月ほどで完売しました。

そこで今回は山手線周辺エリアの定期借地権物件が中古市場においてどのような動きをしているのかを共有したいと思います。

まずはシティタワー品川から。

・シティタワー品川 2008年築 品川駅徒歩10分 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約260万円

一例

2200万円台(新築時) → 5600万円台(2018年) 約73㎡

3000万円台(新築時) → 6900万円台(2018年) 約84㎡

70年間の定期借地権となります。最高倍率は378倍、平均倍率は17.65倍でした。地代は㎡あたり約190円(月額)、解体積立金は㎡あたり約33円(月額)です。周辺の所有権マンションとしてはワールドシティタワーズが坪単価310万円前後で動いています。

続いてはパークコート神宮前!

・パークコート神宮前 2009年築 原宿駅徒歩8分 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約345万円

一例

2700万円台(新築時) → 3600万円台(2017年) 約37㎡

6200万円台(新築時) → 6500万円台(2017年) 約71㎡

こちらは20年短い50年間の定期借地権となります。区役所ではありませんが警察署の施設が絡んだ事業でしたし、パークコートブランドですからパークコート渋谷ザタワーに近しいものがありますね。地代(転借地料)は㎡あたり約1199円(月額)、解体積立金は㎡あたり約31円(月額)と維持費がお高めです。周辺の所有権マンションとしてはグランスイート神宮前が坪単価390万円前後で動いています。

シティタワー品川は別格ですが定期借地権だから必ずしも価値がどんどん落ちていくわけではありません。土地持ち主が手放したくないほど希少性がある立地だからこそ価格が維持されやすいと言えるでしょう。もちろん上記2物件ともあと20年、30年すればもっとお安く買えることはほぼ間違いないとは思いますのでそこは所有権とは大きな違いですね。あとは売却する際に相手側のローンが通りにくい(定借を取り扱ってない金融機関もある)というのも難点ではあります。

パークコート渋谷ザタワーの周辺マンションとしては規模感はまったく違いますがアトラス渋谷公園通りが有名ですね。旭化成お得意の建て替え事業です。こちらは所有権で新築時の坪単価は約435万円、現在の坪単価は約585万円となっています。

規模感が違いますからなんとも言えませんがアトラス渋谷公園通りの現在相場が坪単価約585万円、パークコート神宮前の現在の坪単価が345万円であることを考えるとパークコート渋谷ザタワーは坪単価520万円くらいになりそうでしょうか?所有権のパークコート浜離宮ザタワーは坪単価580万円ほどでしたがそれは超えないと思うのですが甘いですかね。。。

全戸が販売対象でないことと地代が引き渡し時に一括払いと記載があるのは気になりますね。ブリリアタワー高崎みたく外商販売をするのか三井が賃貸として保有するのか。

パークコート渋谷ザタワーは2018年11月下旬販売予定となっていますから夏が終わる頃には予定価格が発表されそうですね!

建設地

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~2018年6月12日追記~

公式HPが更新されて外観デザインなどが初公開となりましたが・・・これは坪単価520万円ということはなさそうですね。


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