今回ご紹介するのは QUWON(クオン)新浦安です!

[物件概要]

売主:スターツコーポレーション
施工:スターツCAM 
価格:未定
専有面積:74.91㎡~138.38㎡
総戸数:170戸
規模:地下1階地上4階
交通:JR京葉線「新浦安」駅徒歩15分
所在地:千葉県浦安市明海二丁目
竣工予定:平成30年7月下旬 

駐車場:179台(機械式159台、平置20台)
駐輪場:476台
バイク置場:34台

地図はこちらです↓

画像出典: QUWON(クオン)新浦安公式HP

画像出典: QUWON(クオン)新浦安公式HP

いよいよモデルルームが公開されたクオン新浦安、さっそく見学してきました!当初から待っていたからすると6年以上ですね・・・それもあってかモデルルームは常に満席状態、私が見学したのは平日でしたがそれでも満席でした。

まず残念だった部分です。高価格帯でありながらもディスポーザーなしです。これでディスポーザーが付いている周辺の築浅分譲マンションからの買い替え層は身を引く形になりますね。相談者様とお話ししていてもディスポーザーありからなし物件への住み替えは厳しいということを痛感しています。とはいえなくても無問題であれば楽というレベルのものです。今現在ディスポーザー付き物件に住まわれていない方であればさほど気にすることはないでしょう。いつか売却するときにネックになる程度です。

次に気になるのは地盤のお話でしょうか。3.11をきっかけに約1年かけて地盤改良工事を実施した同マンション、当然ですがその分は価格にのっています。自費で改良工事をしたわけですから致し方ない部分で、それにより安心して住めるわけですから納得すべきポイントでしょう。モデルルームでは地盤改良工事についてわかりやすい映像で説明されていました。

その他の防災面にも力を入れており、停電時には非常用発電で機械式駐車場を動かせたり、クラブハウス内に備蓄倉庫を設けたりしています。また、防災井戸を設置して雑排水用の水が汲めるようにし、災害時でもトイレを流せるなど衛生面にも配慮しています。セキュリティ面でもスターツグループの警備会社と連携、詰め所をホテルエミオン東京ベイ内に設けることにより万が一の際には数分で駆けつけることが可能です。

予定価格の一部を共有いたします!

※100万円単位の予定価格です

画像出典:ホームズ

【A棟】

A4-70タイプ 南西向き 76.25㎡ 2階 6400万円台 坪単価277万円
A16-80タイプ 南東向き 81.41㎡ 2階 6800万円台 坪単価275万円

【B棟】

B3-90タイプ 南東向き 96.24㎡ 2階 8900万円台 坪単価305万円

【C棟】

C8-100Pタイプ 南南東向き 109.62㎡ 4階 10300万円台 坪単価310万円

【D棟】全戸プレミアム住戸

D5-100タイプ 南西向き 103.53㎡ 2階 9600万円台 坪単価306万円

ざっくりとですが一般住戸が坪単価270万円~、プレミアム住戸が坪単価300万円~となりそうです。

管理費などは未定でしたがコンシェルジュを2ヵ所に配置、低層の大規模マンションで空地、植栽も多いためけっこうな金額になることは覚悟したほうがいいでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・パークシティ東京ベイ新浦安Sol 2004年築 駅徒歩22分 明海5丁目 坪単価160万円~坪単価170万円程度
・エアレジデンス新浦安 2003年築 駅徒歩2分 入船1丁目 坪単価250万円~坪単価340万円程度

エアレジデンス新浦安の中古相場と同じ価格であることがわかりますね!

周辺相場から考えられるクオン新浦安の将来価値としては

A4-70タイプ 76.25㎡ 2階 6400万円台(新築時) → 4600万円(築10年時)

徒歩20分程度の中古マンションが坪単価150万円~、駅前のタワーが坪単価250万円~で動いているため徒歩15分のクオン新浦安は間を取って坪単価200万円なら維持できるだろうというのが予想の根拠です。あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【仕様・構造】

・免震
・二重床、二重天井、床スラブ厚240mm~300mm
・床暖房
・LoW-Eガラス
・玄関前カメラ付きインターホン
・スロップシンク
・バルコニー防水コンセント
・バルコニー人感センサー付き照明
・可動式ルーバー面格子
・基本天井高2460mm
・トランクルーム

ゲストルームはありませんがエミオン東京ベイを割安な料金で利用できる予定です。

【住むレーション】

武蔵野線 205系

[京葉線]

新浦安駅 8:01発
東京駅  8:21着

[京葉線→有楽町線]

新浦安駅   8:01発
新木場駅   8:11着 8:16発
豊洲駅    8:21着
銀座一丁目駅 8:27着
飯田橋駅   8:39着

【総評】

バルコニーは最大約3mの奥行、隣戸との境はコンクリートをメインに下部隔て板、駐車場出入り口にはスライドゲート、駐輪場は地下に設置して各戸約3台分完備、戸建、高齢者ケア施設、保育園、提供公園との一体開発で綺麗な街並に位置するクオン新浦安はザ!高級マンション!!と言えるでしょう。

ランドスケープ、仕様やグレードなどからクオン新浦安は精神的なゆとりをくれるマンションであると評価します。しかし、無理して購入しては精神的なゆとりは得られません。スターツとしては完全に富裕層向けマンションとして振り切ったなと感じました。物はいいです。しかし高いです。新浦安駅から徒歩15分で坪単価300万円程度はスターツとしてもチャレンジ価格であることは間違いありません。クオンブランド第一弾ですから気合いが入っているためか繰り返しになりますが物はいいです。

ターゲットは違うものの幕張ベイタワーズが私の予想している坪単価200万円で攻めてきたらものすごい割安感を感じてしまいますね。東京までの距離は違うものの新浦安駅徒歩15分で坪単価300万円なわけですから。。。これは幕張ベイタワーズ坪単価200万円以上になる可能性大でしょうか?

中古でも良ければ江東区湾岸エリア、例えばベイズの中古も坪単価300万円出せば十分手が届きます。新浦安にこだわりがなければ東京の湾岸エリア、海浜幕張エリアなどと比較してみることをおすすめします。

ちなみにアルファグランデブランドは継続するそうです。スターツと言えば流山おおたかの森駅前のPJが控えており、同エリアの一等地ですから問い合わせも多くきています。仮にクオンブランドでくるとするならば高値販売となりそうです。

更新記事→クオン新浦安 価格と間取り 2018年11月時点の販売状況

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~2017年6月2日追記~

予定価格:5100万円台~12200万円台(100万円単位)
予定最多価格帯:6000万円台(9戸)(100万円単位)
間取り:2LDK~4LDK
専有面積:74.91㎡~138.38㎡

~2017年7月18日追記~

第1期販売概要

販売戸数:66戸
販売価格:5058万円〜11698万円
最多販売価格帯:6100万円台(6戸)※100万円単位
間取り:2LDK~4LDK
専有面積:74.91㎡~129.88㎡
管理費(月額):21200円〜36760円(管理費には、インターネット月額使用料が含まれています。)
修繕積立金(月額):14850円〜25730円
全体管理組合管理費(月額):980円〜1690円(全体管理組合設立時より徴収開始)
全体管理組合修繕積立金(月額):300円〜520円(全体管理組合設立時より徴収開始)

~2018年10月11日追記~

C4 90tタイプ 3LDK 96.24㎡
1階 7298万円 坪単価250万円

D3 100gタイプ 4LDK 103.74㎡
1階 8398万円 坪単価267万円

B1 110タイプ 4LDK 114.99㎡
4階 10208万円 坪単価293万円


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