マンション購入・売却に向けての一歩　～虎の巻～　その②

2017年に公開した「マンション購入・売却に向けての一歩　～虎の巻～」ですが多くの方にご覧いただいており住まい探しのヒントになったと嬉しいお言葉もいただいております。

前回の記事内容＋αとして虎の巻その②を公開いたしますので住まい探しのヒントにしていただければ幸いでございます。

【住宅ローンを払い終えるつもりで買う必要はない】

メール相談や対面相談会において「35年もローンを組むのは不安」という声をよく聞きます。

その際に私がいつも回答しているのが「払い終えることは考えなくても大丈夫ですよ」ということです。

これはローンを延滞して良いという意味ではありません(笑)
20年、30年先の未来などわからないわけですから「いつでも売れる状態」であれば良いのです。前回の虎の巻でご紹介した残債割れは防ぎましょうという部分と関係してきます。

入居から5年くらいしたときにローン残債よりも物件価値が上回っている物件、もしくはそれが難しければ頭金を入れるなどして「いつでも売れる状態」にしておけば35年ローンだって怖くないのです。

買わずして賃貸だろうが住居費はかかるわけで、売却した時に同等の賃貸に住んでいたとトントン、あわよくばお得だったという結果になれば良いのです。

【近郊・郊外エリアは相場よりも安く買う、もしくは相場よりも自宅を高く売ることが可能だから面白い】

都心部や東京湾岸エリアなどでお住まいをお持ちの方の多くは今現在の自宅価値を知っています。しかしながら近郊・郊外エリアでお住まいをお持ちの方で今現在の自宅価値を知っている方はごくわずかです。ここ最近は多くのインターネットサイトで自宅の価値を調べることが容易になりましたから昔よりかは今現在の自宅価値を知っている方も増えてはいますがまだまだ少ないのが現状です。

マンションマニアの住まいカウンターでは売却相談も受けていますが都心部や東京湾岸エリアなどにお住まいの方は「だいたい○○万円くらいだと思うのですがどうですか？」などすでに知識がある状態で相談されることが多いのに対して近郊・郊外エリアの方は「いったいいくらで売れるのでしょうか・・・？」ということが多いですね。

売り手側が勉強してきているエリアではお得に買うということが難しく適正価格で買うのが精一杯ということが多くなります。逆に近郊・郊外エリアでは相場よりも少し安く買うこともできれば少し高く売ることも容易です。

【マンションマニアがすごろくできている理由】

私自身は近郊・郊外エリアで7回マンションを購入してスゴロクしているわけですがそれをお話しすると「ほんとですか？！」と信じてもらえないこともあります。たしかに近郊・郊外では買った瞬間に値下がることが一般的と思われているので仕方のないことではありますがそんなことはないのです。

例えば前回の虎の巻でご紹介した向きによる価格の歪みなどを利用するのです。

ファミリー向けエリアでは一般的に南向きが人気となりますから東向きや西向きの価格設定は弱気になりがちですが中古になるとその差が縮まるというマジックがおきます。そのような価格の歪みを利用すれば近郊・郊外エリアでも十分すごろくはできてしまいます。

もちろん売却活動についてもモデルルーム並みに工夫をして見学者に欲しいと思わせる空間を演出しています。

また近郊・郊外エリアでは予算の上限が厳しいという方も多いですから周辺の人が買える価格のお部屋を購入することで売りやすくなります。

ただし買い替え前提でなければ多少高くとも南向きなど条件の良いお部屋を購入したほうが満足度が高くなりやすいですからあまりリセールバリューにこだわりすぎることはおすすめしません。

満足度を取るのかリセールバリューを取るのかは悩ましいところですね。

【一番楽なのは住みながら投資】

複数のマンションを所有して賃貸に出すなど投資として回すのも容易な時代です。(住宅ローンで賃貸に出してよいかは別として)

それでも投資となると気が引ける方も多いことでしょう。与信をMAX使って資産価値の高いマンションを複数持つことは理想形ではあるのですがリスクがあるのもたしかです。

そこで一番簡単なのが住みながら投資です。前回の虎の巻でもお伝えしましたが住宅ローンの残債は年々大きく減っていきます。例えばですが7000万円を金利1％の35年ローンで組んだ場合10年後の残債は約5240万円です。仮に10年後に物件の価値が6000万円だったとするならば6000万円ー5240万円の760万円が隠れたる含み益（売却すると戻ってくるお金）となります。

不動産が値上がりしたときに発生する含み益はもちろんこの隠れたる含み益も自宅を売却しなければ戻ってこないものではありますが売れば760万円もの大金が戻るとなれば精神衛生上良いことはたしかです。(売却時には仲介手数料がかかります)

できる限りリスクを背負わずに不動産投資をしたいという方には住みながら投資をおすすめしています。

【事故物件を気にするなら大規模マンションを買いましょう】

大〇てるという超有名サイトがあることで事故物件を知ることが容易な時代になりました。サイトを見ると炎がいっぱい・・・(通称てるってる)。そんな中でご自身が購入したマンションが事故物件になったらどうしようと不安になる方も多くいらっしゃいます。

そのような方にはできる限り大規模マンションを購入することをおすすめしています。

その理由としては築10年を迎えた時に

①総戸数1000戸で2つ炎がある
②総戸数50戸で1つ炎がある

だとどちらのほうが気にならないでしょうか？一般的には①かと思います。大規模マンションでまったく炎がつかないことは滅多にないですし、1つの炎の重みが薄れるということはたしかです。

購入されたマンションが事故物件にならないことが一番ではありますが小規模で1つ炎がつくと中古検討者からすると印象が悪くなることはたしかでしょう。

【無難なのは今後伸びるエリア】

マンション高値市況の中でどのような街を選べばいいのか？

答えは簡単で今後伸びる街です。できれば複数の開発案件が控えるエリアで購入しておくと強いでしょう。もちろん鉄板なのは都心の一等地ですが庶民が買える価格ではありません。現実的な価格で購入できる近郊・郊外エリアでも今後伸びていきそうな街は多くあります。

一例を挙げると

・小岩駅周辺
・金町駅周辺
・東高島駅周辺
・海老名駅周辺
・海浜幕張駅周辺
・千葉駅周辺
・大宮駅周辺
・さいたま新都心駅周辺

などです。

他にもいくつかありますが上記エリアであればまだ現実的な価格で購入ができ、かつ将来性のある街ですから市況が悪化したとしても街の進化分が補填してくれるわけですからリスクが少ないと言えるでしょう。

購入エリアが絞られていないという場合は上記のような街の将来性があるエリアで購入してくと価格維持率はもちろん何より街と共に成長してくことは楽しいでしょう。

【タイムイズマネー、今すぐ買いましょう】

衣食住の中で住まいを消費として考えることは何もおかしいことではありません。ですから私は賃貸否定派ではありません。

しかしながらいずれ買うなら早いほうが良いということは99％以上の方に当てはまることでしょう。先に述べたように住宅ローンの残債は年々大幅に減少していきます。

5000万円を金利1％の35年ローンで組んだ場合10年後の残債は約3750万円、15年後は約3070万円、20年後は約2360万円・・・繰り上げ返済をしていなくてもこの減りようです。

人間が生きれる時間には限りがありますし、年齢を重ねるにつれて子供の養育費、自身の医療費、後輩におごる費用などなど出費が増えていくのが現実です。できる限り若いうちにローンを組んだほうがタイムイズマネーの効果が大きくなりますからいつか買うなら今というのは多くの方に当てはまることでしょう。

私が住宅ローンを組んだのは2006年、今から12年前のことです。当時は20歳ということもあり周りからはその年齢で35年ローンに縛られる人生なんてと不思議な目で見られましたが12年経過した今となっては「あのとき少し無理してでも購入して良かった」と心から思えます。

私の場合は買い替えていますから同じ家で12年間ローンを組んでいるわけではありませんが実質のローン残高はタイムイズマネーの効果でだいぶ減っているため精神的に楽というのが現状です。

【とことん楽しみましょう】

なんだかんだ言っても最終的には住んで楽しいかが一番大切です。

私自身も周りから「えっ？そっち買うの？」なんて言われることもあります。Aというあきらかに儲かるマンションが目の前にあってもBという自分が好きな普通のマンションを選んでしまう。それがマンションマニアです。私は投資家ではないのです。この記事をご覧の皆様も同じく投資で住まいを探しているわけではなく実需の方がほとんどでしょう。ですから最終的には家族全員にパワーをくれるマンション、街を選んでいただければなぁ～と思っています。

たまに「マンション買うなら資産価値が一番！」「郊外でマンション買うとかダメでしょ！」みたいな意見もありますがそれは間違いだと思っています。恋愛に例えるならば年収1000万円のAさんと年収500万円のBさんがいてどちらとも結婚できる状況にあれば全員がAさんを選ぶのでしょうか？それはないですよね。Bさんとのほうが一緒にいて楽しければAさんを選ばない方も多いでしょう。相手を知るということが大切なのは住まい探しにおいても同じですから何も考えずに決めてしまうということはおすすめできません。そのための虎の巻です。ご自身が購入するマンションの価値や街の雰囲気を知り、資金計画を明確にすることはとても大切なことです。

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