虎の巻その④では必ずしも駅前№1マンションでなくても価格維持率や満足度に期待ができるマンションがあることを共有いたします。
小規模マンションと大規模マンションのどちらがおすすめですか？と聞かれることはよくありますが嫌いでなければ大規模マンションを選んだ方が無難ですと回答しています。
大規模マンションとなれば多彩な共用施設があり維持費がかかると思われがちですが多くの世帯で維持していきますから戸当たり単価としては抑えられることが多くなります。同じ広さで比べた時に小規模マンションのほうが管理費や修繕積立金などの維持費が高いということはよくある話です。
自分自身が使わない共用施設も他人から見れば魅力と感じることも多々あるわけです。お部屋という箱だけでなく共用部も資産性に影響してくるわけで同じような立地条件で小規模マンションと大規模マンションがあるならば大規模マンションのほうが資産性が高いことがほとんどです。
今回は実際の相場を元に大規模マンションの強さを共有いたします。
ちなみに総戸数何戸から大規模マンションと呼べるのかは難しいところですが一部のポータルサイトでは200戸以上を基準としています。しかしながら大は小を兼ねると言っても過言ではないため今回はもっともっと戸数の多いマンションを例として取り上げます。
冒頭でもお話したように駅前でなくても資産性が高いことを共有する記事のため駅前の大規模マンションは取り上げませんが当然ながら駅前で大規模マンションなら尚条件が良いことが多いでしょう。
【大規模マンション】
京王線の千歳烏山駅から徒歩16分、総戸数1036戸、2006年竣工の大規模マンションとなります。
新築時の坪単価は約210万円、現在は同じく坪単価210万円ほどで動いています。
周辺の小規模マンションとはどれだけの価格差が付いているのか確認しましょう。
・Sマンション 総戸数約50戸 2004年築 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約170万円
・Pマンション 総戸数約30戸 2007年築 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約195万円
東京テラスと同じアドレスで場所も近い小規模マンションとなります。Sマンション単体で見たときにはけして価格維持率が悪いというわけではありませんが東京テラスと比べてしまうと差がありますね。
高崎線の宮原駅から徒歩6分、総戸数1045戸、2009年築の大規模マンションとなります。
新築時の坪単価は約175万円、現在は坪単価160万円ほどで動いています。
周辺の小規模マンションとはどれだけの価格差が付いているのか確認しましょう。
・Rマンション 総戸数約25戸 2003年築 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約115万円
・Pマンション 総戸数約45戸 2007年築 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約160万円
今回はあまり差がないように見えますがRマンションとPマンションはパークシティさいたま北よりも駅近立地となります。立地で劣っていたとしても規模感で駅前の小規模マンションに負けない価格維持率を保つことができるのです。
・パークシティ市川
総武線の市川駅から徒歩9分、総戸数815戸、2001年築の大規模マンションとなります。
新築時の坪単価は約185万円、現在は坪単価225万円ほどで動いています。
周辺の小規模マンションとはどれだけの価格差が付いているのか確認しましょう。
・Sマンション 総戸数約30戸 2005年築 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約160万円
Sマンションはパークシティ市川のすぐ近くに位置していますがパークシティ市川のような値上がりはありません。
【大規模マンション＆大規模商業施設隣接】
続いては大規模商業施設に隣接している大規模マンションがいかに強いかを共有いたします。
京浜東北線の川口駅から徒歩9分、総戸数868戸、2006年築の大規模マンションです。アリオ川口に隣接しています。
新築時の坪単価は約155万円、現在は坪単価205万円ほどで動いています。
周辺の小規模マンションとはどれだけの価格差が付いているのか確認しましょう。
・Pマンション 総戸数約30戸 2003年築 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約145万円
・Kマンション 総戸数約90戸 2005年築 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約190万円
Pマンションはリボンシティレジデンスのすぐ近くに位置していますが価格維持率に大きな差が出ています。Kマンションは小規模というほどの規模感でもなく、川口駅徒歩4分と駅近立地ではあるものの駅距離のあるリボンシティレジデンスの方が値上がりしています。
埼京線の北与野駅から徒歩14分、総戸数402戸、2004年築の大規模マンションです。イオンモール与野に隣接しています。
新築時の坪単価は約155万円、現在も坪単価155万円ほどで動いています。
周辺の小規模マンションとはどれだけの価格差が付いているのか確認しましょう。
・Aマンション 総戸数約30戸 2006年築 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約135万円
・Eマンション 総戸数約45戸 2006年築 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約130万円
上記2物件はソフィアさいたま新都心の近くに位置していますが価格維持率にそこそこの差が出ています。大規模商業施設に近いということは同じでも規模感が違えば資産性には影響が出てしまいます。なぜなら商業施設に遊びに来た人の目に自然と入り、その方たちが家を探す時に広告もしていないのに候補にしてくれる可能性が高いからです。大規模マンションというのは存在そのものが勝手に広告をしてくれますから強いんですよね。
中古マンションを案内する仲介営業さんの立場になって考えたとしても、ときめいてくれにくい小規模マンションよりも「おぉ！！すごい！！」となってくれる大規模マンションのほうが紹介しやすいことでしょう。もちろん小規模マンションのほうが人気のエリアもありますから一概には言えませんが小規模マンションは当て馬的存在にされ、大規模マンションを決め物件にすることのほうが多いかと思います。
商業施設がいつまであるかもわかりませんし、できれば駅前、さらには駅前の大規模マンションを買うのが鉄板ではあるのですが駅前となれば庶民では手が届きにくい価格になっています。しかしながら駅から距離のあるランドマーク感のないマンションを購入しては言葉は悪いですが安かろう悪かろう、さらにはローン残債割れの可能性も出てきます。高値市況の中で庶民的な価格でありながらも資産性を確保したいのであれば駅前でなかったとしても大規模マンションを購入しておけば値下がりリスクは低くなるのではないでしょうか。
また、シングルの方にも大規模マンションの狭めのお部屋がおすすめとなります。
その理由としてはシングル向けのこじんまりとしたマンションと比べて大規模マンションの中の狭めのお部屋は管理費などが抑えられることも多く、それでいて豪華な共用施設を利用することができるからです。そのマンションの中で一番高いお部屋を買おうと一番安いお部屋を買おうと同じように共用施設が使えるわけです。
今回の虎の巻では大規模マンションの魅力ばかりをお伝えしてきましたが小規模マンションにも魅力はあります。例えば共用施設が少ないため建物内の共用部が静かであることが多いです。大規模マンションの場合はエントランスホールでママ友同士でお話をしていたり、子供がちょいとはしゃいでいたりとわちゃわちゃ感がありますが、小規模マンションではそもそものスペースがないことが多いですからそのようなことが少ないですね。また、大規模マンションではエレベーターで誰かと一緒になることも多くなります。
それでもわちゃわちゃ感が嫌いでなければ同じような立地、同じような価格なら大規模マンションを選ぶべきと私は考えます。
最後に私自身の話となりますが7回購入しているマンションの戸数を平均してみると300戸は超えます。以前の記事で過去に購入したマンションの平均駅距離は徒歩13分ほどと記載いたしましたがそれでも容易に買い替えができているのは規模感に助けられていると言っても過言ではありません。
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