マンション購入基礎知識【エリア選定・路線選定・物件選定編】

すでに購入済みの方からすると物足りない内容かとは思いますがマンション探しを始めたばかりの方向けにアドバイスをいたします！

まず住まい探しをする際にはエリアや路線、そして予算などからどこで探すか？を決めるわけですが、どのように決めていけば失敗しにくいのかをアドバイスいたします！

【エリア選定・路線選定】

画像出典：JR東日本公式HP

学区の関係やご実家の関係などでエリアが絞られている方は悩む必要もないのですが「どこでも大丈夫！」という方もいらっしゃいます。対面相談をする際にもエリア、路線選定は念入りにおこないます。エリアが絞られないことには買いのマンションをご紹介することが困難ですし、買いのマンションをご紹介してもエリア、路線を気に入らなければ満足度が下がってしまいます。もちろん投資の方にはマンションの資産価値重視でアドバイスいたしますが実需要の方はエリア選定と路線選定から始めることをおすすめしています。

まずエリアですがどんな街が好きなのか？をお伺いします。

・下町が好き
・いまどきの街が好き
・賑やかな街が好き
・自然豊かな街が好き・・・ｅｔｃ

その後、路線図を広げて通勤先、ご実家の場所などを考慮して路線を選定していきます。

・今まで通勤、通学で利用していた路線
・乗り換えは何回まで妥協できるか
・混雑に対してはどれだけ我慢できるか・・・ｅｔｃ

例えば今まで南北線や東武東上線など比較的空いている路線しか使ったことがない人に埼京線や東西線を勧める際は混雑率などをお伝えします。また共働きのご家庭で奥様が小柄な方だったり混雑が苦手という場合は混雑率が激しい路線の案内は希望がなければ避けます。

私は首都圏で降りたことがない駅はほとんどありません。99％の駅は降りたことがあります。乗り鉄＆マンション好きということでありとあらゆる駅に降りたことがあります。そして私の前職は鉄道マンです。独立するまで12年間現場で仕事をしてきました。そのため「どの路線が混んでいる」「どの路線が遅れやすい」「○○線を利用する客層は」など一般の方よりも知識があります。

そのためエリア選定、路線選定についても自信をもってアドバイスすることができます。鉄道系の学校を卒業しているということもあり友人のほとんどは鉄道マンです。今でもプライベートで会うことが多く各社の情報が入ってきますから生の情報をお伝えすることができます。主に電車利用の方であれば役に立つはずです。どんな良いマンションを購入しても街、路線を気に入らなければ満足度が大きく下がってしまいます。エリア選定、路線選定はマンションマニアにお任せください！

【物件選定】

まず基本的なことからお伝えいたします。

・自身の懐具合を知りましょう
・100％の満足度を得られるマンションはありません
・お得に買うことがすべてではありませんがせっかくマンションマニアに相談しているわけですから最低でも適正価格、あわよくば数百万円得しましょう(とくに中古マンションの場合)
・新築マンションの場合は住んだ瞬間にどれくらいの資産価値下落があるのかを理解して購入しましょう
・ご夫婦の場合は奥様が気に入った中から「資産価値の高い」物件を選ぶと満足度が高くなります
・特別な物件でない限り値上がりは難しいです
・残債割れには気をつけましょう

どんなに良いマンションに住んでも生活が苦しくなるほどの高額の支払いでは意味がありません。(例外としてほぼ確実に値上がるようなマンションであれば背伸びする勇気も必要です)まずは自身の懐具合を知ることが大切です。この辺のアドバイスも対面相談にてお伝えいたします。

マンションマニアにご相談いただくメリットは「高値掴みの可能性が低くなる」「納得して購入することができる」ということです。相場を知ったうえで購入することは「こんなはずじゃなかった」を防ぐことができます。

私が大切にしていることは「残債割れを防ぐ」ということです。5000万円で購入した新築マンションを購入して住んだ瞬間に資産価値が4500万円になったとします。その際に頭金を1割入れておけば残債割れは防げますし、フルローンだとしても貯金が500万円以上あれば問題ありません。売却の際には仲介手数料がかかりますし引っ越し費用もかかりますから厳密には＋200万円の貯金はあったほうが良いでしょう。

例・・・新築マンション5000万円　入居後すぐに4500万円の価値に下落

頭金1割投入後に貯金200万円以上あればOK！

永住目的だとしても「絶対」はありえないため「いつでも売れる状態」にしておくことをおすすめいたします。「何かあれば売れば大丈夫」という状態にしておくと精神的にも楽ですよね！賃貸マンションの身軽さを得つつ、分譲マンションに住まうという満足度を得られるわけです。

購入時借り入れ額別、10年後の残債は下記をご参考にしてください。
※金利1％、35年返済で計算、おおよその数字です。

・2500万円借り入れ・・・約1870万円
・3000万円借り入れ・・・約2240万円
・3500万円借り入れ・・・約2620万円
・4000万円借り入れ・・・約2990万円
・4500万円借り入れ・・・約3370万円
・5000万円借り入れ・・・約3740万円
・5500万円借り入れ・・・約4120万円
・6000万円借り入れ・・・約4490万円
・6500万円借り入れ・・・約4860万円
・7000万円借り入れ・・・約5240万円

新築購入時に残債割れしない程度に頭金を入れてもその後の物件価値下落率が残債の減り具合よりも大きいといつの間にか「売れない状態」になってしまいます。ほとんどの新築マンション、適正価格で購入した中古マンションであれば新築時に1割頭金を入れておけば10年後に残債割れをしてしまう可能性は極めて少ないのですがご自身のマンションが10年後、20年後にいくらくらいの価値になるのかは確認しておいた方がいいでしょう。

とはいえ私自身も今の相場での予想をお伝えすることしかできません。リーマンショック並みの出来事やハイパーインフレ、近隣に大型商業施設建設による資産価値上昇、大型商業施設撤退による資産価値下落、天災などが発生すれば相場は大荒れする可能性もあります。そこまでの予想はできませんので「今の相場で・・・」ということだけご理解ください。

上記のことに気をつけつつ物件の選定に入るわけですが、例えば同じタワマンでも「ファミリータイプのタワマン」「シングル、ディンクス向けのタワマン」などマンションによって性格が違います。相談者様がどのような生活を求めているのか？で選定するマンションは変わってきます。最初にエリア、路線を絞り、懐具合も確認して予算を定めれば相性の合うマンションに出会える可能性が高くなります。

もちろんすでに検討しているマンションが定まっているのであれば選定作業をせずに検討中のマンションについて「どのお部屋がお得か」「相場はどれくらい」などなどアドバイスも可能です。

最終的に購入するマンション、お部屋を決めるのは相談者様自身です。しかしながら高額の買い物ですから公平な立場にいるプロに相談するということがもっともっと当たり前になっても良いのではないかと思っています。私自身も6回の購入経験、5回の売却経験がありますが最初のほうに相談できるプロがいてアドバイスを受けていればもっと納得した住まいを購入していたかもしれません。そうだった場合は1回目の購入で満足して買い替えをせずに済み今の私はなかったかもしれませんが、、、私のようにマンション好き、またプロとして食べていくわけでなければマンション(住宅)購入は一度の人生において1回、多くても2,3回あれば十分でしょう。だからこそ納得したうえで購入して満足度を上げてほしいという思いでマンションマニアという活動をしています。

引き続きブログ記事をご覧いただきつつ、ご不明点があればお気軽にご相談ください！

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