マンション購入・売却に向けての一歩　～虎の巻～　その③

虎の巻その③では階数による価格差についてを共有いたします。

【階数による価格差】

同じ間取り、同じ列で上下階に価格差があるのはよくあることですが5万円しか変わらない物件もあれば100万円以上変わる物件もあります。もちろん眺望や日当たりに差があることで価格差を付けることも多々ありますが条件がほとんど変わらない場合、どの階数にするか迷いますよね。

その際に目安となるのが月に1000円程度の差であるかということです。

例えば8階が4000万円、9階が4030万円だとします。

金利1％、35年ローンで計算すると

8階　月額112914円
9階　月額113761円

月々の差は847円です。

この場合はどちらを選んでも良いのではないかとアドバイスします。

その根拠としては賃貸として貸し出す際には階数による差は1000円程度だからです。

ポータルサイトで見ていただくとわかりやすいのですが眺望や日当たりの条件が変わらない場合において上下階での賃料差は1000円程となります。8階が140000円、9階が150000円というのは基本的にはありませんし、あったとしても8階から決まることでしょう。

そのため上下階で30万円の差がどちらを選んでも損得ないラインで、仮に100万円の差があるならば下階を選んだ方が利回りに期待ができるため下階の購入をおすすめしています。

記事作成時点で販売されている新築マンションを参考に見ていきましょう。

・プライムパークス品川シーサイドザ・タワー

4階4190万円
5階4310万円
6階4470万円
7階4560万円
8階4630万円
9階4680万円
10階4730万円

眺望や日当たりがほとんど変わらない列です。(目の前にビルがあるため)

そこそこなピッチで価格が上がっていますね。

4階と10階では540万円の差です。540万円を金利1％、35年ローンで計算すると月額15243円となります。

では4階と10階で15243円の賃料差が付くかどうか？

ん～可能性はなくはないですが眺望や日当たりがほとんど変わらないとなったときに仮にですが4階が180000円、10階が195000円で募集していた場合皆様はどちらを選ぶでしょうか？おそらく多くの方が4階を選ぶのではないでしょうか。4階は数字的に低い感じがして嫌だ～という方もいるでしょうけども多くの人に選ばれやすいものを購入したほうが戦略的と言えるのではないでしょうか。

もう1件見てみましょう。

・パークタワー晴海

4階5780万円
5階5785万円
6階5790万円
7階5795万円
8階5800万円
9階5805万円
10階5810万円

こちらも階数によって眺望や日当たりが大きく変わることはない列ですが4階と10階の価格差は30万円となります。金利1％、35年ローンで計算すると月額846円の差です。

仮にですが4階が200000円、10階が201000円で賃貸に出ていたらどちらを選びますでしょうか？眺望や日当たりに差がなくともなんとなく10階を選ぶ方が多いのではないでしょうか。実際にはもう少し差が出ると思います。

2物件の価格差を比べてみましたがプライムパークス品川シーサイドザ・タワーは低層階が売れています。パークタワー晴海は高層階が売れています。その理由は上下階による価格差となります。

低層マンションであろうと高層マンションであろうと上下階による価格差は物件により大きく異なります。購入しようとしているマンションの中でよりお得で条件が良いお部屋を購入できたらいいですよね。

一概には言えませんが検討しているマンション内で条件の良いお部屋を買いやすいのは第一期です。第一期はマンションの売れ行きがわからず一旦購入を見送る人も多いですし、それに対して売主としては勢いをつけたい販売期ですから希望があったお部屋を販売対象にしてくれる可能性が高くなります。(売主がNOと言っていても営業側から空けない予定のお部屋を希望しているお客様がいるのでどうにか販売対象にしてくれと売主に交渉してくれることも多々あります)

人気マンションほど計算高い検討者が多く、条件の良いお部屋から売れていくことが多いですから勇気をもって第一期から参戦することをおすすめしています。

ただし注意していただきたいのは不人気マンションの場合は最終的に値引きをする可能性が高くなりますから上記戦略が通用しない(最後に購入した人のほうが得になる可能性もある)こともありますのでご注意ください。それでも不人気マンションを販売開始当初に購入する場合はせめてオプションやメニュープラン、カラーセレクトなどが選べる階数を購入しておくことをおすすめいたします。値引き組が体感できない楽しみを定価組と値引き組の価格差で買ったと思えば妥協しやすいことでしょう。

更新記事→マンション購入・売却に向けての一歩　～虎の巻～　その④

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