今回ご紹介するのはプラウド綱島SSTです!

[物件概要]

売主:野村不動産 関電不動産開発 パナホーム
施工:三井住友建設
価格:未定
専有面積:70.76m2~85.40m2
総戸数:94戸
規模:10階て
交通:東横線 「綱島」駅 徒歩11分
所在地:神奈川県横浜市港北区綱島東四丁目
入居予定:平成30年3月中旬

駐車場:42台(カーシェア用含む)
駐輪場:147台(子供用含む)
バイク置き場:7台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド綱島SST公式HP

おすすめです!!

再開発エリア「近接」ではなく、「隣接」でもなく「敷地内」という神ポジションの同マンションは唯一無二の存在となります。現在もSST周辺では分譲マンションが供給されており、今後も出てくるかもしれません。しかし、それは近接しかあり得なくなります。SSTは四方道路ですから隣接することすらあり得ないのです。

つまりはSSTエリアでは№1マンションとなります。私が新築マンション市況を見てきた中で商業施設との一体開発案件の新築マンションで大きく値下がりしたというマンションを聞いたことがありません。それだけ希少性のあるマンションとなります。繰り返しになりますが近接でも隣接でもなく「敷地内」ということはものすごい強みになります。

画像出典:プラウド綱島SST公式HP

まずSSTを簡単に説明するとパナソニックの工場跡地を野村不動産が取得、マンションは今回ご紹介するプラウド綱島SSTのみとしてアピタ(商業施設)、学生寮、水素ステーション、保育園(プラウド綱島SST内)、YTC(Apple研究所)などを誘致したサスティナブル・スマートタウン(略してSST)を野村不動産をはじめ複数事業者及び横浜市等の行政が力を合わせて開発するという次世代型のプロジェクトとなります。神奈川県の藤沢市にも同じくSSTがありますから聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

そのためマンション自体の管理は日勤管理ではあるものの敷地内の警備は24時間体制でアルソックが見守るなど一体開発の恩恵をフルに受けられるというメリットもあります。商業施設のアピタはもともとは日吉寄り、今後1300戸程度のプラウドマンションが建設される野村総合研究所跡地エリアにありましたがSSTに移転となるため数ヵ月前まで供給していたプラウド日吉、今後供給される1300戸程度のプラウドマンションに住まう方も結局はSSTに買い物に訪れることになるわけですからいかに便利な場所かがわかるでしょう。

YTC

1300戸程度のプラウドマンションに関しては敷地内に少しは商業施設を入れてくるはずですがアピタほど大きいのは入れずにマンション+小学校の可能性が強いですね。野村総研跡地のプラウドマンションは大規模であることと、日吉駅へ近くなることがウリにはなりますが早くとも2020年、実際にはもっと時間がかかるでしょうから今から待つには気が遠くなる話です。

プラウド綱島SSTの予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※100万円単位の予定価格です

Aタイプ 84.95㎡

画像出典:ライフルホームズ

3階 7100万円台 坪単価275万円
9階 8000万円台 坪単価310万円

Gタイプ 73.66㎡

画像出典:ライフルホームズ

3階 5800万円台 坪単価259万円
9階 6400万円台 坪単価286万円

平均坪単価は280万円程度、管理費、修繕積立金などの維持費は70㎡換算で2万円弱を予定しているとのことです。

周辺で供給中の新築マンションを確認しましょう!

・クリオ横濱綱島 綱島駅徒歩13分 2018年3月竣工予定 坪単価260万円程度

・リビオ綱島イーストコート 綱島駅徒歩8分 2016年10月竣工済み 坪単価265万円程度

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう!

・プラウド綱島 綱島駅徒歩10分 2011年築 坪単価230万円程度

・グレーシアスクエア綱島 綱島駅徒歩13分 2008年築 坪単価190万円~坪単価200万円程度

・ルネ綱島タイムズシンフォニー 綱島駅徒歩12分 2001年築 坪単価180万円~坪単価200万円程度

上記の相場から考えられるプラウド綱島SSTの将来価値としては

Gタイプ 73.66㎡ 3階 5800万円台(新築時) → 5100万円(築5年時) → 4400万円(築10年) → 4000万円(築15年時)

新駅開業、唯一無二の綱島SST立地ということを考慮せずに上記のリセールバリューですから資産面でも大変魅力的なことがわかりますね!実際には上記金額よりももう少しは高値を維持できるのではないでしょうか。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

設備面に関しては床暖房がない代わりにリビングのみエアコンが設置されています。その他ディスポーザー、食洗機、玄関前カメラ付きインターホン、パナソニックのタブレット各戸1台(プライベートビエラ)、バルコニー隣戸境はトールタイプの隔て板などを採用、構造面では二重床、二重天井となっています。敷地内の駐車場出入り口にはシャッターゲートを、自転車置き場への出入り口もオートロックとなっており外観、ランドスケープ、設備仕様、セキュリティとどれもグレード感があります。

板状型では珍しいオール電化マンションとなっており、どうしても置き場所に困るエコキュートが共用廊下の背中側に設置されており、それが外から見た時に壁になるようにしているため外から玄関部分が見えないというセキュリティ面でのメリットもあります。

なお、エアコン、食洗機、トイレなどの標準設備はもちろん冷蔵庫、洗濯機、アイロンなどのモデルルーム展示品もパナソニック製品というさすがはパナソニックの工場跡地だけあるパナソニック製品推しとなっており、今にも西島秀俊さんが現れそうなくらいでした。(笑)

【住むレーション】

[東横線→副都心線(直通)]

綱島 8:06発
渋谷 8:33着
新宿三丁目 8:39着
池袋 8:46着

[東横線→みなとみらい線(直通)]

綱島 8:04発
横浜 8:18着
みなとみらい 8:22着

画像出典:プラウド綱島SST公式HP

相鉄線が東急線に直通する際には新駅が開業します。仮称ではありますが新綱島駅として現在の綱島駅から少しだけ離れたところにできる予定ですが、出入り口次第ではプラウド綱島SSTから徒歩10分圏内になる可能性も十分あります。新横浜駅までアクセスが容易になることもあり綱島エリアの資産性、利便性が向上するでしょう。

新駅にも期待ができるのはもちろんですが綱島駅周辺の整備もされる可能性が高いため狭い道でバスがバックするなど今のごちゃごちゃした感じが解消されるでしょう。また、こちらもあくまで予定ですが東急が新駅上にタワーマンションを建設する計画があります。実現すれば坪単価400万円はなくとも武蔵小杉レベルの坪単価330万円程度は固いのではないでしょうか。

新駅開業は2022年頃を予定しているため先は長いですがだからこそ今がチャンスと言えるでしょう。

【総評】

買いです!

駅距離さえ気にならなければ大きな弱点もなく、少し言葉は悪いですが綱島エリアで検討している方がプラウド綱島SSTを見学してここで決められないようであれば優柔不断であることはたしかです。

近隣のマンションにもそれぞれ魅力はあります。ですから「他がダメ!」というわけではありませんが正直なところSSTにしておくことをおすすめします。SST近接のマンションは今後も出てくる可能性がありますがSST内は商業施設が撤退するなどしない限りはマンションが建ちません。どこの新築マンションを購入しても価格が高い時代なのですから他にはないものを選ぶことで満足度はもちろん資産性も確保しやすくなります。

プラウド綱島SSTのようなマンションは5年、10年、15年と時が経つごとに希少性が出てきます。アピタに訪れる方が「あのマンション便利そうだなぁ~中古で出たら検討してみよう」と指名買いも発生するでしょう。迷うべからず!今綱島エリアで新築マンションを買うならプラウド綱島SSTを強くおすすめします!

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プラウド綱島SSTの物件詳細はコチラ

~2017年7月6日追記~

第一期販売概要

販売戸数:60戸
間取り:3LDK ~ 4LDK
専有面積:70.76㎡~85.40㎡
販売価格:5550万円(2戸)~8560万円(1戸)
最多価格帯:6000万円台(10戸)

管理費:15100~18300円(月額)
修繕積立金:9620~11610円(月額)

駐車場:41台(※他、カーシェア用1台)(月額:15500円~17000円)
駐輪場:147台(スライドラック式:112台、2段式28台、平置き自転車7台(※他、小規模保育事業所用2台))(月額:100円~500円)
バイク置場:7台(月額:3000円)


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